Post

Aufbruch zu neuen Ufern

Dass Crowdfunding auch für Immobilien eine glorreiche Zukunft vor sich hat, davon ist die Expertin Elfriede Sixt überzeugt. Im Sommer könnten wir in Österreich schon ein entsprechendes Gesetz haben. Wie alltagstauglich das Gesetz ist, wird sich herausstellen, doch scheint man auf einem guten Weg zu sein.

Seit wann beschäftigen Sie sich mit Crowdfunding?

Im Interview
mehr...

Sixt: Ich betreue seit 15 Jahren Start-up-Unternehmen, und im Zuge dessen habe ich mich im Jahr 2010 auch für alternative Finanzierungsmöglichkeiten zu interessieren begonnen. Damals war die Szene noch sehr klein. Ich hatte vor allem Kontakt zur deutschen Crowdfundingszene wie etwa zu Jens-Uwe Sauer, der dann die bis dato wohl erfolgreichste Crowdinvestingplattform www.seedmatch.de in Dresden, Deutschland, gegründet hat, oder zu Denis Bartelt, der dann die deutsche Reward-basierte Crowdfundingplattform www.startnext.de verwirklicht hat.

So lernte ich auch Karsten Wenzlaff, ikosom Berlin, kennen, auf dessen Initiative wir das German Crowdfunding Network 2014 gegründet haben. Ich betreibe zu dem Thema auch einen eigenen Blog (www.ebit4u.com), habe im Fachverlag Springer Gabler Ende 2014 das Buch „Schwarmökonomie und Crowdfunding“ publiziert und die FinTech Academy zum Lobbying für dieses Thema gegründet.

Wie hat sich die Geschäftsidee „Crowdfunding“ entwickelt?

Sixt: Möglich geworden ist das Phänomen Crowdfunding wohl vor allem durch die neuen verfügbaren technischen Kommunikations- und Vernetzungsmöglichkeiten des Web 2.0. Der Mitmachgedanke im Web 2.0 resultiert aus einer neuen Form der Mündigkeit und Selbstverantwortung der Menschen. Das zeigt sich unter anderem in der großen Anzahl der Kollektivprojekte im Internet, darunter etwa Wikipedia und Content-Communities à la YouTube, oder auch in den vielen Einzelblogs.

Der Trend entwickelte sich 2006 ausgehend von den Vereinigten Staaten und beginnend mit den P2P- und P2C-Crowdlending-Plattformen. Dabei werden Kleinkredite von Privatpersonen an Privatpersonen oder Kleinunternehmen vergeben– ohne Involvierung von Mittelsmännern.

Eine jüngere Entwicklung sind Immobiliencrowdfunding-Plattformen. Bei dieser Art des Crowdfundings geht es um die Finanzierung von meist kommerziellen Immobilienprojekten.

Gibt es bereits Erfahrungsberichte zu den Immobilienplattformen?

Sixt: Bei den Immobiliencrowdlending-Plattformen gibt es aufgrund der noch kurzen Historie dieser Plattformen nicht viele Berichte über etwaige Misserfolge, Ausfallswahrscheinlichkeiten u.s.w.

Interessanterweise sind jedoch in den US und im UK die Kreditausfallsraten der Lendingplattformen sehr, sehr gering. Das liegt auch daran, dass der Ausleseprozess der Plattformbetreiber sehr intensiv ist und Transparenz das oberste Gebot ist. Jeder Kreditgeber entscheidet selbst, ob er höhere Zinsen erhalten will und damit ein höheres Risiko in Kauf nimmt. Das hat sehr viel mit Eigenverantwortung zu tun, ein Wesenszug, der bei der jungen Internet-Generation immer stärker wird. Die Zinserträge liegen bei diesen Plattformen übrigens zwischen 4 und 15%, sind also schon wesentlich höher als die Habenzinsen, die momentan von den Banken geboten werden.

Was macht Crowdfunding so populär?

