Trends am Immobilienmarkt – was erwartet uns 2020 und darüber hinaus? Teil 1 von 4

Wir leben in historisch spannenden Zeiten, und das nächste Jahrzehnt hält noch viele Themen und Überraschungen für uns bereit. Der Immobilienmarkt wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich stärker verändern, als es in den letzten 30 Jahren der Fall war.

Die unabhängige Immobilien-Redaktion hat sich in der Immobilienwirtschaft umgehört und präsentiert diese Woche in mehreren Teilen die große Umfrage:
„Trends am Immobilienmarkt – was erwartet uns 2020 und darüber hinaus?“

Werbung
Werbung


Georg Edlauer, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder:


Georg Edlauer

Geschäftsführender Gesellschafter von Edlauer Immobilien. Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder....
Mehr erfahern


Bemerkenswert ist, dass derzeit rund zwei Drittel der Neubauwohnungen von privaten Bauträgern errichtet werden – ein Trend, der auch 2020 anhalten wird. Einen größeren Anteil bei neu errichteten Wohnungen werden künftig Mietwohnungen einnehmen (bisher waren Eigentumswohnungen in der Überzahl). Österreichweit wird 2020 die Sättigung eintreten. In Wien wird es voraussichtlich noch zwei Jahre länger dauern (vorausgesetzt, es treten keine unvorhergesehenen Entwicklungen wie etwa neue Migrationsströme auf).

Politisch erwarte ich mir keine mutigen Schritte. Die bekannten Themen, die schon längst angegangen hätten werden müssen, werden weiterhin dahindümpeln.

Dringend notwendig wären unter anderem:

  • Ein modernes, europareifes Wohnrecht (und damit meine ich nicht ein deutsches Modell).
  • Investitionsanreize, z. B. die Wiedereinführung des IFB, und verbesserte (= verkürzte) Abschreibungsmöglichkeiten
  • Marktkonforme Mieten nach qualitativer Aufwertung des Wohnraums (wie bis zum 3. WÄG 1994). Besonders auch für thermische Maßnahmen.
  • Anpassung von Altmieten an das Marktniveau (sozial ausgewogen) und Einschränkungen bei den Eintrittsberechtigungen (Mietadel).
  • Eine regelmäßige Überprüfung der Förderwürdigkeit im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen.
  • Die Reduktion der Normenflut, welche die Baukosten verteuert.
  • Eine sinnvolle Baulandinitiative (Baurechtsgesetz modernisieren etc).

Johannes Endl, Vorstand ÖRAG Immobilien Vermittlung:


Johannes Endl

Johannes Endl ist seit 2002 in der ÖRAG Gruppe tätig,...
Mehr erfahern


Desk-Sharing, Homeoffice und Co. haben ihren Zenit überschritten und führen zu keiner weiteren Reduktion der benötigten Bürofläche je Mitarbeiter.

Wie sehr auch die Digitalisierung aktuelle Büroarbeitsplätze obsolet machen wird, das Bedürfnis nach einer sinnstiftenden Beschäftigung wird bleiben und neue Arbeitsformen schaffen, die Räumlichkeiten erfordern werden. Die Bindung der Mitarbeiter an die Ziele und den Geist eines Unternehmens wird zu einem relevanten Anteil auch durch das gemeinsame Arbeiten a(n eine)m Firmenstandort gefördert.

Das Büro wird als Ort des „Zusammenarbeitens – und Lebens“ in seiner Bedeutung gestärkt, auch wenn technologische Fortschritte in der Kommunikation die physische Anwesenheit im Büro zunehmend entbehrlicher machen würden. Der unmittelbare persönliche Kontakt ist aus sozialen Gründen unabdingbar. Ziel ist es, einen Ort für Kreativität und Gemeinsamkeit zu schaffen und die Bindung der Mitarbeiter an die Ziele und den Geist des Unternehmens zu fördern.

ie Zuwächse des Onlinehandels werden weiter ansteigen, und damit gerät der stationäre Handel überall dort noch stärker in Bedrängnis, wo Einkäufe ohne großen emotionalen Bezug und ohne Erlebniswert stattfinden; das betrifft besonders Nebenlagen und „unemotionale“ Waren.

Die Digitalisierung ermöglicht Konsumenten eine weitreichende Preistransparenz und fördert damit die Neigung, beim Billigstbieter zu bestellen.

