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Trends am Immobilienmarkt – was erwartet uns 2020 und darüber hinaus? Teil 4 von 4

Wir leben in historisch spannenden Zeiten, und das nächste Jahrzehnt hält noch viele Themen und Überraschungen für uns bereit. Der Immobilienmarkt wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich stärker verändern, als es in den letzten 30 Jahren der Fall war.

Die unabhängige Immobilien-Redaktion hat sich in der Immobilienwirtschaft umgehört und präsentiert diese Woche in mehreren Teilen die große Umfrage:
„Trends am Immobilienmarkt – was erwartet uns 2020 und darüber hinaus?“



Verbrauchsausgaben Österreich

Anton Bondi, Geschäftsführer Bondi Consult:


Anton Bondi im Portrait

Seit 30 Jahren ist Anton Bondi in der nationalen...
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Die Fortsetzung der Niedrigzinspolitik durch die EZB führt dazu, dass weiter gewaltige Geldmengen in den Markt gepumpt werden. Aufgrund der immer öfter verrechneten Negativzinsen ist der Druck auf institutionelle Anleger groß, ihr Geld zu investieren. Das hat zur Folge, dass diese immer früher in Entwicklungen einsteigen und auch mehr (Entwicklungs-)Risiko übernehmen.

Insbesondere im gewerblichen Bereich, der in den letzten Jahren im Vergleich zum Wohnbau in den Hintergrund getreten ist, ist ein zunehmendes Interesse von institutionellen Investoren zu bemerken. Durch noch deutlich höhere Renditen im Vergleich zum Wohnbau sind diese Produkte hochinteressant. Dabei haben sich neue Formen der gewerblichen Objekte entwickelt, die alle darauf abzielen, den sich rasch ändernden Anforderungen der Nutzer zu entsprechen und durch weitgehende Systematisierung der Bauweise (insbesondere der nachträglichen Umbauten) die laufenden Kosten des Betriebs dieser Objekte zu reduzieren.

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Insgesamt sind daher im gewerblichen Bereich in den nächsten Jahren spannende neue Entwicklungen zu erwarten, die den flexiblen und innovativen Entwicklern und Investoren einiges abfordern, ihnen aber auch wesentlich besser für Veränderungen gerüstete Immobilien bescheren werden, die dadurch langfristig sicherere Investitionen darstellen.

Neue Formen im Bürobereich, z. B. Co-Working oder Shared-Use-Konzepte, sowie neue gewerbliche Wohnformen wie die Kombination von studentischem Wohnen mit Young Urban Professionals oder mit Lehrlingsunterkünften, auch in Kombination mit „normalem“ Hotelbetrieb, sollen dazu führen, eine multifunktionale Nutzung der Objekte und damit eine Verringerung des Vermarktungsrisikos und eine Attraktivierung für institutionelle Investoren zu erreichen.

Es ist für 2020 zu erwarten, dass die bereits erfolgreich erprobten neuen Nutzungs- und Bauformen weiterentwickelt und umgesetzt werden. Dies umfasst insbesondere auch die Herausforderung für Vermieter, sich mit neueren (kürzeren) Nutzungsformen und hoher Flexibilität zugunsten der Ansprüche der Mieter (Stichwort: Flexibilisierung der Flächennutzung, Bewirtschaftung von Gebäuden und Quartieren über das übliche Facility-Management hinaus) versus das Sicherheitsbedürfnis mit lang laufenden Verträgen auseinanderzusetzen. Dies wird auch die Notwendigkeit mit sich bringen, neue Finanzierungsmodelle im Umfeld von immer rigider werdenden Sicherheitsanforderungen der Banken (und damit höherer Eigenkapitalanteile) zu erarbeiten.

Stefan Brezovich, Vorstand ÖRAG Immobilien:


Stefan Brezovich

Der promovierte Jurist stieg 1995 als Makler in die ÖRAG...
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Das größte Risiko aus meiner Sicht ist der Umstand, dass derzeit ganz generell „Risiko“ bei den aktuellen Zinsen und Renditen über diverse Assetklassen und Veranlagungsformen hinweg nicht mehr adäquat abgebildet wird. Dies ruft nach einer systemischen Korrektur – es fragt sich nur, wann und woher diese kommt.  

Solange aber kein unerwartetes Ereignis eintritt (z. B. starker Inflationsschub), werden Negativzinsen in vielen Ländern Europas Realität werden bzw. bleiben; dies bewirkt einen weiterhin stabilen Markt im Bereich der Anlage- und Ertragsimmobilien. Die zunehmende Konzentration von Wertschöpfung in den Ballungszentren (und folglich entsprechender Zuzug) machen städtische Immobilien auch zukünftig zu einem wichtigen Produkt der Vermögensabsicherung.

