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Wohnbau gestern, heute und morgen
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Wohnbau gestern, heute und morgen

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Seit mehr als 40 Jahren ist Winfried Kallinger im Wiener Immobilienmarkt als Bauträger tätig und hat schon– wie er selbst meint– eine eigene „Inventarnummer“. Er kann auf eine lange Liste von Projekten zurückblicken, aber er schaut auch in die Zukunft: „Slim Building“ ist nicht nur ein schlankes Gebäude, sondern auch ein patentiertes System von Kallco, das auf den Erkenntnissen der letzten Jahrzehnte beruht.

Was waren für Sie in den letzten Jahrzehnten die auffälligsten Entwicklungen im Wohnbau?

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Im Interview

Kallinger: Für mich sind seit Mitte der 90er-Jahre im Wohnbau sicherlich die Bauträgerwettbewerbe in Wien ausschlaggebend, die einen Quantensprung an qualitativen Verbesserungen für den geförderten Wohnbau gebracht haben– und auch eine qualitative Fernwirkung auf den frei finanzierten Wohnbau. Der frei finanzierte Wohnbau hatte dieses Qualitätsniveau noch nicht, und irgendwann musste er nachziehen, was eine sehr positive Entwicklung ist.

Leider gibt es aber auch negative Entwicklungen.

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Nämlich?

Kallinger: Nachteilig ist die Preisentwicklung. Einerseits was die Baukosten und andererseits was die Grundstückskosten betrifft. Dadurch wird erschwinglicher leistbarer Wohnbau auf Dauer nicht mehr machbar. Wir haben zwar eine enorme Qualitätssteigerung im Wohnbau, aber durch die technischen Anforderungen auch eine entsprechende Baukostensteigerung. Und durch den gestiegenen Bedarf und die hohe Nachfrage haben die Grundstückspreise extrem angezogen.

Gibt es Ihrer Meinung nach eine Alternative zu den hohen Grundstückspreisen bzw. was könnte vonseiten der Stadt unternommen werden?

Kallinger: Wichtig wäre es, die Widmungsverfahren zu beschleunigen und die Widmungen für Wohnbau voranzutreiben. Das schafft die Stadt Wien nicht im notwendigen Ausmaß. Man müsste sich auch preisdämpfende Maßnahmen bei der Umwidmung überlegen, insbesondere in Richtung stärkerer Maßnahmen zur Grundstücksmobilisierung für die Umsetzung der Flächenwidmung in konkrete Bauprojekte. Vor allem kommt hier noch dazu, dass die technische und die soziale Infrastruktur von der Stadt geschaffen werden muss, und das ist eine gewaltige Aufgabe. Das kann man nicht so einfach aus dem Ärmel schütteln. Eine bessere Nutzung der Baufläche erzielt man auch durch Verdichtung in die Höhe, das muss man aber mit Maß und Ziel machen.

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Es gab vor Jahren eine neue Siedlerbewegung in den Gartensiedlungsgebieten.

Kallinger: Ach, das ist schon wieder vorbei; das hat einen sozialromantischen Hintergrund aus den 20er-Jahren gehabt. Das wurde teilweise wieder zu Grabe getragen, da die Idee, in Schrebergartenparzellen Häuser zu errichten, mit dem Wachstum der Stadt nicht mithalten konnte. Das Wachstum ist eine signifikante Entwicklung in Wien. Es muss eine weitere Urbanisierung stattfinden, weil sonst zu wenig Wohnraum da ist und der Luxus des Gärtchens für jeden auch in den Grüngürtelbezirken einfach nicht möglich ist.

Fehlen uns bei einer anhaltenden Verbauung und Verdichtung nicht irgendwann die Freiflächen?

Kallinger: Eine Verdichtung schließt ein interessantes Freiraumkonzept ja nicht aus. Da ist es notwendig, in der städtebaulichen Lösung eine entsprechende Mischung zu finden, so wie es beim Hauptbahnhof oder beim Nordbahnhof der Fall ist. Das sind gelungene städtebauliche Lösungen. Man muss auch irgendwann die Engstirnigkeit der Verwaltungsgrenzen ablegen.

