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Logistik – eine „neue“ Immobiliensparte

Immobilien sind immer stärkeren Veränderungen unterworfen. Egal, ob das für Büroflächen, Wohnungen oder Geschäftsflächen gilt. Die Anforderungen werden vielfältiger. Die Logistikimmobilie ist von dieser Entwicklung nicht ausgenommen. Ganz im Gegenteil – das „Denkmuster“ Logistik wird gerade gesprengt, denn Logistikimmobilien müssen viel weiter und neu gedacht werden.

Lagerhallen, Verteilerzentren und Logistikflächen sind das Rückgrat für das Funktionieren städtischen Lebens und damit auch das Rückgrat für alle anderen in Betrieb befindlichen Immobilien. Ob Bürohaus, Hotel, Einzelhandels- oder Wohnfläche – keine Immobilie, die nicht in irgendeiner Weise vom Nachschub aus einer Logistikimmobilie abhängig ist. Und diese verändern sich, denn der Nachschub soll immer schneller und kleinteiliger erfolgen.

On-Demand-Wirtschaft sorgt für Veränderung

Die Veränderungen im E-Commerce und im Einzelhandel werden das Bild der zukünftigen Logistikimmobilien ebenso prägen wie die immer stärker greifende Industrie 4.0, die Produktindividualisierung und die „On-Demand“-Wirtschaft. Diese Aspekte sind für Logistikunternehmen eine Herausforderung, sorgen aber auch für Umsatz. Von einem Gedanken werden wir uns auf jeden Fall verabschieden müssen: Die Logistikimmobilie, wie wir sie bisher kannten, wird es nicht mehr geben. Bereits jetzt zeichnen sich zahlreiche neue Formen ab.

The last mile

Allein das Problem der „letzten Meile“, eine der größten Herausforderungen für Logistiker, erfordert neue, kreative Lösungen. Daher ist man in den Städten auf der Suche nach Verteilerstellen für „the last mile“:Flächen, die von einer zentralen Hauptumschlagbasis beliefert werden, und von denen aus der Empfänger versorgt wird. Diese Micro-HUBs, wie sie in der Fachsprache heißen, werden vermutlich in der kommenden Jahren auch verstärkt von Lebensmittelhändlern genutzt werden, da der internationale Trend, online Lebensmittel zu kaufen, immer stärker wird.

B-Lagen und Erdgeschoßzonen

In diesem Zusammenhang dürfte, wenn die Logistikketten ausgefeilt sind, auch bei innerstädtischen Räumlichkeiten, die sich derzeit noch für keine alternative Nutzung anbieten, eine große Nachfrage herrschen – wie zum Beispiel bei Gassenlokalen in B-Lagen und nicht genützten Erdgeschoßzonen. Denkt man noch eine Spur weiter und geht davon aus, dass die Städte in Zukunft weniger Verkehr produzieren werden – auf Grund von Sharing-Mentalität, Elektromobilität und vor allem selbstfahrenden Fahrzeugen –, könnten vielleicht nicht mehr benötigte Abstellplätze die Versorgungskette für „the last mile“ schließen. Auch für die Retourenlogistik, ein immer drängenderes Thema, könnten diese MicroHubs ihre Aufgabe erfüllen.

Modulare Logistikzentren

Die Hauptumschlagbasis, von der aus die MicroHubs beliefert werden, könnte als sogenanntes E-Fulfilment-Center geführt werden. Diese haben mehr Platz für notwendige Rechenzentren, Büroflächen oder auch zum Beispiel Fotostudios zum direkten Erfassen neuer Waren. Mit dem Anwachsen des Onlinekaufes von Lebensmitteln wird auch die Temperierung eines Teiles des Lagers notwendig. Flexibilität ist also gefragt. Dafür könnte eine modulare Bauweise sorgen. Benötigt der Nutzer mehr oder „andere“ Flächen, so könnten beliebig Module – auch in Form von überdimensionalen „Kühlschränken“ – hinzugefügt werden. Die Hallen selbst müssten insgesamt technisch höherwertig ausgestattet werden, sodass „smart logistics“ in „smart buildings“ umgesetzt werden können. Sie würden aber den Bedarf ihrer Nutzer immer exakt erfüllen, und damit ließen sich die Immobilien im Falle einer Nachvermietung leicht an die Bedürfnisse des neuen Betreibers anpassen.

Logistik mit Dienstleistung

Durch das Anwachsen des E-Commerce müssen auch immer mehr Produkte verteilt werden. Diese Verteilungsaufgaben werden von unterschiedlichen Kurier-, Express- und Paketdienstleistern erledigt, die in den meisten Fällen keine eigenen Logistikflächen besitzen. Anbieterneutrale Logistikzentren an den Stadträndern und auch in innerstädtischen Lagen wären denkbare Standorte für den Vertrieb, wobei sich hier auch die Frage stellen kann, ob nicht aus Kostengründen die Pakete von unterschiedlichen Paketdiensten gemeinsam transportiert werden. Vielleicht bieten die Betreiber der Logistikflächen diese Dienstleistung als Service mit an? Das könnte zu einer neuen Kombination aus Logistikanbieter und Dienstleistung führen.

Produktion und Logistik verschmelzen

Apropos neue Kombination: Im Zuge der Industrie 4.0 entwickelt sich die Printtechnik auf dem 3D-Drucker immer weiter. Rohstoffe werden angeliefert, aus denen das Produkt mit dem neuen Verfahren gefertigt, also gedruckt wird. In einem weiteren Schritt wird es dann ausgeliefert. Produktion und Logistik wären damit unter einem Dach vereint und ergäben eine komplett neue Art von Immobilie.

Was immer die Zukunft bringt, die Investoren sind auf den „Logistikzug“ bereits aufgesprungen. Lange führten Logistikimmobilien ein Schattendasein bei den Investoren, jetzt sind sie deren Lieblinge. Noch nie wurde in Europa so viel Geld in Logistikimmobilien investiert wie 2016, und dieser Boom wird wohl nicht abreißen. Im vergangenen Jahr sind in Deutschland Lager- und Logistikimmobilien im Wert von 4,5 Milliarden Euro umgesetzt worden, womit zum sechsten Mal in Folge ein Rekordergebnis erzielt wurde.

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