Andere Assetklassen wie Hotels oder etwa Senioren-Immobilien kommen (noch) mehr in den Fokus von Investoren.

Der Tourismus wird in Europa und somit auch in Österreich weiter ansteigen und daher die entsprechende Assetklasse noch attraktiver gestalten.

Auch Logistikinvestments werden immer stark nachgefragt, das Angebot hierfür wird sich in den nächsten Jahren durch den immer stärkeren Onlinehandel deutlich erhöhen.

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Ein echtes Sorgenkind könnten Retailflächen in den Fachmärkten oder Einkaufszentren werden, was zu steigenden Renditen in derartigen Objekten führen würde, weil sich die Vermietungsrisiken erhöhen.

Die Digitalisierung ist seit Jahren ein großes Thema – das Tempo der Veränderung steigt stetig und verändert unser Leben in immer kürzeren Zeiträumen, macht vieles einfacher, transparenter und kundenfreundlicher. Andererseits überfordert die Geschwindigkeit viele Menschen und stellt Geschäftsmodelle auf die Probe. In einer globalisierten Welt, in der Informationen transparent, Transport billig und die Produktion automatisiert ist, ist die Immobilienbranche zumindest insoweit privilegiert, als Grund und Boden weder digitalisierbar noch transportabel sind.

Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien:


Eine außergewöhnliche Karriere

1994 begann Michael Ehlmaier bei der CPB Immobilientreuhand. Dass die...
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Kurzfristigere Mietverträge bei Büro, Retail und Wohnen

Unabhängig von der mitunter ausgezeichneten Objekt- und Lagequalität der jeweiligen Immobilie versuchen die Nutzer die rechtlich verbindliche Mietvertragslaufzeit so weit wie möglich zu reduzieren, um auf geänderte Rahmenbedingungen flexibel reagieren zu können. Das sieht man schon seit Längerem im Einzelhandelsbereich, wo die Mieter nicht nur auf Umsatzmieten drängen und somit das Geschäftsrisiko zum Teil auf den Vermieter überwälzen, sondern auch bei den Mietvertragslaufzeiten, was bei den sogenannten Pop-up-Stores, die oft nur wenige Tage geöffnet sind, in einer besonders drastischen Art und Weise beobachtet werden kann.

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Aber auch im Bürobereich nehmen die sogenannten Shared Spaces, wo voll ausgestattete Büros inklusive Infrastruktur zum Teil auf extrem kurzfristiger Basis angemietet werden, zu. Dies ermöglicht es den Nutzern, besonders flexibel auf Projekte und kurzfristige Auftragsschwankungen zu reagieren. Darüber hinaus schätzen diese Nutzer auch das gemeinsame Arbeiten mit anderen Unternehmen und den daraus resultierenden branchenübergreifenden Austausch.

Nicht nur im gewerblichen Bereich sind solche kurzfristigen Nutzungsmodelle vermehrt zu beobachten, sondern auch im Wohnbereich, wo beispielsweise Student-Housing eine nahezu ideale Möglichkeit für Studierende bietet, sich am Ausbildungsstandort im Semesterrhythmus einzumieten, ohne eine eigene Infrastruktur wie Einrichtung oder Internetanschluss schaffen zu müssen. Im Gegenteil, man kann bereits ab dem ersten Tag alle Annehmlichkeiten der für Studierende konzipierten Immobilie nutzen. Eine andere Art von Wohnnutzung bieten auch Serviced Apartments, die zwar nicht so kurzfristig konzipiert sind wie eine Hotelübernachtung, aber das Zwischenglied zur langfristig ausgerichteten Wohnungsanmietung darstellen und es den Kunden ermöglichen, beispielsweise für befristete Entsendungen in andere Städte eine mittelfristige Anmietung in einem über die Aufenthaltsdauer bekannten Umfeld anzubieten.

Gemeinsam ist allen kurzfristigen Vermietungskonzepten, dass sie vom Markt immer stärker nachgefragt werden und den Mietern Vorteile bringen. Dabei kann der Vermieter nicht auf langfristig gesicherte Vermietungszeiträume bauen und muss ständig an der Gewinnung neuer bzw. dem Erhalt bestehender Kunden arbeiten, was sein Vermietungsrisiko natürlich erhöht. Dabei bieten kurzfristige Vermietungsmodelle bei höherem Risiko für den Vermieter auch wesentlich attraktivere Ertragsmöglichkeiten, wodurch im Idealfall beide Vertragspartner Vorteile aus dem geänderten Geschäftsmodell ziehen können.