Wie meinen Sie das?

Kallinger: Es wäre durchaus denkbar, die Bauparzellen durchlässiger zu gestalten. Ein Hof wirkt größer, wenn ich zwei zusammenlege. Bei Kallco hat es immer offene Grenzen gegeben– das bereitete zwar am Anfang den Bewohnern einige Schwierigkeiten, aber das hat sich schnell gegeben. Das ist auch ein Lernprozess, denn es ist ja durchaus angenehm, auf der Grünfläche vor dem Haus jemanden zu treffen, und auch die Wege sind kürzer, da ich nicht um die anderen geschlossenen Gärten herumlaufen muss. Leider ist immer noch eine gewisse Neigung da, sich abzuschotten. Aber man muss die Wahl treffen: Gated Communities oder soziale Wahrnehmbarkeit? Ich gehe vom Einladungsprinzip aus.

Was verstehen Sie darunter?

Kallinger: Bei allgemein zugänglichen Freiflächen muss klar klar definiert werden, wo sie der Öffentlichkeit weitgehend frei zur Verfügung gestellt werden und wo die private Sphäre zu berücksichtigen ist, ich muss also klarmachen, wo ich einen privaten Bereich betrete, und der sollte nur betreten werden, wenn man eingeladen ist. Diese Abgrenzung wäre mit gestalterischen Maßnahmen möglich, was aber nicht daran hindert, dass man Durchlässigkeit für die Öffentlichkeit schafft. Die kleinteilige Struktur der inneren städtischen Bezirke kann man in der freieren Bebauung der neuen Stadtteile nicht mehr wiederholen. Der heutige Städtebau ist offener, und das ist richtig so. Trotzdem muss ich eine gewisse Dichte erzielen.

Was waren für Sie die Meilensteine in Wien?

Kallinger: Wien ist lebendiger geworden und nicht nur zu einer Großstadt, sondern auch zu einer kleinen Weltstadt geworden. Die Bewohner sind weltoffener geworden, man fürchtet sich aber auch ein bisschen. Wir haben aber schon nach dem Zusammenbruch der Monarchie die hereinströmenden Kulturen verkraftet, und in diesem Sinn wird man mit der heutigen Weltoffenheit hoffentlich auch vernünftig umgehen– das ist eine Übungssache. Es ist eine sehr junge Entwicklung, und ich sehe sie sehr positiv.

Wir haben bei unseren Besiedelungen einen 30-%-Anteil von Mietern mit Migrationshintergrund in der ersten und zweiten Generation. Das ist normal und macht keine Probleme.

Wobei ja der höchste Zuzug aus den Bundesländern und aus Deutschland kommt.

Kallinger: Allgemein ist der Zuzug eine signifikante Entwicklung, und Wien muss ihn bewältigen. Wir müssen große Anstrengungen im Wohnbau unternehmen, denn bis 2030 bauen wir Graz dazu. In Wien werden 2030 so viel mehr Menschen wohnen, wie Graz Einwohner hat. Das kostet die Stadt sehr viel Finanzkraft und stellt sie und ihre Verwaltung vor große Herausforderungen. Mit einer Entwicklung in dieser Dimension hat niemand gerechnet. Wir müssen schauen, dass die neue Entwicklung den Anspruch Wiens als höchst lebenswerte Stadt nicht mindert, sondern verstärkt– oder zumindest erhält.

Glauben Sie, dass es möglich ist, die Lebensqualität der Stadt bei diesem Wachstum zu erhalten?

Kallinger: Wenn man unter Lebensqualität das „Beharren auf der Idylle“ versteht, dann nicht, aber Lebensqualität kann man auch als dynamische Entwicklung der Stadt sehen. Vor 20 Jahren war Wien schön, aber am Wochenende öde. Jetzt ist das anders, und die Stadt hat viel positive Dynamik.

