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Nachhaltiges Bauen– Green Building

Green-Building- und Nachhaltigkeitszertifikate haben in den letzten Jahren für die Vermarktung von Gewerbeimmobilien zunehmend an Bedeutung gewonnen. Ursachen hierfür sind steigende Energiekosten, höhere Anforderungen der Mieter sowohl an Nachhaltigkeitsaspekte als auch eine höhere Nutzungsqualität und ein stärker werdender Wettbewerb bei Immobilien vor allem außerhalb von 1a-Lagen.

Bei dem Begriff der Nachhaltigkeit geht es nicht nur um Umweltschutz im herkömmlichen Sinn. Im Rahmen einer nachhaltigen Bauweise kommt es auf den effizienten Einsatz vorhandener Ressourcen an: also niedriger Energie- und Wasserverbrauch, Reduktion von Emissionen, sparsamer Einsatz von Baumaterial, Verwendung rezyklierbarer Materialien und effiziente Raumplanung. Immobilien, die diesen Kriterien gerecht werden, zeichnen sich durch niedrige Betriebskosten, einen geringeren Leerstand und einen höheren Wohn- bzw. Nutzungskomfort aus.

Studie zu Verkaufserlösen

In einer Studie der Fonds Media, die bereits 2010 mehrere Studien aus den USA analysiert hat, erzielten nach LEED zertifizierte Gebäude 10% höhere Verkaufserlöse. Für das Energy-Star-Zertifikat, das weniger Anforderung als das LEED-Zertifikat erfordert, lag der Wert bei 6%. Bei „grünen Gebäuden“ allgemein lag der Wert bei 7,5%. Weitere Nutzeffekte von Green Buildings waren u.a. eine 3,5% höhere Ausmietung und 3% höhere Mieten. In neueren Studien höhere Verkaufserlöse von 16% bis 35% und 3% bis 6% höhere Renditen erreicht.

Investitionen haben sich erhöht

Insgesamt haben sich die Investitionen in Green Buildings in den USA zwischen 2000 bis 2010 circa um das 76-fache erhöht, wobei ein starker Anstieg der Investitionen ab dem Jahr 2004 zu verzeichnen war. Unterstellt man den stärker werdenden Wettbewerb und die Vermarktungschancen durch Zertifikate, kann man dieses Wachstum auch auf das Wachstum bei Zertifizierungen übertragen.

Wenngleich in Deutschland noch keine bereite Datenbasis wie in den USA vorliegt, hat auch hier das Thema „Green Buildings“ und vor allem Zertifizierungen stark zugelegt. In einer Umfrage von Drees und Sommer vom Winter 2008/2009 sagten 74% der Befragten aus, dass sich der Trend in den nächsten Jahren verstärken wird und 71%, dass Gebäude ohne Nachhaltigkeit nicht mehr gewinnbringend vermarktet werden können. 2010 stellte Roland Berger in der Studie „Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement“ fest, dass Mieter durchschnittlich 4,5% höhere Mieten für nachhaltige Gebäude zahlen.

Optimierung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses

Somit optimiert eine nachhaltige Bauweise auch das Kosten-Nutzen-Verhältnis bei der Errichtung und der Bewirtschaftung einer Immobilie. Um Nachhaltigkeitskriterien sowohl für Investoren als auch Nutzer leichter nachvollziehbar zu machen, werden seit den 1990er-Jahren verschiedene Zertifizierungen für Immobilien vergeben: Nach BREEAM (Building Research Establishment Environmental Association Method) sind derzeit etwa 100.000 Gebäude zertifiziert und für etwa 500.000 Immobilien läuft der Zertifizierungsprozess. LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ist vor allem in USA, Kanada, Brasilien, Mexiko und Indien mit gesamt ca 8.600 Zertifizierungen verbreitet. In Europa wird kritisiert, dass die LEED-Zertifizierung oberflächlicher als europäische Standards sei und sich vor allem am US-Immobilienmarktes orientiere.