Digitalisierung und Transparenz

Das Smartphone und schnelle Datenverbindungen haben unser Leben in den letzten Jahren entscheidend verändert. Das, was wir im Bereich Social Media, Electronic Banking oder Online-Buchungssystemen erlebt haben, macht auch vor der Immobilienbranche nicht halt. Die meisten von uns suchen Wohnungen oder Büros bereits über die diversen Portale oder filtern das bestehende Angebot zumindest über diese. Ob in Zukunft Computer (zum Teil) die Makler und Verkäufer ersetzen werden, ist noch offen, da Menschen gerne mit Menschen zu tun haben. Sicher ist aber, dass wir uns vieler digitaler Hilfsmittel und der dahinterliegenden Datenbanken bedienen werden, damit eine Transaktion so schnell und transparent wie möglich abläuft. Und bei dieser Entwicklung stehen wir eher am Anfang als bereits im fortgeschrittenen Stadium, weshalb die Entwicklung in der nächsten Dekade besonders interessant sein wird.

Gerald Gollenz, stv. Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder:


Gerald Gollenz

Gerald Gollenz ist seit mehr als 30 Jahren in der...
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Eine große Herausforderung wird der Ausgleich zwischen urbanen Lebensräumen und ländlichen Regionen sein. Hier kann die Immobilienwirtschaft durch die Kenntnis der einzelnen Regionen die richtigen Akzente setzen und gemeinsam mit Politik und Wirtschaft einer schleichenden Entvölkerung ganzer Landstriche entgegenwirken.

Dabei ist nicht nur die Ansiedelung von Betrieben ein entscheidender Faktor, sondern auch die Entwicklung neuer Arbeitsmodelle im Zuge der Digitalisierung. Homeoffice und Teleworking werden an Bedeutung gewinnen, und die Menschen werden die Schönheit und Lebensqualität einer Region genießen können, ohne auf die Anbindung an entscheidende Datennetze verzichten zu müssen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang allerdings auch der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur.

Bestehende Objekte müssen in der Nutzung kreativ hinterfragt und neu vermarktet werden. Wo bislang zum Beispiel die Feuerwehr untergebracht war, entstehen parallel Co-Working-Spaces, und bei einem Kindergarten entstehen möglicherweise Senioren- und Jungfamilienapartments, die die Bedürfnisse von zwei bis drei Generationen unter einem Dach vereinen.

Erwin Größ, Geschäftsführer STRABAG Real Estate Österreich:


Erwin Größ

Erwin Größ, ist seit Juli 2017 Geschäftsführer der STRABAG Real...
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Wir erkennen zwei entscheidende Aspekte einer zukunftsorientierten Immobilienentwicklung: nachhaltiges Denken und Digitalisierung.

Das Bewusstsein für Nachhaltigkeit ist ein Megatrend. Als Immobilienentwicklerin haben wir die Möglichkeit, maßgeblich zu einer lebenswerten Zukunft beizutragen. Nicht nur Investorinnen und Investoren, sondern auch Eigennutzerinnen und -nutzer legen größten Wert darauf, dass Immobilien umwelt- und gesundheitsverträglich konzipiert, errichtet und betrieben werden. Eine ressourcenschonende Bauweise und die Minimierung von CO2-Emissionen sind dabei schon heute Standards.

Die Digitalisierung hält in allen Assetklassen Einzug. So unterstützt sie das ökologisch und ökonomisch bewusste Wohnen und Arbeiten ganz unmittelbar: Smart Offices und Smart Homes helfen den Kundinnen und Kunden dank fernsteuerbarer Geräte und automatisierter Abläufe z. B. bei der Optimierung ihres Energieverbrauchs.

Michael Mitterdorfer, Geschäftsführer ALOSIMA Capital:


Michael Mitterdorfer

Michael Mitterdorfer leitete 23 Jahre die Geschicke der AMISOLA Immobilien...
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Die Nachfrage nach Immobilien wird anhalten. Sie beruht auf der Problematik, dass es keine Alternativen zur Zinspolitik gibt. Das wird sich nicht ändern, da der Markt von der Geldmarktpolitik getrieben ist. In Deutschland ist schon das Thema „Negativzinsen“ für Privatkunden im Gespräch, und das wird das Investment in Immobilien weiter befeuern. Ich erwarte daher, dass es in faktisch allen Assetklassen eine weitere Renditesenkung geben wird.

Besonders spannend wird in den kommenden Jahren die Logistik in allen Kategorien: Citylogistik, Logistik rund um die Ballungsräume und die Großlogistik.

Pflegeheime und altersgerechtes Wohnen werden als Assetklasse in Erscheinung treten, wenn die Betreiber einen Track-Record aufweisen können.

