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Veränderungen am weltweiten Immobilienmarkt

Erst vor Kurzem referierte Mary Walker Fleischmann, Vorsitzende und CEO der Counselors of Real Estate, über die aktuelle Situation der Immobilienbranche und listete die von den CRE-Mitgliedern im Laufe des Jahres diskutierten Themen auf, die zum besseren Verständnis des Marktes wesentlich sind – und die vor allem auch einen Blick in die Zukunft werfen lassen. Die Daten beziehen sich zwar zum Großteil auf den US-amerikanischen Markt, haben jedoch mehr oder weniger auch für andere Märkte ihre Gültigkeit. The Counselors of Real Estate (CRE) ist eine exklusive Vereinigung von 1.100 hoch qualifizierten internationalen Experten und Vordenkern, die auf über 50 Fachgebiete spezialisiert sind.

Durch den neuerlichen Aufschwung am Kapitalmarkt wird wieder mehr in Immobilien investiert. In den Sparten Energie, Landwirtschaft und Produktion ist eine Erholung zu verzeichnen, dasselbe gilt in den Vereinigten Staaten für gewerbliche Immobilien. Der Einzelhandelssektor verändert sich aufgrund des vermehrten Online-Shoppings, weshalb Shopping-Malls verstärkt auf Restaurantbetriebe und Unterhaltungsangebote mit Kino und Theaterprogrammen für Kinder setzen, um durch ein breiteres Angebot ihre Betriebszeiten zu verlängern. Bei neuen Projekten, die entwickelt werden, zeigt sich, dass statt großer Shoppingflächen immer mehr kleinere Geschäfte im „City-Format“ entstehen, die von große Handelsketten wie Walmart (Walmart Neighbourhood Market) und Target (City Target) betrieben werden.

In Mehrfamilienobjekte wird weiter stark investiert, doch unterliegen auch diese einem Wandel. Kinder, die zwischen 1982 und 1995 in den USA geboren wurden, sind nun junge Erwachsene. Und somit gibt es neuen Wohnbedarf. Aber die junge Generation will anders arbeiten und wohnen als ihre Eltern – in kleinen Wohnungen (am stylishsten: „Micro Housing“) im Stadtzentrum, mit dem Vorteil, zu Fuß zur Arbeit gehen oder öffentliche Verkehrsmittel benützen zu können und in der Nähe von Restaurants, Geschäften und Entertainment-Einrichtungen zu sein. Die Folgen davon sind ein Sinken des Steueraufkommens in den äußeren Stadtteilen, wo die Eltern immer noch wohnen, und auch ein spürbares Nachgeben der Hauspreise, da viele zum Verkauf stehen.

Neue Technologien – die Erste

Ein interessanter Aspekt ist auch, wie Energie den Immobilienmarkt beeinflusst, in diesem Fall noch mehr als sonst: Mittels neuer Technologien wird nämlich der Zugang zu Nordamerikas Erdgasreserven möglich, und so wurde in den Vereinigten Staaten ein regelrechter Energieboom ausgelöst. Dadurch werden neue Arbeitsplätze geschaffen, und mit ihnen wächst natürlich der Bedarf an Wohnungen, Geschäften, Lagerhäusern und Hotels.

Neue Technologien – die Zweite

Neue Technologien – in diesem Fall in einer anderen Sparte – haben auch Auswirkungen auf den Büromarkt der USA. Es ist einfacher als jemals zuvor, von überall aus zu arbeiten – und manchen jungen Berufstätigen ist das tatsächlich auch lieber. Generell wird pro Arbeitskraft weniger Bürofläche benötigt – ein durch die neuen Arbeitsweisen und Businesssparten ausgelöster Trend. Untersuchungsergebnisse besagen, dass nicht weniger als 80 % der Arbeitnehmer bis zum Jahr 2030 nicht auf Angestelltenbasis, sondern als Selbstständige tätig sein könnten – das wird in weiterer Folge einen geringeren Bedarf an großen Bürogebäuden zur Folge haben. In Europa ist dieser Trend noch in einer weniger starken Form spürbar, aber er wirft seine Schatten voraus. So hat zum Beispiel der Bürodienstleister Regus bereits einen Trend zum „Drittarbeitsplatz“ festgestellt. Immer mehr Kunden suchen einen Arbeitsplatz zwischen Büro und Home-Office, da nicht jeder zu Hause in Ruhe arbeiten kann, etwa wenn man kleine Kinder hat, und manchmal ist der eigentliche Arbeitsplatz zu weit entfernt. So hat Regus in Berlin bei 70 Shell-Tankstellen neue Büros eröffnet. Diese Standorte werden mittlerweile von bereits 1.000 Kunden genutzt.

Gesundheit und Klimawandel

Die Gesundheitsvorsorge wird in den kommenden Jahrzehnten besondere Auswirkungen auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt haben. Da die US-Bevölkerung zunehmend älter wird und erschwingliche Gesundheitsvorsorge vonseiten der Regierung unterstützt wird, nimmt der Bedarf an Gesundheitseinrichtungen stetig zu. Dabei zeigt sich ein neuer Trend: Die Apotheken expandieren rasant und bieten in beschränktem Ausmaß auch Ambulanzen an. Große Spitäler weiten ihren Aktionsradius mit „Satelliten”-Standorten auch auf benachbarte Gemeinden aus.

Der Klimawandel darf als wesentlicher Faktor im Immobiliensektor ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden. Wettervoraussagen werden zunehmend schwieriger. Die Winter werden kälter, und das ganze Jahr über kommt es zu heftigen Stürmen. Auch die Trockenheitsperioden erreichen Rekordniveau. In einigen Gebieten in den USA, vor allem entlang der Küsten, wo diejenigen, die es sich leisten können, ihre Sommer- und Ferienhäuser erbaut haben, verursachten in den vergangenen Jahren schlimme Stürme erhebliche Immobilienschäden. Und nun steht man vor der (kostspieligen) Entscheidung, ob sich Restaurierungen lohnen oder nicht.

US-Investoren suchen weltweit

Da die US-Investoren wieder zuversichtlicher sind, wenden sie sich nun Europa, Indien und Afrika zu, interessieren sich aber auch für Entwicklungsländer wie Brasilien und tragen so zu einem weltweiten Immobilienwachstum bei. In Europa hat sich dies schon gezeigt, denn einer CBRE-Analyse zufolge flossen im ersten Quartal 2014 rund 37,9 Milliarden Euro in die Märkte: „Opportunistische Investoren, insbesondere aus den USA, investieren verstärkt in sich erholende Märkte wie Spanien und Irland und wollen von möglichen künftigen Renditekompressionen profitieren.“ Schon im Jahr 2013 entfiel fast die Hälfte der spanischen Gewerbeimmobilien-Investments auf nordamerikanische Anleger. Auch auf dem irischen Immobilienmarkt wurden zum ersten Mal seit der Krise signifikante Aktivitäten von Amerikanern beobachtet – ein Trend, der sich 2014 fortsetzt.

Zugleich stellen die Vereinigten Staaten für Nicht-US-Investoren nach wie vor einen interessanten Kapitalanlagemarkt dar.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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