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Renaissance der Bauten auf fremden Grund

Grundstücksknappheit und Preisentwicklung bringen es mit sich, dass das Baurecht von den Bauträgern (wieder) entdeckt wurde. Es bietet sowohl Vorteile für den Grundeigentümer als auch für die Wohnungskäufer.

Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht kann auf nicht weniger als 10 und nicht mehr als 100 Jahre bestellt werden. Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, das Bauwerk ist Zugehör des Baurechts und kann nur gemeinsam mit dem Baurecht übertragen werden. Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers und an der Liegenschaft die Rechte des Nutznießers zu. Durch das Baurecht wird das Grundstück wirtschaftlich langfristig genutzt.

Der Bauzins stellt die wiederkehrende Abgeltung für die Einräumung des Baurechtes dar. Er kann als Reallast im Lastenblatt der Baurechtseinlage abgesichert werden. Obwohl auch Einmalzahlungen als Gegenleistung für die Einräumung des Baurechtes zulässig sind, wird im Regelfall eine wiederkehrende (jährlich/monatlich fällige) Geldleistung, eben der „Bauzins“ vereinbart. Das heißt, der Baurechtgeber erhält eine Rendite, ohne das Grundstück veräußern zu müssen.

Das Baurecht entsteht durch die bücherliche Eintragung als Belastung der Liegenschaft, auf welcher das Bauwerk errichtet ist oder errichtet werden soll („Stammliegenschaft“). Für das Baurecht ist eine eigene Grundbuchseinlage („Baurechtseinlage“) zu eröffnen.

Das Baurechts-Wohnungseigentum

Gegenstand des Baurechts-WE ist nicht die Liegenschaft, sondern das dingliche Baurecht. Das BauRG sowie die Regelungen im Baurechtsvertrag sind maßgeblich für das Verhältnis des oder der Bauberechtigten zum Eigentümer der Stammliegenschaft. Das WEG 2002, der Baurechts-Wohnungseigentumsvertrag, subsidiär die ABGB-Bestimmungen über die Miteigentumsgemeinschaft sind die maßgeblichen Rechtsnormen für die Beziehungen der Baurechts-Wohnungseigentümer untereinander.

Für den Käufer einer Wohnung auf solch einem Baurechtsgrundstück entstehen ebenfalls einige Vorteile. In der Finanzierungsphase schafft man Einsparungen bei Kapital, Zinsen und dem Einsatz von Sicherheiten. Man zahlt zwar den Baurechtszins, hat aber keine eingerechneten Grundstückskosten beim Wohnungskauf – bezahlt also nur das Bauwerk, und damit deutlich weniger als bei herkömmlichen Eigentumswohnungen.

Abläufe der Begründung von Baurechts-Wohnungseigentum

Ausgangslage ist eine unbebaute Liegenschaft, auf welcher durch einen Bauträger, dem vom Eigentümer einer Liegenschaft ein Baurecht eingeräumt wurde, ein Gebäude errichtet wird, das als Baurechts-WE verwertet werden soll. Zunächst wird zwischen dem Grundeigentümer und dem Bauträger ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Mit dessen Verbücherung entsteht das Baurecht, die Baurechtseinlage wird eröffnet. Nach Vorliegen des Nutzwertgutachtens begründet der Bauträger mit dem ersten Käufer Baurechts-WE durch Abschluss/Verbücherung des Kauf- und Baurechts-WE-Vertrages. Sodann verkauft der Bauträger die weiteren Baurechts-WE-Objekte an Endkunden.

Es gibt zahlreiche Einzelfragen, die das Baurecht betreffen, doch würde der Platz hier nicht reichen, um diese näher zu erläutern. Bezüglich Sicherheit und Attraktivität des Baurechts sei noch erwähnt, dass es mittlerweile nicht nur Objekte im Baurechts-Wohnungseigentum im Erstbezug nach Neuerrichtung des Gebäudes gibt, sondern auch bereits am Sekundärmarkt.

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Über den Autor

Daniela Witt-Dörring

Daniela Witt-Dörring ist Anwältin bei der Sozietät Weber & Co und unter anderem auf Immobilienrecht, Immobilientransaktionen, Miet- und Wohnrecht, Unternehmens- u. Zivilrecht oder Bauvertragsrecht spezialisiert. Daniela Witt-Dörring ist Vorstandsmitglied des Salon Real.

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