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So flexibel wie möglich

Längst werden servicierte und flexible Büroflächen nicht mehr nur von Start-ups nachgefragt– sie haben sich vielmehr zu einer bedeutenden Immobiliensparte entwickelt. Die aktuelle Wirtschaftslage trägt ihr Übriges dazu bei.

Die Bürodienstleister haben Hochsaison und nehmen derzeit ein deutlich zunehmendes Interesse an servicierten und vor allem flexiblen Bürolösungen wahr. Das ist einerseits erfreulich für die Branche, doch „spiegelt es auch die Reaktion auf wirtschaftlich schwer planbare und instabile Zeiten wider“, so Michael Graf, Geschäftsführer von Your Office. Das klassische Büro hat längst Konkurrenz bekommen, und in den vergangenen Jahren haben sich in Österreich etliche Bürodienstleister etabliert. Durch maßgeschneiderte Bürolösungen, virtuelle Büros und flexible Laufzeiten gewinnen Business-Center-Anbieter immer mehr an Bedeutung. Das zeigt nicht nur die Expansion der internationalen Business-Center, sondern auch die Neuentstehung neuer, individueller Center in den Ballungszentren. „Wir konnten in den vergangenen Jahren einen starken Anstieg bei der Nachfrage nach servicierten und vor allem flexiblen Bürolösungen verzeichnen“, erklärt Graf.

Doch es ist eine sehr „schnelllebige“ Branche, denn die Anforderungen und die Wünsche der Mieter wechseln mit den wirtschaftlichen Veränderungen. Konjunkturelle Schwankungen, bedingt durch unterschiedlichste bzw. auch kaum vorhersehbare Entwicklungen, erfordern eine rasche Anpassungsfähigkeit an sich laufend ändernde Rahmenbedingungen. Damit werden auch die Vertragslaufzeiten kürzer– man möchte flexibel bleiben. „Verträge über fünf Jahre mit mieterseitigem Kündigungsverzicht werden kaum noch abgeschlossen“, so Ingo W. Bischof, Geschäftsführer von IVAM– Immobilien Verwaltung Assetmanagement. YOUR OFFICE bietet überhaupt das täglich kündbare Büro an oder Mietmodelle auf reiner Pay-per-use-Basis.

10 bis 300

Die wirtschaftliche Lage hat auch noch einen anderen interessanten Aspekt, denn es werden sowohl kleine Büroflächen als auch sehr große gesucht. Bischof: „Die Mieter sind wesentlich kostensensitiver. Es werden durchaus Abstriche bei der Qualität der Büroräume zugunsten geringerer Mieten in Kauf genommen.“ Daher ist die Bedarf an „kleinen Büros ab zehn Quadratmetern in den mittleren Lagen gestiegen“, erklärt Bena-Geschäftsführer Alexander Varendorff. Aber auch größere Unternehmen wollen in Zeiten wie diesen flexibel bleiben, und neben den kleinen Büros sind auch „Managed Offices zwischen 100 und 300 Quadratmetern bei den Kunden gefragt“, so Varendorff. Daher plant er auch den Ausbau des Bereichs Managed Offices für Konzernniederlassungen in Wien an bestehenden und neuen Standorten.

Anbieter bringen Angebote

Aufgrund der großen Nachfrage kommen neue Anbieter auf den Markt, wobei eine Diversifizierung des Angebots erkennbar ist. „Neue Formen des Arbeitens sowie veränderte Rahmenbedingungen bieten ausreichend Raum für kreative Anbieter und neue Arbeitsplatzkonzepte“, erklärt Graf. Vor allem für die Kreativbranche oder Unternehmensformen wie das EPU hat sich in den letzten Monaten und Jahren angebotsseitig einiges getan. Kombiniert mit der Wirtschaftslage hat das seine Konsequenzen, wie Nikolaus Peter Lengersdorff, Geschäftsführer des VOC, meint: „Die Kunden sind vorsichtiger geworden, nicht nur in den letzten Monaten, sondern prinzipiell in den letzten Jahren. On-Spot-Deals sind eine Seltenheit, die Entscheidungen werden manchmal monatelang hinausgezögert.“ Aufgrund der Tatsache, dass es im Meer von Angeboten auch viele attraktive Objekte gibt, wird seitens des Kunden bis ins kleinste Detail verglichen. Varendorff bestätigt: „Die Entscheidungsprozesse werden langsamer.“ Seiner Meinung nach kann nur punkten, wer das gewisse Etwas zu bieten hat: „Es wird mehr Exklusivität erwartet, Büros müssen fancy sein bzw. Extras enthalten.“