Sixt: Es ist zunächst einmal sicher ein emotionales Thema, die Leute wollen Sachen, die sie gut finden, unterstützen. Weiters führt Crowdfunding zu einer Demokratisierung: Anlagemöglichkeiten in Start-ups oder Immobilienprojekten oder auch simples Mäzenatentum durch Förderung eines Künstlers waren bis vor einigen Jahren nur einer eingeschränkten Bevölkerungsschicht vorbehalten und stehen nun dank Crowdfunding auch einer größeren Gruppe offen. Und zu guter Letzt natürlich auch der Renditegedanke: Die Zinsen auf Guthaben bei der Bank sind momentan äußerst gering, die verschiedenen Formen des Crowdfundings bieten attraktive Renditen. Mittel- und langfristig ist das meiner Meinung nach das richtige Konzept, wie man Ideen oder Projekte, natürlich auch Immobilienprojekte, finanzieren kann.

Inzwischen gibt es ja auch in Europa immer mehr Plattformen, die Crowdfunding für Immobilien anbieten. Das Wachstum dieser Plattformen ist enorm.

Wie ist der Status quo in Österreich bezüglich Crowdfunding?

Sixt: Es gibt einen auch im internationalen Vergleich sehr interessanten Gesetzesentwurf für ein Crowdfunding- bzw. Alternativfinanzierungsgesetz (AltFG), das am 9. Juli beschlossen wird. Der Entwurf ist speziell im Vergleich zum deutschen Kleinanlegerschutzgesetz als innovativ zu betrachten.

Positiv ist sicher die Anhebung des Finanzierungsvolumens von 100.000 auf 1,5 Millionen Euro. Bis zu diesem Betrag reicht die Veröffentlichung eines Informationsblatts über das Unternehmen. Positiv sehe ich auch die Möglichkeit der Erstellung eines vereinfachten Prospekts für Crowdfunding-Initiatven, die 1,5 bis fünf Millionen Euro betragen. Erst ab fünf Millionen Euro gilt es ein vollumfängliches Prospekt zu erstellen. Positiv speziell auch im Vergleich zu Deutschland ist außerdem die Berücksichtigung von Crowdinvesting-Kampagnen, die ohne Involvierung einer Plattform ausgeführt werden. Das haben wir sicher Heini Staudinger oder auch Kuno Haas von der Grünen Erde zu verdanken, die auf diese Weise ja sehr erfolgreich viel Geld für ihre Unternehmen lukrierten.

Es gibt aber auch ein paar Dinge in weiterer Folge zu diskutieren.

Welche meinen Sie?

Sixt: Zu diskutieren sind die vorgesehene Notwendigkeit der Kohärenz-, Vollständigkeits- und Verständlichkeitsprüfung des zu erstellenden Informationsblatts durch einen Wirtschaftstreuhänder, Rechtsanwalt, Unternehmens- oder Vermögensberater bzw. der alternative Abschluss einer Versicherung. Das führt einerseits zu zusätzlichen Kosten einer Crowdfundingkampagne, und andererseits sehe ich da viel Diskussionspotenzial innerhalb der Berufsstände, die zu einer Verzögerung der Gesetzwerdung führen könnten. Die Prüfungspflicht durch diese Berufsgruppen besteht auch hinsichtlich der Gehaltsnachweise jener Investoren, welche die Anlagegrenze von 5.000 Euro im Jahr überschreiten wollen. Es bleibt zu hoffen, dass diesbezüglich tatsächlich reine „Auskunftstatbestände“ vorliegen.

Weitere Punkte, die mir auch hinsichtlich der künftigen Entwicklung des Crowdfundings nicht zielführend erscheinen, ist der geforderte Identitätsnachweis jedes Investors unabhängig von der Höhe seines Investments. Ich verstehe, dass hier vor allem die Geldwäschebestimmungen und die KYC-Regelungen Berücksichtigung finden, aber es wird im Internet von den Nutzern immer mehr auf Anonymität Wert gelegt, und bis zu einem gewissen Grad (abhängig von der Höhe des Anlagebetrags) sollte das auch Beachtung finden.