Die Überwindung der „last mile“ in der Zustell-Logistik wird durch verbesserte Infrastruktur vereinfacht werden und damit geringeren Flächenbedarf für Branchen bringen, die kein Einkaufserlebnis darstellen können. (Wer wird sich dann noch Waschpulver, Reiniger und Klopapier im Supermarkt kaufen wollen?) Gleichzeitig wird die Inszenierung des Einkaufserlebnisses als Freizeitgestaltungs- und Lifestyle-Element noch wichtiger werden; Handel wird Entertainment, und die Konsumenten wollen laufend mit neuen Reizen stimuliert werden.   

Peter Engert, Geschäftsführer ÖGNI:


Peter Engert

Peter Engert hat Betriebsinformatik studiert und nach seinem Abschluss 1989...
Mehr erfahern


Klimaschutz bleibt das zentrale Thema, vor allem weil die durch Umweltschäden verursachten Kosten immer deutlicher werden. Klimaschädliches Verhalten wird teuer werden, was Auftrieb für die Entwicklung nachhaltiger Immobilien geben wird.

Die Idee der Kreislaufwirtschaft wird in vielen Bereichen des Lebens Einzug halten. Eine lange Nutzung von Gebäuden kann durch ein hohes Maß an Flexibilität und ökologisch langlebige Baustoffe erreicht werden. Wiederverwendung wird durch Sanierung und Umnutzung einen neuen Stellenwert erhalten. Recycling wird nur ein letzter Ausweg sein, um die Rohstoffe wieder in den Kreislauf einzuführen.

Die Industrialisierung wird auch in der Bauwirtschaft Einzug halten, die Digitalisierung wird es möglich machen, Gebäude nachvollziehbar nachhaltig, schnell und ohne größere Belastungen der Umwelt zu errichten. Anhand der dann vorhandenen Datenmengen wird der Lernprozess durch sinnvolle Analyse deutlich beschleunigt werden – wir werden schneller immer besser und effizienter.

Umgedacht wird auch in der TGA (Technische Gebäudeausrüstung) werden müssen: Reparierbarkeit wird als Wert für Investitionsentscheidungen wiederentdeckt werden.

Romina Jenei, Head of Consulting RegioPlan:


Romina Jenei

Romina Jenei studierte auf der technischen Universität in Wien Raumplanung....
Mehr erfahern


Die Verkaufsflächen gehen seit 2014 um zwei Prozent jährlich zurück. 2019 gab es mehr Schließungen als Neueröffnungen, und immer weniger Unternehmen expandieren. Wir sehen, dass die Gastronomie expandiert und es mehr Freizeit gibt. Emotionen werden immer stärker transportiert. Die Ausgaben verschieben sich zu Gastronomie und Freizeit. Bei den Einzelhandelsflächen geht es nicht mehr darum, Waren herzuzeigen, die abgeholt werden, sondern die Flächen müssen mit anderen Nutzungsmöglichkeiten verbunden werden.

Der Onlinehandel ist mittlerweile in den Haushalten angekommen. Die Entwicklung wird noch weitergehen und sich verstärken.

Die Expansionen konzentrieren sich auf die A-Lagen, dadurch bleiben die B- und C-Lagen in den Innenstädten und den Kleinstädten zurück. Allerdings gibt es für alle Bereiche Möglichkeiten, nicht nur den Handel. Die Fixierung auf den Handel ist nicht die Lösung der Probleme, es gibt andere Nutzungen. Eine Richtung, in die man denken muss, ist unter anderem auch die soziale Infrastruktur. Die Eigentümer müssen flexibler werden.

Wesentlich ist, dass in dieser Situation alle Akteure mit ihren unterschiedlichen Funktionen zusammenspielen. Man braucht eine Mischung aus Wille und Wissen, damit etwas funktioniert. Shopping-Center tun sich hier leichter, da sie zentral gemanagt sind – im Gegensatz zu Einkaufsstraßen oder Innenstädten. Allerdings: Shopping-Center, die nicht klar positioniert sind, werden sich ebenfalls schwertun.

Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Steiermark:


Nikolaus Lallitsch

Nikolaus Lallitsch, geboren im oststeirischen Empersdorf, war Österreich-Chef von s...
Mehr erfahern


Der Rückenwind vom Immobilienmarkt wird wohl weiter abflauen. Viele Geldanleger haben ihre Investments in Immobilien bereits hinter sich gebracht. Manche Objekte, die jetzt auf den Markt kommen, sind „Nachzügler-Projekte“ von durchschnittlicher Qualität und Güte.