Der Trend zum Dritt-Arbeitsplatz

Einen interessanten internationalen Trend zum „Dritt-Arbeitsplatz“ hat Regus ausgemacht, berichtet Alisa Kapic, Country-Managerin in Österreich: „Die Kunden suchen einen Arbeitsplatz zwischen Büro und Home-Office. Diese Entwicklung wird für viele Unternehmen immer wichtiger.“ Nicht jeder kann von zu Hause aus in Ruhe arbeiten, etwa, wenn man kleine Kinder hat, und manchmal ist der eigentliche Arbeitsplatz zu weit entfernt. „Daher wird es wichtiger, in der Nähe des Wohnorts ein Büro zu haben, in dem man in Ruhe arbeiten kann.“ Am besten zentral gelegen, und so hat Regus in Berlin bei 70 Shell-Tankstellen neue Büros eröffnet. Diese Standorte werden mittlerweile von bereits 1.000 Kunden genutzt.

Der Weg ist vorgezeichnet

Die heimischen Firmen werden sich wohl an die „neuen“ Mitarbeiter gewöhnen müssen. Laut einer Regus-Studie machen sich rund 55% der österreichischen Personalverantwortlichen Sorgen, wie ihre mobilen Angestellten die Zeit nutzen– da sind sie aber in guter Gesellschaft, denn weltweit sind es 54%.

„Von flexiblem Arbeiten profitieren alle Beteiligten– sofern Personalverantwortliche wissen, wie sie ihre Mitarbeiter auch aus der Ferne managen können“, sagt Kapic. „Die Firmen, mit denen wir sprechen, bestätigen, dass Vertrauen und Freiheit dabei eine wichtige Rolle spielen. Gelingt dieser Balanceakt, liegen die Vorteile auf der Hand.“

Die nächsten Schritte

Der Ruf nach hoher Standort- und Objektqualität zu leistbaren Preisen wird auch in den nächsten Jahre dominieren. „Die angebotenen Services der traditionellen Bürodienstleister werden dabei nur in begrenztem Umfang in Anspruch genommen. Im Vordergrund steht das klassische Shared oder Managed Office mit einem Maximum an Flexibilität zu bestmöglichen Konditionen“, so Graf. Betreut, egal wo, scheint das Motto zu werden. „Vor fünf Jahren hatten drei Viertel unserer Kunden noch einen Schreibtisch in einem unserer Business-Center“, so Kapic. Heute hat sich das umgedreht, und man nutzt die Möglichkeiten des virtuellen Office-Centers, während man unterwegs ist. Die Office-Center werden soziale Knotenpunkte für den Einzelnen mit der Möglichkeit, hier auch Meetings abzuhalten.

Auf jeden Fall scheinen die Bürodienstleister den Nerv der Zeit getroffen zu haben, und sie planen weitere Schritte. Bena möchte in den nächsten zwei Jahren den Ankauf und die Sanierung von Bestandsimmobilien zwischen 1.500 und 3.000 Quadratmetern in mittleren Lagen forcieren, und die IVAM arbeitet an Nachnutzungskonzepten für Industriestandorte. YOUR OFFICE plant den weiteren Ausbau seiner Premium-Bürolösungen in Wien und ausgewählten europäischen Metropolen, und Regus eröffnet nach eigenen Angaben ohnehin jeden Tag ein neues Büro irgendwo auf der Welt– kürzlich auch in Kathmandu und an der Elfenbeinküste.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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