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Projektentwickler – 5 Thesen zur Zukunft im Strukturwandel der Städte

Angesichts des Angebotsmangels sowie der Komplexität urbaner Quartiere und damit einhergehender finanzieller Strukturen müssen die einstigen Projektentwickler heutzutage immer häufiger auch als Großhändler für Bauträger, Projektentwicklungsgesellschaften und auch Kommunen fungieren, statt dass sie alle Projekte selbst bauen. Doch was hat das für Folgen und wie kann bestmöglich vermieden werden, dass Grundstücke immer nur weiterverkauft werden?

Segmentübergreifende Strukturwandel prägen seit einigen Jahren die Zukunft unserer Städte und damit auch die Art und Weise, wie wir diese konzipieren. Alles wird komplexer – Plain Vanilla war gestern! Doch wie wirken sich die Entwicklungen in Bezug auf demographische Strukturen, Finanzmärkte und Nutzerverhalten auf die Funktion der einzelnen Marktakteure in der Immobilienbranche aus?

Fünf Thesen zur Zukunft des Projektentwicklers:

Wir müssen nicht alles selbst bauen – stattdessen gilt es, das Baurecht zu schaffen und anschließend Kernkompetenzen zu bündeln.

Die Preise steigen in teils astronomische Höhen, Grundstücke sind insbesondere in Ballungszentren Mangelware. Neue Prozesse sind gefragt, um überhaupt noch Bauunternehmen zu finden, die zu wirtschaftlich vertretbaren Preisen und in festgelegten Fristen Bauaufträge abwickeln und Gebäude realisieren können. Als Großentwickler sehen wir uns daher in der Verantwortung, einzelne Baufelder oder gar ganze Projekte nach Baurechtschaffung in andere Hände zu geben, um mitunter noch mehr Vielfalt reinzubringen.

Wir können, aber müssen nicht alles selbst bauen. Wann es sinnvoll ist, mit lokalen Partnern zusammenzuarbeiten, ist eine Einzelfallentscheidung. Wichtig ist jedoch, dass es nicht darum geht, durch zahlreiche Weiterverkäufe die Preise künstlich in die Höhe zu treiben, ohne dass ein Stein bewegt wird bzw. ohne dass ein Planungsfortschritt erzielt wurde. Stattdessen steht die Spezialisierung der einzelnen Prozesse im Vordergrund. Wir wollen uns beispielsweise auf die Entwicklung von Quartieren fokussieren, da hier nach jahrelanger Erfahrung unsere Kernkompetenz liegt. 

Als Beispiele sind der Garden Campus Vaihingen in Stuttgart und die Holsten Quartiere in Hamburg, zu nennen, aber auch die Deutz Quartiere in Köln, das Jackie K. in Bonn, das The Q in Nürnberg, Das Präsidium in Frankfurt sowie das jüngste Megaprojekt, das INquartier in Ingolstadt. Bei der Entwicklung von Bebauungsgrundstücken in diesen Quartieren leisten wir sachdienliche, vorbereitende Detailarbeit, um dann zu entscheiden, wie wir mit den einzelnen Baufeldern umgehen.

Wir waren früher einfach nur Projektentwickler, heutzutage agieren wir als Großhändler.

Vom klassischen, zwischeninvestierten Entwickler, der Grundstücke mit Baurecht kauft, plant, bebaut, vermietet und weiterverkauft, müssen wir uns mangels Opportunitäten häufig verabschieden und daher auf zusätzliche Geschäftsfelder konzentrieren. Die Größe und Komplexität urbaner, vernetzter Quartiere verlangt ein hohes Maß an Expertise und einen entsprechenden finanziellen Background. Denn so vielfältig derartige Großprojekte, so hoch auch die benötigten Investitionsvolumina. Aus diesem Grund fungieren wir heutzutage als Großhändler für Bauträger, Projektentwicklungsgesellschaften und auch Kommunen. Nur so können wir ein ganzheitliches Konzept für weitflächige Areale entwickeln und mit der Baurechtschaffung den Stein ins Rollen bringen.