Maximilian Pasquali, Deputy CEO eyemaxx Real Estate Group


Maximilian Pasquali

Maximilian Pasquali ist studierter Jurist und hat nach seinem Diplomstudium...
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Die Digitalisierung und die neuen Technologien werden weiterhin im Mittelpunkt stehen, und diese Änderungen betreffen die gesamte Branche. Das Bestellerprinzip wird insbesondere die Makler noch weiter beschäftigen, ich erwarte hier noch die eine oder andere Überraschung. Apropos Überraschung – wir haben seit Kurzem eine neue Regierung, deren Talon wir auch noch nicht kennen!

Rund um das Wohnen gibt uns der demografische Wandel auch 2020 Aufgaben auf, die mit 08/15-Konzepten nicht zu lösen sein werden. Wir brauchen auch keine Glaskugel, um vorherzusagen, dass der Klimawandel die Gebäudetechnik grundlegend verändern muss. Die Immobilienentwickler sind hier mit neuen Ideen gefragt.

Bei den Gewerbeimmobilien sehe ich ein starkes Wachstum im Bereich Hotels. Im Bürosektor kann man auch 2020 nur mit innovativen Konzepten für die neuen Arbeitswelten punkten.

In Österreich sehen wir im Wiener Raum einen hohen Bedarf an modernen Immobilien, vor allem im Bereich Wohnen. Serviced Apartments nehmen am Markt eine immer wichtigere Position ein, so auch bei uns! Aufgrund der steigende Bevölkerungszahl und des Trends zu kleineren Haushalten konzipieren wir nutzerorientierte und neu gedachte Wohnformen, die im Alltag einen funktionalen Mehrwert schaffen und auf die Bedürfnisse der modernen Gesellschaft eingehen.

Neben den Serviced Apartments ist Microliving seit letztem Jahr zweifellos der Trend. Wie viel Platz benötigt man wirklich zum Wohnen, ist die Kernfrage! Eine Aufgabe für Entwickler und in der Folge für Planer, denn die Quartiers- und Stadtplanung bzw. -entwicklung wird sich entsprechend anpassen müssen.

Markus Schafferer, geschäftsführender Gesellschafter PEMA Holding:


Markus Schafferer

Markus Schafferer besuchte das Gymnasium Reithmanngasse in Innsbruck, bis er...
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Einer der Trends, die wir jetzt schon mehrere Jahre beobachten und die sich sicherlich auch 2020 und in den Jahren danach fortsetzen werden, ist, dass die nachhaltige und langfristige Stadtplanung nicht mehr nur eine politische Agenda ist, sondern von einem tatsächlichen Veränderungswillen geprägt ist. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass die Nachverdichtung und überhaupt die Notwendigkeit der Verdichtung an sich durch den starken Zuzug und die beschränkten räumlichen Ressourcen zu wesentlichen Themen geworden sind. 

Für Immobilienentwickler wie uns ergibt sich dadurch die Chance, dass wir aktiv gestalterisch und inhaltlich durch Nutzungskonzepte an der städtischen Gesamtentwicklung teilnehmen und spannende Konzepte – auch architektonisch – umsetzen können, weil diese von einem gemeinsamen Veränderungswillen getragen sind. Durch diese – wenn man so will – Kooperation gewinnt die Immobilienwirtschaft außerdem an positivem Image dazu.

Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer ARE/BIG


Hans-Peter Weiss

DI Hans-Peter Weiss ist Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft und der ARE...
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Das größte Potential sehe ich derzeit in der weiteren Ökologisierung unserer Branche. Energieeffiziente Gebäude, alternative Technologien zur Strom- und Wärmeerzeugung direkt am jeweiligen Standort, die Verwendung ökologischer Baumaterialien, Re-use-Konzepte beim Gebäudeabbruch oder auch die Gebäudezertifizierung werden stärker in den Fokus rücken.

Im Zuge der weiteren Ökologisierung werden nachhaltige Technologien immer mehr zum Standard werden. Wir werden intelligente Systeme sehen und Technologien, die uns deutlich weiterbringen. Es reicht nicht ein energieeffizientes Gebäude zu haben, es muss auch energieeffizient betrieben werden können. 
 

Großes Potenzial sehe ich auch in der integrierten Stadtteil- und Quartiersentwicklung. Das gesamthafte Herangehen an multifunktionale Lebens-, Lern- und Arbeitsräume wird immer wichtiger und nimmt eine bedeutende Rolle in der Stadtplanung ein. Auch im Bildungsbereich, im Schul- und Universitätsbau wird dieser gesamthafte Ansatz verstärkt nachgefragt. 

Die Entwicklung hin zur Schaffung attraktiver, multifunktionaler Lebenswelten mit allen Facetten – Arbeiten, Wohnen, Bildung, Nahversorgung, umweltfreundliche Mobilität – hat erst begonnen. Die Synthese unterschiedlicher Nutzungen entspricht dem heutigen Lebensstil und schafft auch im Sinne der Nachhaltigkeit positive Effekte. 

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Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.



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