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Wohnungsneubau am Limit

Wohnungsneubau am Limit

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Immobilienvermögen repräsentiert zu rund 70 Prozent das Anlagevermögen des Landes. Marktüberhitzung im Wohnbau droht das Preisgefüge in Unordnung zu bringen.

Der Immobilienmarktmonitor der Österreichischen Nationalbank (OeNB), gemeinsam mit der Data Science Service GmbH erstellt, verweist zum wiederholten Mal auf eine gestiegene Kaufpreisentwicklung. 3,8 Prozent für Gesamtösterreich lautet die jährliche Preissteigerung bei den Wohnimmobilien, wobei die Schere zwischen den Bundesländern und Wien zugeht. Der Wohnimmobilienpreisindex zieht dem Verbraucherpreisindex von 2,2 Prozent zwar davon, allerdings zuletzt nicht mehr wegen der Wiener Preise, sondern aufgrund von Preissteigerungen in den Bundesländern. Der sogenannte Fundamentalpreisindikator für „mögliche Überbewertung“ hat sich in Wien zuletzt bei 19,7 Prozent konsolidiert. „Restösterreich“ ist hier radikal auf Annäherungskurs nach oben, doch liest sich der entsprechende Wert von 8,5 Prozent trotzdem deutlich entspannter.

Preisexplosion

Der Erfolg der Immobilienwirtschaft scheint derzeit auch ihr größtes Problem zu sein. Im letzten Quartal von 2017 wurden 36 Prozent plus bei den Baubewilligungen gegenüber dem gleichen Quartal im Jahr davor verzeichnet. Prompt war im ersten Halbjahr 2018 der Produktionswert im Wohnungs- und Siedlungsbau um 7,3 Prozent höher als im Vergleichszeitraum. Der boomende Wohnbau muss sich angesichts dessen mit knappen Ressourcen am Bau beschäftigen. Die volle Auslastung der Bauwirtschaft hatte im ersten Halbjahr 2018 den von der Statistik Austria herausgegebenen Baupreisindex im Wohn- und Siedlungsbau um 3,8 Prozent über das Vorjahresniveau klettern lassen. Zudem wirken sich gestiegene Grundstückspreise in den Zentralräumen schmälernd auf den zu erwartenden Nettoertrag aus. Der Nachfrageüberhang bei zentralen Baugrundstücken werde laut Immobilienpreisreport der Statistik Austria einen deutlichen Preisanstieg zur Folge haben.

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Investoren tummeln sich

Der Anteil an Wohnungen, die von Privaten oder gewerblichen Bauträgern mit privatem Kapital und ohne Förderung errichtet werden, hat seit der Jahrtausendwende stetig zugenommen. Der kapitalorientierte Teil des Wohnbaus umfasst damit laut Revisionsverband der Gemeinnützigen Bauträger bereits die Hälfte der Produktion von jährlich rund 55.000 Einheiten. Parallel dazu sind wegen der anhaltend niedrigen Verzinsung stetig steigende Fremdfinanzierungsanteile zu verzeichnen. Das Vertrauen auf bleibende Immobilienwerte wurde in den letzten zehn Jahren immer mehr über Kredite mitgetragen. 4,8 Prozent sind beim langfristigen Kreditvolumen in nur einem Jahr laut Immobilienmarktmonitor dazugekommen. Projektentwickler und Investoren bedienen den boomenden Wohnungsmarkt vermehrt. Der Bericht zu aktuellen Investments von EHL Immobilien hebt insbesondere die Attraktivität von Wohnen für Großveranlagungen hervor. Für die Renditen würde es dank bescheidener institutioneller Investoren aber bergab gehen. „Einen größeren Teil vom Kuchen“ wollen dafür Kleinanleger über Crowdfunding erhalten. Kurze Rückzahlungsfristen und hohe Bruttorenditen motivieren diese ad hoc zu Finanzierungen. Projektbetreiber wiederum können so Restfinanzierungen aufstellen und die Bekanntheit der Projekte steigern. Immer mehr davon schießen per „Homerocket“ durch die Decke und versprechen dem Anleger mehr „Rendity“.

Risikowarnung

Vom Boom zur Blase ist es bekanntermaßen nicht weit, da es tendenziell nicht an Wohnraum, sondern an leistbarem Wohnraum mangelt. Ein Nationalratsbeschluss für die Begrenzung von „Systemrisiken bei der Immobilienfinanzierung“ ist gefasst. Darauf verweist der Stability Report der OeNB, und Banken rät man aktuell trotz niedriger Zinsen zu „nachhaltiger Immobilienfinanzierung“. Betreffend Wohnbaudarlehen seien der Anteil an variabler Verzinsung und jener von Fremdwährung in Österreich für das allgemeine Finanzmarktrisiko nicht unerheblich. Für Kaufinteressenten könnte es daher ratsam sein, auf einen „Winterschlussverkauf“ zu spekulieren.

Ein Beitrag von:

Peter Matzanetz DI Peter Matzanetz, MA ist Publizist und Raumplaner. Er arbeitet mit seiner Agentur branchenfrei.at für bedeutende Fachmedien in den Bereichen Bauen, Architektur, Immobilien und Raum. Die Verknüpfung von Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung ist sein Schwerpunkt. Mit dem Buch CITIES-Brennpunkte der Menschheit wurde von ihm eine globale Bestandsaufnahme zur Stadtentwicklung veröffentlicht. eoVision CITIES - Brennpunkte der Menschheit - Edition Human Footprint Der Bildband CITIES zeigt die faszinierende Vielfalt der Städte in ihren weltweit so unterschiedlichen Ausprägungen. Dabei überrascht die Auswahl spektakulärer Bilder immer wieder mit unerwarteten Perspektiven: Städte in extremen Lagen, Geisterstädte, diefür Millionen Menschen geplant wurden, faszinierende Grundrisse, spektakuläre Architektur, systematisch geplante und chaotisch gewachsene Strukturen wechseln einander ab. Sie zeigen sich im Lichte der Farbtöne aller Erdteile. Die Dynamik von Aufstieg und Fall wird ebenso sichtbar wie die aktuelle, immer raschere Entwicklung von Megacities von kaum fassbaren Ausmaßen.

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