Wir können unter Einbezug aller Stakeholder Quartiere effizienter realisieren.

Auch wenn oder gerade weil es in Zukunft noch mehr Spezialisierung bedarf und diverse unterschiedliche Partner die einzelnen Prozessschritte übernehmen, steht und fällt der Entwurf sowie die Baurechtschaffung mit dem Gesamtkontext. Es ist das A und O, alle Nutzungsarten sowie ihre Bedürfnisse im Detail verstehen zu können, damit diese optimal ineinandergreifen und das Quartier als Ganzes integriert wird. Wir müssen selbst keine Wohnungen bauen, sie aber sehr wohl begreifen, um potenzielle Herausforderungen schon im Voraus definieren und so den Bauprozess verkürzen zu können. Deshalb ist es für den Erfolg essenziell, alle Stakeholder, das heißt Anwohner, Bürger und die Städte, von Beginn an einzubeziehen. Bürgerbeteiligungen sind bei diesen Entwicklungen immens wichtig und müssen auch professionell integriert werden. Auf diese Weise ist es uns möglich, komplexe Quartiere oder ganze Stadtviertel schnellstmöglich zu konzipieren und dem Markt zuzuführen.

Wir sind als Erschließungsträger aktiv und agieren in dieser Funktion auch als Partner der Städte.

Sei es der Neubau auf der grünen Wiese, die Revitalisierung brachliegender Flächen oder die Nachverdichtung – Es geht darum, als Partner wahrgenommen zu werden, um gemeinsam mit den Städten und Kommunen eine Vision zu kreieren und diese umzusetzen. Bei Dimensionen auf Quartiersebene ist es wichtig, dass die Entwicklung aus einer Hand kommt, unabhängig davon, wie viele Unternehmen letztlich am Planungsprozess beteiligt sind. Hilfreiche Instrumente sind hierbei städtebauliche Wettbewerbe und Bürgerbeteiligungen, die in produktiven Verfahren münden und effizient zum Baurecht führen. In der Entwicklung gehen wir soweit, dass wir die Erschließung des Quartiers und der einzelnen Baufelder selbst durchführen, um einen reibungslosen Verlauf der weiteren Realisierungsphase zu gewährleisten.

Wir agieren als verlässliche Verkäufer final konzipierter Grundstücke.

Wurde das Baurecht bewirkt und damit die Anfangshürde genommen, geben wir unsere Projekte oftmals in die Hände von professionellen Partnern. Beim Verkauf ist es uns wichtig, dass das Vorhaben plangemäß und zeitnah in die Tat umgesetzt wird, um lang brachliegendes Bauland zu vermeiden. Wir können zwar leider nicht vollständig Einfluss auf den weiteren Verlauf nehmen, denkbar ist aber z.B., dass in einem erforderlichen städtebaulichen Vertrag verankert wird, dass sich der Abnehmer dazu verpflichtet, in einem bestimmten Zeitraum mit dem Bau zu beginnen.

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Über den Autor

Mathias Düsterdick

Mathias Düsterdick ist Vorstandsvorsitzender der GERCHGROUP AG, die im Mai 2016 gegründet wurde. Seit über 20 Jahren ist Düsterdick in der Projektentwicklung zu Hause, nachdem er zunächst in Immobilien- und Beratungsunternehmen tätig war. 2008 gründete er gemeinsam mit der Rickmers-Gruppe, Hamburg die PDI-Gruppe, Düsseldorf und übernahm bis Oktober 2015 die Geschäftsführung als CEO/COO. Nach dem Verkauf der Anteile an der PDI-Gruppe erfolgte im November 2015 die Gründung der GERCH Development GmbH, Düsseldorf durch Mathias Düsterdick und Christoph Hüttemann. Hier war er bis April 2017 als Geschäftsführer (CEO) tätig.

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