Für die Emission von Aktien und Anleihen muss man bereits ab 250.000 Euro ein vereinfachtes Prospekt erstellen, hier gelten die erleichternden Vorschriften hinsichtlich des Informationsblatts nicht, was meines Erachtens sehr schade ist. Gerade die Fungibilität der Aktien und der Anleihen hat ihre Vorteile, denn ein noch ungelöstes Thema des Crowdinvestings ist der Sekundärmarkt für die über die Crowdinvestingplattformen erworbenen partiarischen Darlehen oder Genussscheine.

Zum Vorschlag im Gesetzesentwurf, dass bei Projekten bis 1,5 Millionen Euro lediglich ein Informationsblatt und bis fünf Millionen ein vereinfachtes Prospekt notwendig ist: Ist das nicht ein bisschen wenig Information für die Investoren?

Sixt: Nein, es entspricht– wie schon erwähnt– dem Gedanken der Eigenverantwortung und auch dem Gedanken der Schwarmintelligenz. So eine Due Diligence eines auf einer Webseite veröffentlichten Projekts durch die vielen Menschen, die im Web sind, kann durchaus sehr kritisch ausfallen. Viele Investoren sind viel technikaffiner als Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte, insofern kann man der Crowd schon ein ganzes Stück Vertrauen entgegenbringen. Onlinekäufer sind eine viel kritischere Käuferschicht, als es die früheren Versandhandelskunden waren, deren Beschwerden im Rundlauf gelandet sind. Im Internet kann ein einzelner unzufriedener Kunde schnell für sehr viel Unruhe sorgen. Die Kommunikation ist schneller, spontaner und direkter, und so ein Shitstorm kann Unternehmen viele Schwierigkeiten bereiten.

Außerdem ist bei all diesen Crowdfunding-Projekten– egal, welcher Art– die Transparenz entscheidend. Darin liegt der Erfolg. Umgelegt auf Immobiliencrowdfunding müssen bei einem solchen Projekt sämtliche Details über das Projekt selbst sowie über die Projektbetreiber, die Projektkalkulation, die sonstigen Finanzierungspartner usw. offengelegt werden. Der Erfolg oder Misserfolg eines Crowdfundingprojekts ist häufig vom Grad der Transparenz abhängig.

Welchen Stellenwert hat die Technologie?

Sixt: Die technische Ausgestaltung der Plattformen ist wesentlich und wird langfristig auch über den Erfolg und Misserfolg der Plattformen entscheiden. Insofern sind die US-Plattformen, die Millionen von Wachstumsfinanzierern angezogen haben, sicher im Vorteil. Die Plattformen dienen als Kommunikationsinstrument zwischen dem Projektbetreibern und ihren Investoren. Die Investoren können bei Immobiliencrowdfunding-Projekten den Baufortschritt beobachten und sich untereinander austauschen. Viele Plattformen bieten Foren, sodass die Investoren auch miteinander Kontakt aufnehmen können. Einige Plattformen haben bereits Portfoliosysteme, damit die Investoren die Entwicklung ihrer jeweiligen Investments verfolgen können. Auch Sekundärmärkte entwickeln sich auf diesen Plattformen.

Welche Chancen geben Sie Crowdfunding in Österreich?

