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Zum ersten, zum zweiten und zum …

Freiwillige Versteigerungen beginnen sich in Österreich erst langsam zu etablieren, dabei bieten sie allen Beteiligten zahlreiche Vorteile. Wichtig allerdings, dass sie gut vorbereitet und durchgeführt werden.

Was in anderen Ländern sind freiwillige Immobilienversteigerungen schon längst gang und gäbe, in Österreich beginnt sich diese Art der Verwertung erst langsam durchzusetzen. „Die Nachfrage ist erst im Entstehen“, erklärt Oliver Brichard, geschäftsführender Gesellschafter von Brichard Immobilien: „Versteigerungen haben aber nach unseren Einschätzungen ein hohes Potenzial.“ Dies deshalb, da sich bei einer Versteigerung für den Verkäufer zahlreiche Vorteile ergeben. Aber alles der Reihe nach.

Die Basis für Versteigerungen

Basis für eine freiwillige Versteigerung ist das „Feilbietungsrechtsänderungsgesetz“: Dieses erlaubt es Maklern, gemeinsam mit Notaren, Immobilien zu versteigern. In den so genannten Feilbietungsbedingungen sind Fakten wie das Mindestgebot, die vom potenziellen Erwerber zu erbringende Sicherheitsleistung sowie die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen festgehalten. Im Gegensatz zur bekannten Zwangsversteigerung, bei der dem Verkäufer der Erlös im Regelfall nicht ihm selbst zugute kommt, sondern seinen Gläubigern, hat er bei einer freiwilligen Feilbietung viel mehr Entscheidungs- und Eingriffsmöglichkeiten. Bei dieser Form der Immobilienversteigerung entscheidet sich der Verkäufer aus freien Stücken für den Versteigerungsweg.

Entscheidend ist die Freiwilligkeit

Das heißt: Er kann seine Immobilie verwerten, muss sie aber nicht. Außerdem hat er die Möglichkeit, da er nicht unter Druck ist, einen bestimmten Mindesterlös zu fixieren. Wird diese Summe bei der Versteigerung nicht erreicht, so findet kein Eigentümerwechsel statt, der Verkäufer muss allerdings die Kosten der Versteigerung bezahlen. Es ist aber nicht nur der Preis, der Höher ist bei einer Versteigerung, sondern diese Form der Immobilienverwertung eignet sich als objektives Verfahren natürlich auch bei zerstrittenen oder uneinigen Eigentümergemeinschaften. Auf Grund der hohen Transparenz ist für jeden Miteigentümer der erzielte Preis direkt ersichtlich. Oliver Brichard weiß: „Es gibt eine absolut transparente Verkaufsabwicklung und es wird der höchstmögliche Verkaufspreis erzielt.“ In den von der Hausverwaltung Brichard bisher abgewickelten freiwilligen Versteigerungen wurde das jeweilige Projekt über 20 Prozent des Schätzpreises verkauft. Brichard: „Wir achten bei den Versteigerungen sehr wohl darauf, dass der erzielte Preis das Ende der Fahnenstange ist.“ Sprich: dass der oder die Verkäufer den besten Preis für ihre Immobilie bekommen.

Das Know-how der Verwertung

Zwei wesentliche Faktoren sind allerdings bei dieser Art der Verwertung ganz entscheidend, wie Brichard erklärt: „Nicht jede Immobilie ist dafür geeignet und der Makler benötigt ein sehr hohes Marktbewusstsein über mögliche Zielgruppen.“ Sein Know-how liegt neben der Verfahrensabwicklung besonders in der Vermarktung und Positionierung der Immobilie in der richtigen Zielgruppe. Erfahrung und Netzwerke sind daher die wichtigen Voraussetzungen für ein Unternehmen. „Wir haben solche Versteigerungen schon ein paar Mal seriös abgewickelt“, so Brichard, „und jedes Mal waren die Verkäufer äußerst zufrieden.“ Nach einer erfolgten Versteigerung geht es rasch: Auf Grund der klaren Feilbietungsbedingungen muss kein eigener Kaufvertrag mehr gemacht werden. Der Käufer erwirbt mit dem Zuschlag das Eigentum und nicht wie bei einem normalen Verkauf mit der Eintragung in das Grundbuch. Damit kann auch die finanzielle Abwicklung schneller, also nach der erfolgten Versteigerung, stattfinden

Die Unterschiede zu einer freiwilligen Feilbietung:

Das alternative Bieterverfahren

Hierbei entfällt die Pflicht einer Veröffentlichung und die Immobilie wird auch nicht im Rahmen einer klassischen Versteigerungsprozedur an den Mann gebracht: Unter notarieller Aufsicht legen Interessenten ein Anbot, der Verkäufer nimmt nach einer bestimmten Frist das attraktivste Angebot an. Dies muss allerdings nicht jenes mit dem höchsten Kaufpreis sein: Der Verkäufer kann frei zwischen den eingegangenen Angeboten wählen und sich beispielsweise auch für eines entscheiden, dessen Angebotssumme unter einer anderen liegt, wenn ihm andere Rahmenbedingung mehr zusagen.

Die Zwangsversteigerung

Bei dieser schon länger bestehenden Form der Immobilienversteigerung gelangen Objekte zugunsten der Gläubiger ihres Nochbesitzers unter den Hammer. Hier haben Interessierte die besten Möglichkeiten, an ein Schnäppchen zu gelangen: Ein Gerichtsgutachten muss Auskunft über die Immobilie erteilen, die oftmals mit einem Ausrufungspreis von zirka 50 Prozent des Schätzwerts zur Versteigerung gelangt. Auch wenn (was durchaus der Fall sein kann) im Grundbuch noch Belastungen vermerkt sind, übernimmt der Käufer die Immobilie lastenfrei.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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