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Stadterneuerung und „Milieuschutz“

Neue innerstädtische Projekte geben einem Stadtteil ein neues Gesicht, aber in vielen Fällen verändern sie auch die Bevölkerungsstruktur. Das ist für die Gegend nicht immer nur von Vorteil. In Wien weiß man das seit Jahrzehnten und agiert entsprechend vorsichtig, in Deutschland wird– mit der Ausnahme Münchens– auf diesen Aspekt erst jetzt langsam Rücksicht genommen.

Die UBM-Tochter Münchner Grund hat in der Albert-Roßhaupter-Straße im Münchner Stadtteil Sendling unter dem Titel LIVE-WORK-STAY einen Wohnungen, Büros, Handelsflächen und ein Hotel umfassenden Komplex errichtet. Der sechste Stadtbezirk ist mit Mietshäusern sowie wohnungsgenossenschaftlichen Bauten dicht besiedelt und durch eine Funktionsmischung von Wohnen und Arbeiten geprägt. „Unsere Nutzung des rund 9.500 Quadratmeter großen Grundstücks mit Hotel, Büro und Wohnen passt daher ideal zum Standort“, erklärt UBM-CEO Karl Bier das Konzept. Highlight des Projekts ist ein 2.700 Quadratmeter großer Stadtgarten, der direkt an das Hotel und die Wohnungen anschließt. Von dem Erholungsraum profitieren freilich nicht nur die Hotelgäste, Büronutzer und Wohnungseigentümer, sondern auch die Nachbarn in den angrenzenden Mietshäusern. Die Immobilienentwicklung verbessert somit die Lebensqualität des ganzen Gebiets. Schon wenige Monate nach Fertigstellung konnte sich Bier davon überzeugen, dass im Umkreis sehr rasch Neuvermietungen erfolgt sind. „Man kann davon ausgehen, dass die Mieten durch das hinzugekommene Grün und die Nähe zur neuen Entwicklung angezogen haben.“

Neuer Wohnraum führt zu Aufwertung …

Wer in hochwertige Eigentumswohnungen zieht, hat in der Regel eine hohe Kaufkraft. Das lockt Einzelhandel an und verbessert die Nahversorgung. Oft sorgt eine demoskopische Verjüngung für die Entstehung neuer Gastronomie-Angebote. Noch mehr Impulse gehen von einem Hotelbetrieb aus. Businessgäste, Konferenzteilnehmer und Städtetouristen des 207 Zimmer umfassenden Vier-Sterne-Hotels Angelo Munich Westpark sorgen für eine nachhaltige Aufwertung. Im Fall des Angelo Hotels hat sich schräg gegenüber ein Café etabliert. Ein Restaurant ist auch bereits geplant.

Das nahe gelegene Stadtteilzentrum Harras, wo es S-Bahn-Anschluss und eine U-Bahn-Station gibt, wurde bereits letztes Jahr völlig umgebaut. Davon ausgehend wird nun die Albert-Roßhaupter-Straße in südlicher Richtung neu als Allee umgestaltet und mit Radwegen ergänzt. LIVE-WORK-STAY wiederum profitiert davon, dass eine Haltestelle näher gerückt wird. Oft wirken viele Faktoren zusammen. Im Zuge der Neugestaltung der Albert-Roßhaupter-Straße werden auf einmal jahrelang ungenützte Grundstückslücken baureif gemacht.

… aber auch zu einer Veränderung der Bevölkerungsstruktur

Dass ein Stadtteil „schick“ wird, kann aber auch Nachteile mit sich bringen. Angesichts des hohen Preisniveaus auf dem Münchner Wohnungsmarkt sind nicht nur sozial schwächere Schichten, sondern auch mittlere Einkommensgruppen potenziell verdrängungsgefährdet. In der bayrischen Landeshauptstadt ist man sich dessen bewusst und engagiert sich für die Erhaltung preiswerten Wohnraums. Anfang 2012 wurde das wohnungspolitische Programm „Wohnungsbauoffensive 2012–2016“ beschlossen. Neben der Förderung des Neubaus kommt darin der Bestandspolitik eine wichtige Bedeutung zu. Alle rechtlichen Möglichkeiten zur Bestandssicherung werden dabei voll ausgeschöpft. Mit dem Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172 des Baugesetzbuchs soll die Modernisierung von Altbauten so gesteuert werden, „dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist“ („Milieuschutz“). Um die Aufwertung zu verlangsamen und sozial verträglicher zu gestalten, hatte der Münchner Stadtrat bereits Mitte der 80er Jahre beschlossen, für ausgewählte Gebiete Erhaltungssatzungen zu erlassen. 1987 traten dann die ersten Satzungen in München in Kraft. München ist deutschlandweit eine der wenigen Städte, die sich in einem solchen Umfang für den Milieuschutz engagieren. Städte wie Hamburg, Berlin, Stuttgart und Frankfurt am Main beginnen gerade erst wieder, Milieuschutz-Verordnungen zu erlassen. Aktuell gibt es in der bayrischen Landeshauptstadt 14 Schutzzonen. Darin leben rund 170.000 Menschen in 92.000 Wohnungen.

Die Schutzzone soll helfen

Auch Teile von Sendling sind bis 2016 Satzungsgebiet. Damit soll verhindert werden, dass es infolge von Infrastrukturverbesserungen oder Entwicklungen zu luxuriösen Substanzverbesserungen kommt, die das Preisniveau anheben. Die Schutzzonen sollen die positiven Impulse, die im Zuge von LIVE-WORK-STAY eintreten, nicht unterdrücken, sondern zeitlich verzögern und damit mildern. Das ist nicht negativ, sondern bestätigt die Investitionsentscheidung von UBM und Münchner Grund, in der Albert-Roßhaupter-Straße zu bauen. Schließlich wurde die Schutzzone wegen der guten Zukunftschancen verordnet.
Aus diesem Grund werden die Verordnungen für die Dauer von fünf Jahren erlassen. Besteht in einem Gebiet kein überdurchschnittliches Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial mehr, kann die Satzung auch vor Ablauf der Frist aufgehoben werden. In solchen Zonen sind zwar einfache Verbesserungen, wie der Einbau von Zentralheizung, Bädern oder Aufzügen, gestattet; Luxusausbauten, Wohnungszusammenlegungen, ein Abbruch oder Nutzungsänderungen dürfen aber nicht durchgeführt werden. Das soll die Wohnbevölkerung vor Kündigung, schützen, die Mietpreise niedrig halten beziehungsweise in manchen Fällen auch die Bebauungsstruktur bewahren. „Luxus rein, Mieter raus“ soll weitgehend verhindert werden können.

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Erschienen in Trends & Digitalisierung geschrieben von Ferdinand Kalt.

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