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Die Zukunft ist schon da

Virtual Reality (VR) für Immobilienbesichtigungen kommt aus den Kinderschuhen und setzt mit großen Schritten zum nächsten Sprung an. Die Entwicklung geht jetzt sehr rasch. Der Geschäftsführer von SQUAREBYTES, Marcel Nürnberg, fasst in diesem Interview die Entwicklung von VR zusammen: wie die Menschen auf VR-Besichtigungen reagieren, wer in Österreich bereits darauf setzt, die Vorteile für Makler und Bauträger und die Zukunft von Virtual Reality. Ein Interview, das zum Denken anregt.

 

Wie ist SQUAREBYTES entstanden?

Im Interview
Marcel Nürnberg
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Nürnberg: Ich habe die SQUAREBYTES im April 2014 gegründet, mit der Vision, das Holodeck für die Immobilienbranche zu entwickeln. Ein halbes Jahr später ist Ari Christian Benz dazugestoßen. Heute ist mein Traum eines Holodecks mit unserer VR-Spielwiese ein Stückchen realer geworden. In unserer VR-Spielwiese haben wir bereits sehr vielen namhaften Akteuren der Immobilienbranche gezeigt, wie eine mögliche Zukunft der Immobilienbesichtigung aussehen kann. Für viele war das Aufsetzen der VR-Brille und das Gehen durch eine komplette zweistöckige Dachgeschosswohnung ein einzigartiges Erlebnis. Danach haben sie erst verstanden, welches Potenzial die VR-Technologie zu bieten hat, und wie sie diese verkaufsfördernd nutzen könnten. Unsere Mission ist es, mit VR Interessenten in ihrer Vorstellungskraft zu unterstützen, um somit das Vertrauen zu den Bauträgern zu erhöhen und ihnen schlussendlich bei der Kaufentscheidung zu helfen.

Wie ist die Vision eines Holodecks für die Immobilienwirtschaft entstanden, und was genau fasziniert Sie an VR?

Nürnberg: Die erste Idee einer virtuellen Welt wurde mir bereits als Kind mit der Fernsehserie Star Trek regelrecht in meinen Kopf implantiert. Dort gab es das sogenannte „Holodeck“, mit dem es möglich war, jede erdenkliche Welt virtuell durch einen intelligenten Computer zu erschaffen, die jedoch so glaubhaft umgesetzt war, dass man meinte, wirklich dort zu sein. Als Kind ist es einfach, sich die fantasievollsten Welten vorzustellen, jedoch verlieren wir diese Fähigkeit mit zunehmendem Alter. Jahre später befasste ich mich auf der TU Wien mit dem Thema VR, als ich am CG-Institutzum ersten Mal eine VR-Brille im Sinne einer Vorlesungsübung ausprobierte. Obwohl die visuelle Qualität sehr schlecht war, kam es mir so vor, als würde ich wirklich auf dem Gehsteig neben einer befahrenen Straße stehen. Das Gefühl der Faszination für fantasievolle Welten kam in diesem Moment wieder in mir hoch. Seit dem war mir klar, welches unglaubliche Potenzial VR hat, nämlich das einzigartige Erlebnis, wieder Kind zu sein. Wir glauben ganz stark, dass wir mit VR die unzureichende Vorstellungskraft vieler Menschen lösen können, vor allem in der Immobilienbranche.

Was macht Ihr Produkt so interessant für die Immobilienbranche?

Nürnberg: Wir bieten zwei neue Wege in der Architekturvisualisierung an. Einerseits durch unsere „360° Web Tour“. Der Makler schickt per E-Mail an mehrere hundert Interessenten einen Link, unter dem die virtuelle Besichtigung hinterlegt ist. Der Interessent kann dann online über Geräte wie Smart Phone, Tablet oder PC seine Traumimmobilie 24/7 besichtigen. Der Makler kann mit diesem Tool eine Vorselektion tätigen, da sich nur die 5 % der Interessenten bei dem Makler melden, die wirklich an dem Objekt interessiert sind. Somit spart sich der Makler 95 % der Laufwege für die realen Besichtigungen.

