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Vom Planen und Bauen
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Vom Planen und Bauen

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Seit fast vier Jahrzehnten ist Wolfgang Vasko Teil der heimischen Immobilienwirtschaft. Im Interview spricht er über PPP-Modelle, Zertifizierungen, Lebenszykluskosten und über andere Veränderungen, die in der Immobilienbranche stattfinden, beziehungsweise über solche, die anstehen.

Sie sind Mitveranstalter des Kommunalwirtschaftsforums– können Sie darüber etwas erzählen?

Vasko: Um für den Ernstfall gerüstet zu sein, die Stärken und Schwächen an einem Pilotprojekt zu erkennen, hat die Stadt Wien für den Bildungskampus Nordbahnhof (Campus Gertrude Fröhlich-Sandner) ein PPP-Modell gewählt. Nachdem wir die Ausschreibung für die Abwicklung des Projektes gewonnen hatten, wurde gemeinsam ein Modell entwickelt, in dem eine möglichst genaue Beschreibung des Objekts im Mittelpunkt stand. Es ist ein schöner Erfolg geworden, da die Stadt ein qualitativ hochwertiges Produkt bekommen hat. Dabei haben wir erkannt, dass es österreichweit in allen Kommunen einen Bedarf an Beratung gibt, um PPP-Modelle näherzubringen. Es geht darum, wie man sich seriös beraten lassen kann und ein Produkt einkauft, das vergleichbar ist. Egal, ob es sich um ein Hallenbad, eine Musikschule, eine Sporthalle oder um andere kommunale Einrichtungen handelt. Das ist der Schwerpunkt des Forums.

Das heißt, im PPP-Bereich wird nicht genug getan?

Vasko: Das ist ein weites Feld mit sehr viel Potenzial und deshalb machen wir auch das Forum. Wir wollen informieren und die Angst vor PPP-Projekten nehmen. Ein Bürgermeister, der noch im alten Schema denkt, so wie seine Vorgänger, der nimmt das Geld aus dem Budget und baut den Kindergarten. Selten denkt er weiter, etwa in puncto Erhaltung und Betrieb. Die Ausgangssituation hat sich verändert und um das aufzuzeigen, ist das Forum eine ideale Plattform.

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Wer sind die Initiatoren des Forums neben Ihrem Unternehmen?

Vasko: Porr, Raiffeisen und Siemens.

Welche Immobilien, glauben Sie, werden in den nächsten Jahren dominieren?

Vasko: In den nächsten Jahren wird der Wohnbau im Mittelpunkt stehen. Hier gibt es einen gewaltigen Umgestaltungsbedarf wie auch das Bedürfnis nach mehr Fläche. Mit dem Wohlstand steigen mit Sicherheit auch die Ansprüche an das Wohnen.

Die Umgestaltung ist ja vielfach eine Herausforderung.

Vasko: Das schon, aber es funktioniert auch mit Plattenbauten. In Osteuropa hat man nach der Wende begonnen, Architekten- und Designwettbewerbe auszuschreiben, da gab es wirklich gute Erfolge. Terrassen und Lichträume wurden gebaut, kleine Räume zusammengefasst und in große umgestaltet. Auch bei uns hätten die 50er- und 60er-Jahre-Bauten und auch teilweise die Jahrhundertwendehäuser Umgestaltungspotenzial, wobei die Häuser, die um die Jahrhundertwende gebaut wurden, eine sehr hohe Qualität haben. Aber die Wohneinheiten müssen teilweise umgestaltet und den heutigen Bedürfnissen angepasst werden. Häuser, die man nicht anpassen kann, wird man ersetzen müssen.

Müssen die Zentren also verdichtet werden?

Vasko: Ja, hier ist die Politik gefragt und die Behörden sollten helfend eingreifen und nicht behindernd. Man muss in den Städten die bestehende Infrastruktur bestmöglich nutzen. Das heißt: Dachböden ausbauen und die Erdgeschoßzonen frei halten für Büros und Arbeitsbereiche, und ab dem ersten Stock wird gewohnt. Für die Stadt ist das der bessere Weg.

Ihre Meinung zu Lebenszykluskosten bei Gebäuden?

Vasko: Die Berücksichtigung der Lebenszykluskosten erachte ich bei jedem Bauvorhaben als dringend notwendig. Da läuft noch vieles falsch. Es ist ja bekannt: Bei einem Gebäude kostet mir die Planung 2%, die Errichtung 18% und 80% der Betrieb über den Lebenszyklus. Leider wird bei der Planung immer noch gefährlich gespart. Wenn ich bei der Planung beim Honorar 20% einspare, dann sind das 0,4% der Gesamtkosten. Wenn ich beim Betrieb ein Promille spare, dann sind das aber 0,8% der Gesamtkosten. Wenn ich einen ordentlichen versierten Planer habe, der mir die Lebenszyklus- und Betriebskosten so gestaltet, indem er gescheit plant und auch die Aufsicht gut macht, dass ich das bekomme, was geplant ist, dann erspare ich mir unendlich viel Geld im Vergleich zu dem, was er kostet.

Wie sehen Sie das Thema Zertifizierung?