Was hat Sie in der Immobilienbranche in den letzten Jahrzehnten am meisten erstaunt?

Kallinger: Die Entwicklung zur Erkenntnis, dass Immobilien ein zentraler volkswirtschaftlicher Faktor sind. Und es ist erfreulich, dass es in Wien einen großvolumigen Investorenbau gibt, der auch zu einem Motor der Immobilienwirtschaft geworden ist, und dass es nicht nur die starre, fantasielose, steuerlich begünstigte gemeinnützige Wohnwirtschaft ist, die den Wohnbau weiterbringt. Da sind Player dazugekommen, die das Geschäft befruchtet haben, wie gewerbliche Bauträger und Investoren. Damit ist der Mief des subventionierten Wohnbaus, der jahrzehntelang die Entwicklung unterdrückt hat, einem frischen Wind gewichen.

Machen wir kurz einen Rückblick. Vor rund 15 Jahren haben Sie in einem Interview mit mir gesagt: „Was früher das Auto war, wird jetzt die Wohnung. Ein Statussymbol.“ Stimmt diese Aussage für Sie noch?

Kallinger: Das ist nach wie vor richtig. Statussymbol in dem Sinn, dass es eine teure schöne und besser designte Wohnung sein muss, ist es aber nicht mehr. Das Wohnen hat auf einer sehr breiten Basis an Bedeutung gewonnen, und insofern ist die Prognose von seinerzeit eingetreten. Aber eben nicht in der Weise, dass ich mir sozusagen einen 7er-BMW kaufen muss, um entsprechend auftreten zu können. Der qualitative Anspruch an sich hat sich verbreitert, und generell sind die Wohnmöglichkeiten durch die qualitative Anhebung des Wohnbaus gewachsen. Man definiert sich in der persönlichen Darstellung im Umfeld stärker über das Wohnen, das heißt aber nicht, dass man im 19. Bezirk wohnen muss. Eine Ghettoisierung des Wohnprestiges hat nicht stattgefunden– es geht mehr um die Qualität des Wohnens an sich als um das Klischee der Adresse.

Die Donaustadt ist ein gutes Beispiel. Früher war das irgendwo in Transdanubien, heute ist es ein erstrebenswerter Bezirk mit Wohnlagen, die attraktiv sind und die Wohnprestige repräsentieren.

Ebenfalls vor 15 Jahren haben Sie gemeint: „In Verbindung mit der Differenzierung des Markts werden sich die Baukonzepte thematisch stärker definieren.“

Kallinger: Themenwohnbau war eine Zeit lang in Mode. Aber das sind manchmal Etiketten mit wenig Substanz dahinter. Es gibt natürlich Themen, die der jetzigen Entwicklung entsprechen, wie Baugruppenprojekte. Das kollektive kooperative Bauen hat sich verbreitert, und das sind junge, beruflich gefestigte Menschen mit klaren Vorstellungen und Ideen. Die denken anders, die sind sehr zielorientiert. Vor– sagen wir– 20 Jahren gab es das auch schon, aber es hat nicht so funktioniert wie heute. Das ist eine gesellschaftliche Veränderung, die sogar schon die Ausrichtung von Wohnbauten beeinflusst. Durch die zunehmende Transparenz ist die Vergleichbarkeit von Wohnungsangeboten größer geworden, und daher kann man es sich nicht mehr leisten, von den Entwicklungen überholt zu werden.

Ein letzter Ausflug in die Vergangenheit: „Plattenbauten der 60er- bis 80er-Jahre sind out.“

Kallinger: Heute sage ich, dass die Plattenbauten der heutigen Zeit auch out sind, da sich seit den 70er-Jahren nichts geändert hat. Wir sind am Ende einer Entwicklung angelangt, die mit den gesellschaftlichen Veränderungen nicht mehr vereinbar ist– wir brauchen heute eine große Flexibilität und Variabilität des Wohnens.

