Trends am Immobilienmarkt – was erwartet uns 2020 und darüber hinaus? Teil 2 von 4

Wir leben in historisch spannenden Zeiten, und das nächste Jahrzehnt hält noch viele Themen und Überraschungen für uns bereit. Der Immobilienmarkt wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich stärker verändern, als es in den letzten 30 Jahren der Fall war.

Die unabhängige Immobilien-Redaktion hat sich in der Immobilienwirtschaft umgehört und präsentiert diese Woche in mehreren Teilen die große Umfrage:
„Trends am Immobilienmarkt – was erwartet uns 2020 und darüber hinaus?“

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Walter Eichinger, Geschäftsführer Silver Living:


Walter Eichinger

Walter Eichinger ist Geschäftsführer von Silver Living. Das Unternehmen hat sich auf...
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Der Bedarf an Betreutem Wohnen ist österreichweit gegeben, die Fördersituation und somit die Leistbarkeit für den Endnutzer sind von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Abhängig von den lokalen Gegebenheiten wären Projekte im Raum Wien, im Westen Österreichs und in den östlichen Nachbarländern interessant.

In Zukunft werden die Häuser und die angebotenen Serviceleistungen noch stärker an die wachsenden Bedürfnisse der nächsten Generation unserer Kunden anzupassen sein. Assistenzsysteme und erweiterte Unterstützungsleistungen werden hier eine wichtige Rolle spielen.

Ein hohes Potenzial sehen wir bei Hybridangeboten von Serviceimmobilien, wenn z. B. Betreutes Wohnen mit Tagespflege kombiniert wird oder Kinderbetreuungseinrichtungen vorgesehen sind und somit generationenübergreifendes Wohnen umgesetzt werden kann.

Wolfgang M. Fessl, Geschäftsführer Metzger Reinberg Gruppe:


Wolfgang M. Fessl

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer der Metzger Reinberg Gruppe. Der...
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Umnutzungen werden immer stärker sichtbar werden. Einerseits haben sich in den einzelnen Assetklassen die Anforderungen der Nutzer geändert und werden sich teilweise noch drastischer ändern (z. B. im Einzelhandel). Andererseits existieren mittlerweile neue Assetklassen, für die es noch wenig geeignete Immobilien gibt.

Die Umwandlung alter (und damit unzweckmäßiger) Büroflächen in Wohnungen gibt es ja bereits, und diese wird unverändert weiter betrieben. Lagen, die noch vor fünf Jahren für Wohnzwecke undenkbar waren, werden mittlerweile mangels geeigneter Alternativen als einwandfreie Wohnlagen angeboten und auch genutzt.

Ein guter Teil der derzeit noch durch den Einzelhandel genutzten Flächen wird nur mehr als Showroom, Anprobe- und Haptikzentrum, Abholstation oder für Kommissionier- und Lagerzwecke genutzt werden. Die damit verbundenen Mietanpassungen aufgrund der geänderten qualitativen Anforderungen werden nicht alle Marktteilnehmer freuen.

Gleichzeitig werden viele Erdgeschoßflächen auch zum Zweck des Wohnens adaptiert werden. Die Wohnqualität einer Erdgeschoßwohnung mag nicht jeden überzeugen, dennoch hat diese (speziell in Bezug auf die Barrierefreiheit) ihre Vorteile. Und oftmals stehen ja eher die regulativen Vorschriften einer Wohnnutzung im Weg und nicht so sehr die Lagequalitäten.

Und ein Effekt, der immer stärker zum Tragen kommt, ist die Tatsache, dass im Stadtgebiet die Gewerbegebiete zugunsten der Wohnnutzung immer stärker an den Rand und über diesen hinausgedrängt werden. Derartige Umwidmungen umfassen immer ein größeres Plangebiet und sind innerhalb der Stadtentwicklung sehr stark spürbar.

Franz Kastner, Associate Director Industrial & Logistics Agency CBRE:


Franz Kastner

Franz Kastner ist Commercial Real Estate Senior Consulter bei CBRE....
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Spekulativ errichtete Logistikparks gewinnen mehr und mehr an Interesse und Bedeutung – das zeigt auch die erfolgreiche Entwicklung, Vermietung und Verkauf des Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf an der Fischa. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend in den nächsten Jahren noch wichtiger wird; die großflächigen Planungen und jene Projekte, die bereits in Umsetzung sind, bestätigen dies.

Ein konstanter Treiber für die Nachfrage von Logistikflächen in Stadtnähe bleibt der wachsende Onlinehandel. Der damit verbundene Flächenbedarf wird aufgrund der Lageanforderungen auch zukünftig hauptsächlich auf sogenannten Brownfields umgesetzt werden. So wurden bis dato alle neueren Paketumschlagzentren innerhalb der Stadtgrenze auf brachliegenden Industriearealen realisiert.