Eine stationäre Variante bieten wir mit unserer VR-Spielwiese an, bei welcher der Interessent vom Makler in sein Büro eingeladen wird und mittels VR-Brille seine Traumimmobilie erkunden kann. Der Riesenvorteil dabei ist, den Kunden von einer ganz neuen Ebene abzuholen. Die Diskussion über die Vorstellung einer Immobilie ist nun obsolet geworden. Stattdessen kann gleich die gesamte Bau- und Ausstattungsbeschreibung per Knopfdruck in Echtzeit verändert und dadurch auch gleich entschieden werden. Damit versetzt man den Interessenten nicht nur in eine mögliche Zukunft, sondern gibt ihm auch die Möglichkeit, diese zu gestalten. Der Verkaufsprozess vom Plan weg wird dadurch erheblich verkürzt.

Welche konkreten Vorteile haben Bauträger und gewerbliche Anbieter von Virtual Reality?

Nürnberg: Der größte Vorteil von VR ist der hohe Realismus, der implizit durch VR-Brillen mittels Stereoskopie und Head-Tracking erreicht wird. Der Interessent bekommt ein bis dato noch nie dagewesenes Raumgefühl von seiner Traum-Immobilie. Da die virtuelle Welt computergeneriert ist, und man deshalb dort mit der Umgebung interagieren kann, ist der Interessent gezwungen, sich mit der Immobilie zu befassen. Auf Knopfdruck lassen sich Bodenbeläge, Ausstattung sowie Beleuchtungssituationen in Echtzeit verändern.

In Zusammenarbeit mit unseren Interieur-Designern wird die Immobilie im Hinblick auf die Kundengruppe mittels virtuellem Home Staging mit entsprechendem 3D-Mobiliar ausgestattet. Auch das Umschalten zwischen Arbeits- und Kinderzimmer gibt neue Möglichkeiten für Wünsche und Vorstellungen des Kunden und damit die Freiheit der Planung ohne lange Umplanungsprozesse. Ein weiteres Highlight ist, dass man, wenn man z.B. auf der virtuellen Terrasse steht, von dort aus auch den realen, fotografierten Ausblick zu sehen bekommt. Dadurch weiß der Kunde schon jetzt, wohin der Blick in Zukunft gehen wird. Bei unseren nächsten Projekten werden wir weitere für die Immobilienvermittlung wichtige Aspekte in unsere virtuelle Tour einbauen, die es bis dato noch in keinem virtuellen Rundgang zu sehen gab.

Wird die Idee von den Maklern schon angenommen?

Nürnberg: Grundsätzlich sehen viele Makler die virtuellen Rundgänge als unterstützendes Tool für die Immobilienvermittlung, weil sie den Mehrwert verstanden haben. Am Ende des Tages zählen jedoch immer noch die Kosten für so ein innovatives Marketing-Tool. Noch ist die Produktion einer virtuellen Tour relativ kostenintensiv und damit für einzelne Immobilien mit einem Verkaufspreis unter 400.000 Euro aus Sicht der Makler noch nicht rentabel. Wir arbeiten daran, indem wir viele Automatismen einbauen, um auch in dieser Kategorie von Immobilien preislich attraktive virtuelle Touren anbieten zu können. Es gibt natürlich auch die Makler, die mit Digitalisierung überhaupt nichts anfangen können und nicht bereit sind, die bittere Pille der Transformation zu schlucken. Die Frage, ob virtuelle Begehungen sinnvoll sind oder nicht, ist für uns obsolet. Es liegt an Unternehmen wie unserem, die Menschen da draußen über diese neue Technologie zu informieren und ihnen die Potentiale aufzuzeigen. Haben die Konsumenten das erstmal verstanden, werden virtuelle Begehungen Status quo werden. Dadurch entsteht ein Druck von „unten“ auf Bauträger und Makler, und es ist nur noch eine Frage der Zeit, bis diese Technologie in jedem professionellen Marketing-Mix zu finden sein wird.

Wie ist die Rückmeldung der Unternehmen, mit denen Sie zusammenarbeiten?