Wir werden eine größere Menge von Objekten vorfinden, denen weniger, dafür aber selektiver agierende Käufer gegenüberstehen werden.

Die Immobilienwirtschaft – wie übrigens auch die Politik, die Geldwirtschaft, der Handel – hat es mit mächtigen demografischen Umwälzungen zu tun. Die Städte üben eine starke Sogwirkung auf die ländlichen Regionen aus. In den Ballungsräumen geht das Bauland aus, die Grundstückspreise explodieren, Eigentum wird für viele unerschwinglich, die Mieten werden langsam unleistbar.

Im ländlichen Raum hingegen veröden die Dörfer, sperren die Ortskerne zu, ziehen die Jungen weg, verfallen die Preise. Auch wenn ich die Situation hier ziemlich pointiert dargestellt habe: Diese bedrohliche Entwicklung halte ich insgesamt für unsere größte Herausforderung.

Immerhin geht es um einen fairen Chancenausgleich zwischen Stadt und Land.

Roland Pichler, Geschäftsführer DWK Die Wohnkompanie:


Roland Pichler

Roland Pichler ist Geschäftsführer von DIE WOHNKOMPANIE Region Wien. Das Unternehmen ist...
Mehr erfahern


Es haben sich im Jahr 2019 diverse Entwicklungen ergeben bzw. verstärkt, die uns sicherlich durch 2020 und vermutlich noch länger begleiten werden.

Die Renditen fallen, die Preise steigen weiter. Es herrscht eine enorme Nachfrage nach Wohninvestments von Privatpersonen und Investoren. Zugleich besteht ein erhöhtes Bewusstsein für nachhaltige und qualitätsvolle Wohnimmobilien. Längere Abschlusszeiten im höheren Preissegment, vor allem bei der Vermietung, zeichnen sich ab.

Bei den Wohnprodukten haben sich die Produkte des kleinteiligen Wohnens etabliert – Microliving und die optimierten Zweizimmerwohnungen dominieren den Neubaumarkt. Hierbei sind diverse Serviceleistungen und Community-Konzepte zum Trend geworden. All dies wird sich in den nächsten Jahren verstärken.

Im urbanen, verdichteten Gebiet werden deutlich weniger Stellplätze gekauft. Garagen mit einer Stellplatzanzahl entsprechend der Wiener Bauordnung stehen in diesen Lagen oft zu mehr als 50 Prozent leer. Ebenso lässt sich ein hoher Leerstand bei den verpflichtend zu errichtenden Fahrradabstellplätzen verzeichnen – die Öffis werden jedenfalls bevorzugt.

Jedoch dürfen wir bei all diesen Trends nicht den Bedarf nach leistbaren Familienwohnungen und großzügigeren Wohnungen für Paare vergessen. Auch der Bedarf an Stellplätzen ist naturgemäß vor allem, aber nicht nur in peripheren Gegenden bei diesen Zielgruppen groß.

Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting:


Franz Pöltl

Franz Pöltl, der seit nunmehr fast 30 Jahren in der...
Mehr erfahern


Im Jahr 2019 wurde mit knapp sechs Milliarden Euro Investitionsvolumen der höchste je registrierte Wert an Investmenttransaktionen in Österreich verzeichnet. Hätten wir mehr Projekte, wäre der Wert noch höher geworden. Auffällig ist auch das stark zunehmende Engagement von Investoren aus dem nicht-deutschsprachigen Raum, die 2019 bereits etwas mehr als 30 Prozent der Käufer stellten, während der Marktanteil der deutschen Investoren signifikant von 28 auf 23 Prozent sank.

Dieser Rekord ist zwar auch bzw. vor allem dem historisch niedrigen Zinsniveau und der schlechten Performance von Alternativveranlagungen geschuldet, doch sinkt parallel dazu auch die durchschnittliche Haltedauer der eingegangenen Investments institutioneller Investoren. Dort, wo früher Versicherungen, Fonds oder auch Privatinvestoren Immobilien ohne konkrete Überlegungen für einen Exit, sprich: einen zukünftigen Verkauf des Objekts, getätigt haben, bestimmt heutzutage die „Liquidierbarkeit“ des Investments oft die Kaufentscheidung.