Anita Körbler, Geschäftsführerin Wohnsalon Immobilien:


Anita Körbler

Anita Körbler, MA, Geschäftsführerin der Wohnsalon Immobilien GmbH, ist eine...
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Wie die zum Teil recht hitzigen Branchendiskussionen im Rahmen der vergangenen Wahlkämpfe gezeigt haben, braucht es künftig Experten in der Politik, die über Know-how in der Immobilienbranche verfügen UND sich gleichzeitig mit den Themen Stadtplanung, Sicherheit, Tourismus und vielen anderen preisbildenden Faktoren beschäftigen.

Die viel zitierte Begriff „Big Data“ ist in der Immobilienbranche bereits seit Jahrzehnten in Gebrauch, jedoch vorwiegend in nicht vernetzter Weise. Die unternehmensübergreifende Vernetzung von Immobilienprofis mit ihren Dialoggruppen (Kunden, Lieferanten, Professionisten etc.) wird immer essenzieller: Neben technologischem Know-how gilt es, den potenziellen Interessenten bahnbrechende Ideen zielgruppengerecht näherzubringen, damit diese sie auch entsprechend einsetzen können und wollen.

Die private Oase dient nicht nur als Rückzugsort, sondern ist auch integraler Lebensmittelpunkt. Individuelle neue Konzepte werden dafür sorgen, dass der Immobilieninteressierte nicht nur funktionalen Wohnraum, sondern auch Identität, Flexibilität und Mobilität erwirbt. Die Unabhängigkeit des Wohnorts wird zu einem bedeutsamen Thema. Spannend werden überdies die demografische Entwicklung und die damit verbundene Bewertung einzelner Grätzeln.

Judith Kössner, Geschäftsführerin willhaben:

Der „Second-Tier“-Markt gewinnt an Bedeutung. Aufgrund steigender Preise in erstklassigen Lagen fokussieren sich Suchende, darunter Käufer und Investoren, vermehrt auf Immobilien aus der zweiten Reihe. Ein Beispiel dafür ist das Burgenland bzw. die Region rund um die Hauptstadt Eisenstadt. Immer mehr Menschen aus dem Ballungszentrum Wien schlagen mittlerweile in vergleichsweise günstigen Gegenden außerhalb des klassischen Speckgürtels ihre Zelte auf. Das zeigt sich unter anderem an der kräftigen Preissteigerung von Grundstücken und Häusern in der Landeshauptstadt. Wird ein Siedlungsgebiet für immer mehr Personen interessant, wächst auch die regionale Infrastruktur. Unternehmen siedeln sich an, Organisationen entstehen, und Transportmöglichkeiten werden angeboten. Das kann vielerorts eine Lage aufwerten und das Wirtschaftswachstum fördern.

Visuelle und virtuelle Inhalte stehen ebenfalls im Fokus. Neben diversen technischen Veränderungen gibt es auch einen Wandel bei der Immobiliensuche. Vor allem visuelle Inhalte spielen eine immer größere Rolle, denn Interessenten erwarten sich vorab immer mehr Anschauungsmaterial von einer Immobilie. Sie wollen möglichst schnell einen umfassenden Eindruck des Objekts erhalten – vielfach schon direkt von zu Hause aus. Neben professioneller Fotografie werden auch virtuelle Rundgänge immer wichtiger. Das hat auch Vorteile für die Abgeber einer Immobilie. Besichtigungen vor Ort werden nur noch mit Personen durchgeführt, die tatsächlich ein reges Interesse am Objekt haben. Das hilft mit, Zeitinvestments und den Aufwand zu optimieren.

Haben wir schon als Autor

Jürgen Leger, Geschäftsführer Findheim:


Jürgen Leger

Die Geschicke des Wiener Proptech-Unternehmens Findheim liegen fest in niederösterreichisch-steirischen...
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Die Immobilienwirtschaft hat aktuell viele offene Baustellen, wo in den nächsten Monaten und Jahren die Weichen gestellt werden. Eines der größten Themen wird das Einführen des Bestellerprinzips für Mietobjekte sein. Ich bin der Überzeugung, dass dies zeitnah passieren wird und ein großes Umdenken bei Immobilienprofis zur Folge haben wird. Sie werden sich die Frage stellen: „Was kann ich gut? Was mache ich gerne? Wo kann ich am besten Mehrwert für meine Kunden schaffen?“ So wird sich der „One-Stop-Shop“-Immobilienmakler auf Teilbereiche spezialisieren. Es wird Makler geben, die ausschließlich Besichtigungen durchführen, andere werden sich die Akquise neuer Objekte umhängen, sich um die Präsentation der Objekte im Internet kümmern oder sich als Suchmakler auf die Erfüllung der individuellen Wünsche von Wohnungssuchenden spezialisieren. Einige Makler werden aber auch das Handtuch werfen, was zu einer Konsolidierung des Markts führen wird.

Die Nachfrage nach Objekten wird – insbesondere im urbanen Raum – sicher nicht abreißen, wodurch sich die Verdienstmöglichkeiten für Immobilienprofis, die sich durch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und Transparenz hervortun, noch steigen werden.