Nürnberg: Die Unternehmen, mit denen wir zusammenarbeiten, denken schon heute an die Zukunft von morgen und sind offen für Innovation. Hier z.B. ein Zitat von Bettina Schroft, Senior Marketing Manager bei der BUWOG„Das junge und hochmotivierte Team von SQUAREBYTES ist in Österreich als Pionier der VR-Technik aufgetreten, besonders, was den Einsatz dieser neuen, wegweisenden Technologie am Immobilienmarkt betrifft. Die Unsicherheit, ,vom Plan weg‘ zu kaufen, war gestern, heute sieht man sich die Wohnung vorher bei einer virtuellen Tour an. Wir setzen weiterhin auf SQUAREBYTES, uns auf dem Weg in diese aufregende Zukunft zu begleiten!“

Sie waren auf der Wiener Immobilienmesse Aussteller. Wie reagiert das Publikum auf die neuen Möglichkeiten?

Nürnberg: Der Auftritt auf der WIM mit unseren virtuellen Rundgängen in Kooperation mit teamneunzehn war ein voller Erfolg. Dort konnten Besucher eine Penthouse-Wohnung immersiv und virtuell erleben. Anstatt stiller Beobachter waren Besucher durch unsere virtuelle Tour Protagonisten ihrer eigenen Besichtigung. Die Jungen wurden natürlich vom spielerischen Aspekt, wie z.B. dem „Muffin-Werfen“, regelrecht in den Bann gezogen. Die Älteren, vor allem die, die zum ersten Mal diese VR-Brille aufsetzten, konnten am Ende der Besichtigung nicht glauben, dass diese Immobilie erst in zwei Jahren gebaut wird und sie diese schon jetzt besichtigen konnten. Ob jung oder alt, alle akzeptierten die virtuelle Welt, die wir ihnen vorgegeben haben, ab dem Zeitpunkt, wo sie die VR-Brille aufsetzten. Für mich persönlich war der schönste Moment, als sich ein sechsjähriger Junge voller Enthusiasmus und komplett ohne Instruktion mit der virtuellen Welt arrangieren und ich ihm dabei seine erste virtuelle Erfahrung mitgeben konnte, über die er vielleicht noch im späteren Alter sprechen wird.

Sie sind als österreichisches Start-up bezüglich der grafischen Darstellung ein europäischer Top-Player.

Nürnberg: Im Sinne einer Marktforschung haben wir wichtige europäische Messen und Konferenzen im Bereich VR besucht und bis dato keine bessere Qualität von virtuellen Immobilien-Rundgängen gesehen; im Gegenteil, wir waren Schritte voraus. Wir zeigten unsere VR-Applikation auch Mitarbeitern von Microsoft und Nvidia und bekamen auch hier das Feedback, bzgl. der Qualität einer der top player zu sein. Darauf sind wir ganz stolz, da zwei Jahre harte Entwicklungsarbeit darin stecken und wir jetzt die Lorbeeren ernten können. Wir haben uns sehr viel Know-how angeeignet und viele Automatismen für eine schnellere Produktion entwickelt.

Inwiefern sehen Sie sich als visionären Weichensteller einer Branche?

Nürnberg: Es ist kein Geheimnis, dass die digitale Transformation auch in der eher konservativen österreichischen Immobilienbranche Fuß gefasst hat. Die Immobilienbranche muss umdenken und somit auch ihre Prozesse verändern. Heute ist es möglich, Immobilien virtuell zu besichtigen, ohne dabei das Haus zu verlassen. Und wenn der Interessent die Möglichkeit hat, zwischen einem 2D-Grundriss oder einer virtuellen Tour zu wählen, bei der er seine Traum-Immobilie erleben kann: für welches Tool wird er sich entscheiden? SQUAREBYTES hat sich hier in Österreich mit den virtuellen Rundgängen bereits einen Namen gemacht. Wir haben schon große Bauträger wie Immofinanz, Buwog und Raiffeisen an Bord, die den Mehrwert der interaktiven virtuellen Darstellung durch VR erkannt haben. Es wird nicht mehr lange dauern, bis viele andere Immobilienakteure ebenfalls die Vorteile einer besseren Darstellung nutzen werden, indem sie von dieser neuen Technologie Gebrauch machen.

Wie erklären Sie sich als Technologie-Start-up eine „zögerliche“ Annahme innovativer Möglichkeiten? Ist das ein allgemeines Phänomen oder hinkt Österreich etwas hinterher?