DGNB ÖGNI

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat daher den Zertifizierungsgedanken aufgegriffen und für Neubauten weiterentwickelt. 2009 hat die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) auf dieser Basis das Zertifikat für den österreichischen Markt adaptiert. DGNB- und ÖGNI-Zertifikate bilden nicht nur den Ist-Stand eines Gebäudes ab, sondern evaluieren den gesamten Lebenszyklus eines Neubaus. Der Zertifizierungsprozess beginnt bereits während der Planung des Gebäudes und evaluiert in weiterer Folge die technische Errichtung und Umsetzung. Seit 2011 wird in Österreich zusätzlich auch die so genannte „Blue Card“ vergeben; dabei wird in regelmäßigen Abständen überprüft, ob ein Gebäude den einmal zertifizierten Standard auch weiterhin hält.

Keine gesetzliche Verpflichtung

Gesetzliche Verpflichtungen zur Zertifizierung bestehen nicht. Doch verlangt der Immobilienmarkt– auch ohne gesetzliche Verpflichtung– zusehends danach. Insbesondere bei Großprojekten ist ein Zertifikat ein wichtiges Marketinginstrument geworden, das für Investoren zunehmen zur Voraussetzung für ein Investment wird. Bekannte Green Buildings in Wien sind z.B. BIZ ZWEI im Viertel Zwei, Greenworx in der Lasallestraße oder das Rivergate am Handelskai. Weiters hat auch Siemens die neue Unternehmenszentrale „Siemens City“ in Wien als Vorzeigeprojet für Siemens-Büroflächen weltweit geschaffen und nach LEED zertifizieren lassen.

Trend zur Zertifizierung

Dies deckt sich mit den Angaben aus den USA und zeigt wie sehr sich die Immobilienmärkte mittlerweile international ausgerichtet haben, nicht zuletzt durch die weltweite Finanzkrise. 70 Prozent der Bauherren und Investoren gaben an zusätzliches Investitionspotenzial von 13 Milliarden Euro jährlich in nachhaltige Gebäude zu investieren. Außerdem wurde der Trend zu Zertifizierungen ebenfalls bestätigt. So wurde Zertifikaten in den nächsten 5 Jahren eine erhebliche Bedeutung als Treiber für die Werthaltigkeit von Immobilien und eine Zunahme der Zertifizierungen von 18% vorausgesagt. Diese Zahlen bestätigen damit die oben erwähnte Umfrage von Drees und Sommer. Abschließend bestätigt auch Jones Lang LaSalle 2011 in der Umfrage Offices 2020 diesen Trend. 83% der befragten Fachleute räumten dem Thema Nachhaltigkeit höchste strategische Priorität in den nächsten 10 Jahren ein.

„Megatrend“ Nachhaltigkeit

Betrachtet man den Kontext all dieser Umfragen und Studien, verwundert es nicht, dass sich dieser Trend auch in steigenden Zertifizierungen in Deutschland niederschlägt. Der Treiber für Zertifizierungen ist die Kombination aus dem Megatrend „Nachhaltigkeit“ sowie die gestiegene Nachfrage und Konkurrenzsituation bei Immobilien in Verbindung mit der Tatsache, dass Zertifizierungen für den Investor ein effektives Marketinginstrument für den Verkauf ist.

Von 2008 bis 2012 hat sich das Investment in zertifizierte Gebäude laut einer Studie von BNP Paribas verdreifacht. Die Zertifizierung nach DGNB hat sich dabei in Deutschland durchgesetzt. Laut DGNB hat die DGNB-Zertifizierung einen Marktanteil von 80%. Bis Mai 2013 wurden demnach in Deutschland 650 Projekte für die DGNB-, 67 für die BREEAM- und 63 für die LEED-Zertifizierung angemeldet.

Die Ursache für die starke Marktstellung der DGNB liegt einerseits im Heimvorteil und der starken Marktpräsens mit über 600 Auditoren, Consultants und „registrered Professionals“. Zudem engagiert sich die DGNB an 40 deutschen Hochschulen, um Ausbildungsmodelle zu etablieren. Zum anderen setzt sich die DGNB-Zertifizierung auch inhaltlich durch. Als Zertifikat der zweiten Generation werden neben ökologischen Aspekten auch ökonomische soziale und technische Aspekte stärker abgefragt. Bei den ökonomischen Aspekten wird zudem eine vereinfachte Berechnung der Lebenszyklus-Kosten gefordert.

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Über den Autor

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Mario Schiavon

Partner bei PHHV Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilien, Private Clients und Verfahrensführung www.phhv.at

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