Bei Proptechs, die im Vermittlungsbereich tätig sind, wird es ebenfalls darum gehen, auf die veränderte Situation zu reagieren. Wenn sich Wohnungssuchende oder Wohnungsbesitzer keine Unterstützung in Maklerform leisten können oder wollen, werden Softwarelösungen auftrumpfen, da diese definitiv kostengünstiger agieren können als ihr menschliches Pendant. Hier liegt großes Potenzial – Umsatzpotenzial für Proptechs und Kosteneinsparungspotenzial für Verkäufer, Vermieter und Wohnungssuchende.

Komplett unabhängig vom Bestellerprinzip wird der technologische Fortschritt aber auf jeden Fall immer stärker Einzug in die Immobilienbranche halten. Die Computer werden immer leistungsstärker, die erhobene Datenqualität in allen Bereichen wird laufend besser, neue Tools und Algorithmen bieten Möglichkeiten, die es vor wenigen Jahren schlicht und einfach noch nicht gab – man denke an VR-Rundgänge für Wohnungen, Big-Data-gestützte Evaluierungen von Grundstückspreisen oder automatisch generierte, maßgeschneiderte Angebote für Wohnungssuchende. Nicht alles, was neu auf den Markt kommt, wird sich durchsetzen, aber grundsätzlich ist sowohl aufseiten der Immobilienprofis als auch bei den Wohnungssuchenden eine große Bereitschaft zu erkennen, neue Wege zu testen. Ich rechne fest damit, dass sich dies fortsetzen und intensivieren wird.

Michael A. Mitterdorfer, Leitung Transaktionsmanagement Magan Advisors:


Michael Alexander Mitterdorfer

Michael Alexander Mitterdorfer hat die Leitung für Transaktionsmanagement und Investment...
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Die demografische Entwicklung wird die kommenden Jahre beherrschen. Die Menschen altern und wollen trotzdem unabhängig sein. Pflegeheime, Seniorenheime und betreutes Wohnen werden ein zentrales Thema der Immobilienwirtschaft werden.

Der Druck auf den Zinshausmarkt wird infolge der Negativzinsen zunehmen. Betongold zählt, und es werden auch geringe Renditen in Kauf genommen, da die Investoren auf eine Wertsteigerung hoffen.

Co-Living wird die neue Form der klassischen Wohngemeinschaften. Die Singlehaushalte nehmen zu, und die Menschen vereinsamen. Es wird daher vermehrt eine Mischung aus Wohnen und Office geben. In Häusern mit Co-Working wird in Zukunft auch Co-Living angeboten. Das kann sehr gute Synergien ergeben.

Michael Pisecky, Geschäftsführer s Real


Michael Pisecky

Michael Pisecky ist Geschäftsführer der sREAL Immobilienvermittlung GmbH und Fachgruppenobmann der Immobilien-...
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Die Immobilienwirtschaft steht in den nächsten Jahren vor vielen großen Themen und Herausforderungen:

Es gibt noch nie dagewesene Rekordzahlen in der Neubauleistung – gleichzeitig muss der übergroße Flächenverbrauch drastisch reduziert werden. Daher muss dringend die Nachverdichtung auf den Weg gebracht werden, schon um das Problem der sterbenden Ortskerne zu entschärfen, aber auch, um die bestehende Infrastruktur und die Gebäude besser und umweltschonender zu nutzen. In diesem Sinne müssen auch die Sanierungen angekurbelt werden.

Neu errichtete Gebäude müssen multifunktionell angelegt und für mehrere Zwecke nutzbar gemacht werden. Die Anforderungen, die heute an Immobilien gestellt werden, ändern sich meist rasch, die Gebäude müssen sich diesen schneller anpassen können, als es bisher der Fall war.

Immobilien sind wesentliche Faktoren für die Erreichung der Ziele in der Umweltpolitik, daher wird sich die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren intensiv damit befassen müssen, mit welchen Zielsetzungen und Maßnahmen sie dazu entscheidend beitragen kann. 

Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter 3SI Immogroup:


Michael Schmidt

Michael Schmidt ist geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup. Die 3SI...
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Ganz allgemein werden auch 2020 die Themen Preise bzw. Kosten dominieren. Bei Zinshäusern hat es im zweiten Halbjahr 2019 nochmals einen deutlichen Preisschub nach oben gegeben. Die Gründe dafür sind vielfältig: Zum einen ist in naher Zukunft kein Anstieg der Zinsen zu erwarten. Zum anderen sorgten einige Paketverkäufe für zusätzliche Dynamik – es hat aber auch einige Bieterverfahren gegeben, die nicht funktioniert haben und bei denen die Verkäufer auf ihren Häusern sitzengeblieben sind. Es geht also nicht alles. 

Ich fürchte, die Preise werden sich auch 2020 nicht stabilisieren. Es wird weiter nach oben gehen. Allerdings geht nicht mehr viel, denn die Renditen werden immer geringer, und irgendwo muss es sich ja für den Investor rechnen. Klar ist aber auch: Wien wächst, und wir benötigen mehr Wohnungen. Angesichts der Preisentwicklungen sowohl bei Zinshäusern als auch bei den Baukosten im Neubau werden Wohnungen auf absehbare Zeit nicht günstiger werden.

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Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.


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