Sixt: Lassen Sie es mich so formulieren: Das in Europa erfolgreichste Land in Bezug auf Crowdfunding ist England, und zwar deswegen, weil diese alternative Finanzierungsform bereits sehr früh von der Regierung forciert und auch finanziell unterstützt wurde. Es wurden auch sehr schnell die rechtlichen Rahmenbedingungen geschaffen, die es ermöglichten, dass sich innerhalb weniger Jahre eine sehr lebendige Crowdfundingszene mit beachtlichem Erfolg entwickeln konnte. Ein wichtiger Erfolgsfaktor dabei ist sicher auch die vorteilhafte steuerliche Gesetzgebung für Risikoinvestitionen in Start-ups. Mit dem Seed Enterprise Investment Scheme (SEIS) können Investoren 50% der investierten Summe als Gutschrift auf die Einkommensteuer geltend machen. Leider ist im österreichischen Crowdfundinggesetz keine solche Regelung vorgesehen.

Wo ich in Österreich große Chancen sehe, ist im regionalen Crowdfunding.

Was verstehen Sie darunter?

Sixt: Die Tendenz geht dahin, dass die Leute immer selbstbestimmter über ihr Umfeld entscheiden möchten– zum Beispiel, dass der Greissler im Grätzel erhalten bleibt und einen Kredit bekommt oder auch, ob in ihrer unmittelbaren Umgebung renoviert wird bzw. eine neue Wohnanlage entsteht. In den USA gibt es da schon viele Beispiele: Die Bewohner wollen etwa, dass ein Gebäude in ihrer Straße nicht verfällt. Jemand hat eine Idee dazu, das Gebäude wird über Crowdfunding gekauft und einer neuen Nutzung zugeführt. Einer kann es nicht kaufen, aber die Masse schon. Ähnliche Ansätze gibt es ja bereits in Österreich.

In welchem Zusammenhang?

Sixt: Ferienhäuser aus den 60er- und 70er-Jahren, gebaut von deutschen Touristen, deren Nachkommenschaft ihren Urlaub lieber auf den Malediven oder den Seychellen als im beschaulichen österreichischen Bauerndorf verbringen will, verfallen faktisch und führen zu Geistersiedlungen in ehemals lebendigen österreichischen Touristengebieten. Ich wurde von den Verantwortlichen in diesen Tourismusgebieten kontaktiert, ob man nicht die Häuser über Crowdfunding kaufen kann, um sie dann einer alternativen Nutzung zuzuführen.

Diesem regionalen Crowdfunding sage ich in Österreich eine große Zukunft voraus. Die Leute werden eigenverantwortlicher, und sie wollen mitbeeinflussen, was in ihrer Umgebung passiert.

Das Internet ermöglicht die Mitbestimmung.

Sixt: Natürlich. Mitreden und die Meinung bekunden ist über das Internet leicht möglich. Das ist der Trend, und die jungen Leute, die mit dem Internet aufgewachsen sind, werden Crowdfunding richtig groß machen. Wir stehen erst am Anfang einer sehr interessanten Entwicklung und sind erst in einem Promillebereich, wenn man sieht, was vergleichsweise die Banken bewegen, aber Sie sehen ja auch international, wie hoch die Zuwachsraten sind. Für heimische Projektentwickler ist das eine komplett neue Welt. Man muss mit den Dingen umgehen lernen.

Planen Sie mit Ihrer langen Erfahrung selbst eine Plattform?

Sixt: Ich unterstütze mit meinem Know-how einerseits schon länger Plattformen und versuche andererseits auch, durch Veranstaltungen Know-how aufzubauen. Beispielsweise planen wir ein weiteres Crowdfunding-Symposium Ende September in Wien– mit dem Juridicum Wien und dem German Crowdfunding Network.

Was ich persönlich interessant finden würde, ist der Aufbau einer Immobilienplattform für Zentral- und Osteuropa. Ich glaube, dass es genügend potenzielle Investoren geben würde, Leute, die schon immer in Immobilien investieren wollten, aber denen es aufgrund der damit verbundenen, teilweise exorbitanten Kosten ganz einfach zu teuer war.

Entscheidend ist aber, dass man die Erfahrungen nützt und Konzepte anbietet, die international erfolgreich sind.

  • bewerten
  • Sags weiter:

Über den Autor

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.


*

*