Nürnberg: Ich war letztes Jahr für eine Woche in Silicon Valley auf Inspiration Tour und habe dort in den Gesprächen mit Mitarbeitern unter anderem bei Facebook und Ebay Einblicke in das Mindset dieser Unternehmen bekommen. Zusammenfassend kann man sagen, dass es hier um Schnelligkeit in allen Belangen geht. Sei es, ein Investment zu bekommen, einen Prototypen zu entwickeln, bis hin, ein erstes funktionales Produkt auf den Markt zu bringen. Genau diese Schnelligkeit lässt sich aufgrund unserer europäischen Werte bei großen Unternehmen nicht umsetzen, da diese darauf bedacht sind, ein Unternehmen langsam und solide aufzubauen. Deshalb sehe ich für Start-Ups in Österreich bzw. in Europa eine riesige Chance, schnell zu wachsen, um ein Geschäftsfeld völlig neu zu erfinden. Jedoch haben wir es in Österreich nicht leicht. Wo das mehrmalige Scheitern in Silicon Valley eine Voraussetzung für die Gründung eines erfolgreichen Start-Ups darstellt, ist es in Österreich der unternehmerische Tod, nach dem sich Menschen vom Gescheiterten abwenden und die Politik einen ins betriebswirtschaftliche Exil schickt.

Scheitern muss Teil des Lernprozesses werden und nicht das Ende einer Abenteuerreise. Zu guter Letzt finde ich, dass ein Ecosystem, in dem Start-Ups aufblühen können, nicht nur Coworking Spaces benötigt, sondern vielmehr eine Community, bei der sich Start-Ups und Investoren gegenseitig unterstützen. Ich sage nicht, dass Silicon Valley ein Honigkuchenland für Start-Ups ist, aber wir konnten einige erfolgreiche Aspekte für uns übernehmen und diese in unsere europäischen Werte integrieren.

Welches Potential sehen Sie für virtuelle Begehungen in der Zukunft?

Nürnberg: Wir stecken mit den virtuellen Begehungen noch in den Kinderschuhen. Wir haben noch mit vielen Herausforderungen wie z.B. mit Cyber-Sickness, Ergonomie der VR-Brillen sowie mit den Produktionszeiten zu kämpfen. Ich persönlich sehe den größten Hebel für virtuelle Begehungen in der noch von vielen vernachlässigten sozialen Interaktion. Virtuelle Begehungen, die mittels stationären VR-Systemen dargestellt werden, leiden unter beschränkter Mobilität sowie Ortsungebundenheit. Mobile virtuelle Begehungen können zwar über das Internet abgerufen werden, es fehlt jedoch die Möglichkeit, sich gleichzeitig vom Makler beraten zu lassen. Wir sehen im „VR-Makler“ das größte Potenzial. Stellen Sie sich vor, ein Makler könnte völlig ortsungebunden über das Web oder über das Smartphone mit den Interessenten gemeinsam virtuell besichtigen. Es wird sicherlich noch zwei bis drei Jahre benötigen, diese Herausforderungen zu lösen, aber genau hier sehe ich die Killer-App für die Immobilienbranche.

Wie sieht Ihr Blick in die Zukunft aus?

Nürnberg: Ich bin ein Anhänger des Transhumanismus. Ich glaube daran, dass es einen Zeitpunkt in unserer Evolution geben wird, wo wir uns entscheiden müssen, mit der Technologie zu verschmelzen, um nicht von dieser überholt zu werden. Ray Kurzweil, Erfinder, Futurist, Autor und Leiter der technischen Entwicklung bei Google nennt diesen Zeitpunkt Singularität. Der Übergang wird schleichend passieren. Ein Leben ohne unsere Smartphones ist heute kaum vorstellbar. Spulen wir mal zehn Jahre vor. Was glauben Sie, was bis dorthin alles möglich sein wird? In naher Zukunft werden wir den VR-Makler entwickeln. In ferner Zukunft wird das Thema Künstliche Intelligenz den realen Makler durch einen intelligenten Avatar ersetzen. Dadurch wird sich das Berufsbild des Maklers komplett verändern.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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