Vasko: Zertifikate sind notwendig, aber derzeit auch leider „in Mode“ und sie werden auch manchmal nur verwendet, um leichter Mieter zu finden. Nur sollte das Ganze auch ehrlich betrieben werden, sodass ich wirklich die Energiekosten minimiere, was sehr wesentlich und wichtig ist, damit ich ein Gebäude, wenn es errichtet ist, auch umnutzen kann.

Wie meinen Sie das?

Vasko: Wenn ich ein Objekt errichte, dann ist es selbstverständlich, dass ich energiegerecht baue und mit Augenmaß. Aber unter Nachhaltigkeit verstehen wir unter anderem auch, dass man das Gebäude jederzeit einmal umnutzen kann.

Können Sie ein Beispiel geben?

Vasko: Ein typisches Negativ-Beispiel ist das UCI in der Lassallestraße. Das war so konstruiert, dass man es nur als Kino verwenden konnte und für nichts anderes. Wenn bei der Errichtung des Kinos Nachhaltigkeit eingeplant worden wäre, dann wäre die Verwertung später einfacher gewesen. Da eine Nachnutzung überhaupt nicht möglich war, musste das Objekt abgerissen werden und jetzt entsteht ein neues Projekt.

Dafür ist mit dem neuen Projekt green worx, das stattdessen von der s+b Gruppe errichtet wurde, eine Vorreiterrolle in Sachen nachhaltige Bauweise übernommen worden und zum ersten Mal in Österreich konnte die Zertifizierung „LEED Platin“ gesichert werden.

Vasko: Die Entwickler haben begriffen, dass es so nicht mehr weitergeht. Früher hat man gesagt: Hauptsache, eine tolle Hülle ist da– damit war es verkauft. Heute geht das nicht mehr so leicht, da ein verantwortungsvoller Käufer eine viel umfassendere technische und juristische Due-Diligence-Prüfung macht. (Due-Diligence-Prüfungen– sinngemäß übersetzt als „im Verkehr erforderliche Sorgfalt“– analysieren Stärken und Schwächen des Objekts– Anm. d. Red.) Der Entwickler weiß, dass er engagiert an die Aufgabe herangehen muss.

Und energieeffiziente Wohnhäuser?

Vasko: Nachhaltigkeit ist eines unserer wichtigsten Themen. Dennoch glaube ich, dass wir zu viele Passivhäuser bauen. Ein Passivhaus ist eine Philosophie. Dort kann nur jemand wohnen, der das verinnerlicht hat, und nicht derjenige, der nur deshalb im Passivhaus wohnt, weil es hoch gefördert ist. Wir sollten uns auf die Bedürfnisse der Menschen einstellen. Aber verstehen Sie mich nicht falsch: Der Mensch muss sich wohlfühlen in seinem Haus und soll darin so wenig Energie wie möglich verwenden.

Wie schätzen Sie die zentral- und osteuropäischen Länder ein?

Vasko: Wir waren sehr aktiv, haben aber in den vergangenen Jahren unsere Aktivitäten reduziert. Jetzt kommt CEE/SEE wieder. Der Nachholbedarf ist sehr groß und ich glaube schon, dass es da in nächster Zukunft sehr gut weitergehen wird. Ich glaube, es ist auch wichtig, sich mehrere Standbeine aufzubauen und nicht nur im Heimatmarkt zu bleiben. Was wir uns wünschen würden, ist, dass man endlich von Seiten der Politik begreift, dass die Planer die Speerspitze im Export sind. Wenn die Planer in der Akquisition von Projekten unterstützt würden, so wie es bei englischen oder französischen Firmen der Fall ist, dann habe ich für den Export von weiteren Produkten schon einmal den Fuß in der Türe.

Können Sie ein Beispiel geben?

Vasko: Wir haben uns als Vasko+Partner um die Erweiterung der Universität in Brünn bemüht, aber wir hatten gegen den Lobbyismus, der für Engländer betrieben wurde, keine Chance. Wir hatten auch von Seiten der Politik niemanden, der uns weitergeholfen hätte– im Gegensatz zu den englischen Kollegen. Die einzige Unterstützung war Bürgermeister Häupl, der uns mit einer Veranstaltung etwas Rückenwind gab. Österreichische Planer benötigen im Ausland mehr Unterstützung von Seiten der Politik. Der Nutzen für Österreich bei Auslandsprojekten wird noch unterschätzt, glaube ich.

Haben Sie ein Lieblingsprojekt?

Vasko: Ein sehr ungewöhnliches: die „Frauenbrücke“ von Valie Export am Gürtel gegenüber der Backsteinkirche im achten Bezirk. Der Kubus ist ein Kunstwerk und besteht nur aus Glas, ohne Stahlteile, sogar die Dübel sind aus Glas. Das war ein sehr interessantes Objekt und wir durften es errichten. Ein weiteres ist die neue Wirtschaftsuniversität, bei der wir Generalkonsulent sind. Bei diesem Projekt können wir beweisen, dass man ein Budget, sofern alle Beteiligten von Anfang an ehrlich mit dabei sind, auch problemlos einhalten kann. Wir arbeiten seit drei Jahren dort und sind immer noch im Budget und es wird ein großartiges Projekt.

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Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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