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Wenn der Ninja wieder zuschlägt

Wenn der Ninja wieder zuschlägt

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Es sieht nicht gut aus in den USA. Laut dem S&P/Case-Shiller-Hauspreisindex gibt es zwar seit 2012 eine Trendwende, aber eine flächendeckende Erholung sieht anders aus. Ganz im Gegenteil. Aufgrund des aktuellen Rückgangs bei Darlehensanträgen setzt man wieder verstärkt auf die einfache Kreditvergabe.

Das hatten wir schon mal …

Die Welt scheint in Ordnung. In New Yorks Spitzenlagen klettern die Preise weiter nach oben, und für einen Parkplatz in bester Lage wird schon einmal eine Million Dollar bezahlt. Man möchte ja seine Limousine gut verwahrt wissen. Diese unvorstellbaren Quadratmeterpreise gelten aber letztendlich nur für die Toplagen und haben auch nur für die Reichsten des Landes Gültigkeit. Im Rest der USA sieht es nämlich ganz anders aus– und zwar nicht gut. Mehrere Faktoren spielen dabei eine Rolle.

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Hauspreise sinken

Wie der aktuelle SP/Case-Shiller-Hauspreisindex zeigt, sind in den Vereinigten Staaten die Hauspreise im Dezember 2014 abermals gesunken. In den 20 größten US-amerikanischen Ballungsgebieten fielen die Preise um 0,5 Prozent gegenüber dem Vormonat. Volkswirte hatten mit einem etwas geringeren Rückgang um 0,4 Prozent gerechnet. Dies deshalb, weil die Preise bereits im Oktober um 0,7 Prozent gesunken waren. Im Jahresvergleich sanken die Hauspreise im Dezember um 4,0 Prozent, nach einem Minus von 3,8 Prozent im November. Das ist der dramatischste Rückgang der Häuserpreise, der in der Geschichte der USA jemals festgestellt wurde.

Zwangsrettung des Systems

Außerdem wird fast das gesamte Risikomanagement am Hypothekenmarkt von lediglich drei Finanzierern getragen: von Fannie Mae, Freddie Mac und der Federal Housing Agency (FHA). Nach dem Kollaps der beiden Häusermarktriesen Fannie Mae und Freddie Mac 2008 während der Subprime-Krise übten die ausländischen Bondgläubiger, die jede Menge dieser Hypotheken in ihren Beständen haben („{{article::589}}“), Druck auf die US-Regierung aus. Daraufhin gab das US-Finanzministerium eine Komplettgarantie für die Schulden und die Hypothekenpapiere der bis dahin nur quasistaatlichen Agenturen ab.

FHA übernimmt den Job

Ab dann vergab die FHA die Kredite, und zwar letztlich in der gleichen Art und Weise wie die beiden größten Hypothekenbanken des Landes davor: Laut Schätzungen sind heute schon wieder etwas mehr als 10% aller durch die FHA vergebenen Darlehen faul. Und es werden wieder mehr, denn die Hypothekenanträge gehen weiter zurück, wie der US-Hypothekenverband MBA bekannt gab. Durch die geringere Nachfrage nach Krediten für den Häuserkauf sinken die Preise, und daher wurde die FHA angehalten, die Kreditvoraussetzungen zu lockern, was bewirkte, dass wieder mehr Ninja-Kredite genehmigt wurden. (Wir erinnern uns: Bereits vor der Subprimekrise wurden diese Kredite in den USA vergeben, und „Ninja“ ist eine Abkürzung für „No income, no job or assets”. Auf Deutsch: kein Einkommen, keine Arbeitsstelle und keine Vermögenswerte.)

Kein Interesse an Eigentum

Die sinkende Nachfrage nach Häusern in den USA hat aber noch einen weiteren Grund: Eine neue Generation drängt auf den Markt („{{article::346}}“), die eine gänzlich andere Vorstellung von Wohnen hat, wodurch die Häuser in den Suburbs– die dieses Finanzierungs-Preissteigerungskonstrukt tragen– an Relevanz verlieren. Es wird lieber gemietet– statt eine neue Immobilie anzuschaffen, investiert man lieber in Bildung, den Aufbau einer Firma oder andere produktive Dinge.

Man könnte sagen, da braut sich etwas zusammen, und einige US-Immobilienexperten befürchten im Jahr 2015 eine noch stärkere „Korrektur“ der Preise als bisher.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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