Insofern glauben wir, dass die Anzahl und das Volumen der Immobilientransaktionen zukünftig über einen längeren Zeitraum betrachtet auch unter Einrechnung von Phasen schwächerer Nachfrage nicht zurückgehen, sondern im Gegenteil eher weiter ansteigen werden, da ein aktives Portfoliomanagement das Drehen und kontinuierliche Anpassen des Immobilienbestands an die jeweilige Veranlagungsstrategie bedingt.

Die Immobilien werden 2020 weiterhin im Fokus der Investoren bleiben.

Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner von mrp hotels:


Martin Schaffer

Nach der Absolvierung des Fachhochschulstudiengangs für Tourismus Management MODUL in...
Mehr erfahern


Neue Immobilienkonzepte, Konsolidierungstendenzen bei Hotelgesellschaften und die Digitalisierung sind Trends, die die Hotelbranche vor neue Herausforderungen stellen wird. Aber auch das wird zu meistern sein.

Die Digitalisierung hält in der Hotellerie Einzug. Verändertes Kundenverhalten führt zu einem Umdenken bei Serviceleistungen und schafft zugleich neue Kundenerlebnisse. Millennials und Generation Z werden durch ihre Einstellungen und Gewohnheiten die Produkte und Services grundlegend verändern. Man wird sich darauf einstellen müssen.

Co-Living: Ein modernes Lebens- und Arbeitskonzept verbindet Berufs- und Privatsphäre. Dieser Trend des gemeinsamen Arbeitens und Zusammenlebens wird neue Formen der Hotellerie entstehen lassen.

Auch Nachhaltigkeit wird endlich flächendeckend in der Branche Einzug halten. An Themen wie „Building Certificates“ oder „Upcycling von Materialien“ wird man sich messen.

Georg Spiegelfeld, Geschäftsführung SPI:


Georg Spiegelfeld

Georg Spiegelfeld ist Geschäftsführer von Spiegelfeld International und Vorstand des...
Mehr erfahern


Die Preise werden steigen, da es keine Alternative zur Immobilie gibt und das Angebot gering ist. Immer mehr Haushalten fehlen die Eigenmittel zur Gründung von Eigentum. Das kann mittelfristig zu einem großen Risiko für Immobilienwerte in den Städten führen. Dauerhafte Null- und Minuszinsen treiben die Immobilienpreise an. Während sich der Preisanstieg in internationalen Städten wie Dubai, New York, Vancouver und Seoul verlangsamt oder deutlich sinkt, entwickeln sich die Preise europäischer Städte wie Frankfurt, Berlin, Genf, Zürich, Madrid, Paris oder Wien weiterhin stark nach oben. Der Wohnimmobilienmarkt in den Metropolen Europas bleibt daher weiterhin im Fokus gesellschaftlicher Debatten.

Mit der neuen Regierung ist zu erwarten, dass das Bestellerprinzip voraussichtlich kommen wird – aber hoffentlich in Form einer „österreichischen Lösung“ umgesetzt wird.

Ich könnte mir vorstellen, dass die Investoren aufgrund mangelnder Alternativen die CEE-Länder wieder auf ihren Einkaufszetteln haben werden. In diesen Ländern winken vor allem noch attraktive Renditen.

Manfred Wiltschnigg, Managing Partner GalCap Europe:


Manfred Wiltschnigg

Dr. Manfred Wiltschnigg ist seit über 25 Jahren in den...
Mehr erfahern


Mittel- und Osteuropa werden die kommenden Märkte sein. Einige Länder sind derzeit ein No-Go, etwa die Türkei oder die Ukraine, aber die Balkanländer werden an Attraktivität gewinnen. Der spannendste Markt ist für mich Ungarn.

Senior Living ist äußerst gefragt. Viele Investoren würden in Österreich derzeit gerne eine Chain von sieben bis acht Häusern dieser Assetklasse erwerben, aber es mangelt an Entwicklern, und absolut mangelt es an Betreibern. Es gibt derzeit nur einzelne Objekte mit unterschiedlichen Eigentümern und Betreibern. Interessant sind in diesem Zusammenhang die Sekundär- und Tertiärstädte.

Mehr zu diesem Thema

Teilen Sie Ihr Lesevergnügen...!?

Zeigen und diskutieren Sie diesen Artikel Ihren Freunden und Followern auf LinkedIn oder Facebook.

Auf Facebook teilen

Auf LinkedIn teilen


Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.


Holen Sie sich unseren Newsletter