Können Sie das präzisieren?

Kallinger: Lassen Sie mich kurz ausholen. In der Gründerzeit waren die Konstruktionen der Häuser „weich“. Das heißt, man kann Zwischenwände und Trennwände entfernen oder setzen und habt nur wenig massive Wände. Häuser in Massivbauweise sind nicht so „weich“ konstruiert, sie sind durch ihre starre Plattenstruktur praktisch unveränderlich. Man kann sie in ihrer Raumaufteilung nur so lassen, wie sie sind, oder abreißen. Man muss sich ja nur überlegen, was bei der Sanierungsoffensive der Gründerzeithäuser passiert wäre, wenn diese in Massivbauweise errichtet worden wären. Man hätte nichts verändern können, außer das ganze Haus abzureißen und neu zu bauen. Die Wohnwelt ändert sich aber, und wir werden sicherlich in 20 oder 30 Jahren nicht so wohnen wie heute. Es werden sich die Häuser mit ihren Wohnungen anpassen und ändern müssen, und das können sie in Massivbauweise nicht. Wir brauchen daher andere Bausysteme.

Zum Beispiel?

Kallinger: Für mich war diese Veränderung schon lange klar, aber jetzt erst haben wir eine Lösung. Wir haben ein statisches System erfunden, ein neues Planungs- und Bausystem, das heuer patentiert wurde und unter dem Markennamen „Slim Building“ firmiert. „Slim Building“ ist eine offene Konstruktionsstruktur, basierend auf modularen Raumelementen, mit schlanken Stahlstützen, die eine Art Rahmenbauweise bilden. Es gibt so gut wie keine massiven Wandscheiben mehr, nicht einmal die Fassaden sind tragend. „Slim Building“ ist ein planerisches Ordnungsprinzip, das sich ausschließlich an den Erfordernissen für angenehmes Wohnen orientiert. Die Häuser können natürlich auch in Niedrigenergiebauweise errichtet werden.

Wo lagen bei „Slim Building“ die Herausforderungen?

Kallinger: Die Herausforderung war die Statik. Wir haben eine schlanke Trägerstruktur, die in der Vertikalen um 25% schlanker ist als herkömmliche Wände, und zwischen den Stützen kann man jedes Material verwenden, egal ob Holz, Fertigteile oder Ziegel. Die Fassade hat ebenso wenig eine tragende Funktion wie die Wohnungstrennwände. Durch Stützen ist ein offener Raum-Raster definiert, sodass die Grundrisse an geänderte Nutzungserfordernisse leicht angepasst werden können. Die systemimmanente Starrheit des Massivbaus gehört der Vergangenheit an.

Gibt es schon Häuser dieser Art?

Kallinger: Ja. Wir haben bereits rund 400 Wohnungen nach diesem neuen System errichtet.

Und wie sehen das die Bewohner?

Kallinger: Absolut positiv, aber ich weiß nicht, ob die jetzigen Bewohner die Möglichkeiten, die ihnen „Slim Building“ bietet, auch ausnutzen werden– aber darum geht es weitblickend ja gar nicht. Die Umbaumöglichkeiten sind eher ein Thema für Investoren oder für die nächste Generation. Man muss sich ja überlegen, was mit einem Wohnhaus in 40 Jahren passiert, wenn sich die Wohnlandschaft verändert hat. Ich frage mich, ob die Smart-Wohnungen, die derzeit gebaut werden, in 30 oder 40 Jahren nicht wieder zusammengelegt werden müssen– in Massivbauweise geht das mit einem vernünftigen Aufwand nur sehr bedingt bis überhaupt nicht. Darum sind bewegliche Systeme unumgänglich. Damit kommen wir auch zu einer anderen Denkweise.

Womit wir auch einen Blick in die Wohnzukunft geworfen haben.

Kallinger: Ja. Beim Wohnen wird Flexibilität nötig sein.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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