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Was uns 2019 erwartet – wir haben uns in der Immo-Branche umgehört

Mit Beginn des neuen Jahres hat die Immobilien-Redaktion die Umfrage „Was erwartet uns 2019?“ durchgeführt. Wir haben uns quer durch die Immobilienwirtschaft umgehört, und hier können Sie schon einen Blick auf 2019 werfen, bevor es noch richtig losgeht.

Zur Person
Markus Arnold
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Markus Arnold, Arnold Immobilien:

Die Preise haben bei Zinshäusern weiter angezogen, und wir sind in einem teureren Bereich als das Jahr davor. Trotzdem sehen wir noch etwas Luft nach oben, denn es wird immer schwieriger, die Juwelen zu bekommen. Es wird vor dem Kauf genauer geprüft, und die Deals dauern länger. Mehr denn je definiert bei einem Zinshaus die gute Lage die vorhandene Infrastruktur.

Anton Bondi, Bondi Consult:

Beim Wohnen sehe ich keine großen Änderungen. Die Menge der in der Pipeline befindlichen Objekte lässt eine kontinuierliche Produktion erwarten – überwiegend im mittleren Preissegment. Bei den geförderten Wohnungen rechne ich mit einer Verknappung aufgrund der gestiegenen Grundstücks- und Baupreise. Die Flächenproduktion nach der neuen Bauordnung von Wien wird noch nicht greifen, konkrete Ergebnisse sind nicht vor 2020/2021 zu erwarten.

Im Gewerbe ist von einer Verknappung des (Büro-)Angebots auszugehen. Die großen Entwicklungsgebiete in Wien sind im Wesentlichen bebaut und verwertet (z. B. Hauptbahnhof, Nordbahnhof, Amatil-Gründe), neue Bereiche (vor allem NW-Bahnhof, Siemensgründe, Althanquartier) in Entwicklung, aber noch nicht in Umsetzung. Hier werden die flexibleren Lösungen sowohl hinsichtlich der Nutzung der Immobilien als auch in der Vertragsgestaltung punkten können.

Stefan Brezovich, ÖRAG:

Es wird sicherlich interessant, wie international mit den wirtschaftspolitischen Spannungen umgegangen wird. Ob sie sich weiterentwickeln oder auflösen.
Glaubt man den Zahlen der Wirtschaftsforscher, so wird sich der Aufschwung grundsätzlich abschwächen, und das wird sich auch auf den Büromarkt auswirken.
Auf dem Investmentmarkt sehe ich zwei Szenarien: Bleibt alles ruhig und steigen die Zinsen nicht, dann wird viel Liquidität in die unterschiedlichen Assetklassen fließen. Die Investoren werden mehr Risiko nehmen und unterschiedlichste Nutzungsformen kaufen.
Das zweite Szenario: Steigen die Zinsen, dann ist mit mehr Angebot auf dem Markt zu rechnen, da einige Investoren verkaufen müssen oder wollen – weil Staatsanleihen wieder interessanter sind. Die geringe Rendite bei Immobilien ist argumentierbar, wenn ich kaum Zinsen zahlen muss.

Zur Person
Georg Edlauer
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Georg Edlauer, WKO:

2018 waren besonders die Verkäufe von Wohnimmobilien auf dem heimischen Investmentmarkt auffällig. Zum einen liegt das an der Demografie, zum anderen an den Niedrigzinsen, die Investitionen in Immobilien als Alternative zu herkömmlichen Geldanlageformen attraktiv erscheinen lassen. An dieser Entwicklung wird sich auch künftig nichts ändern, wie uns Umfragen nahelegen. Demnach hat fast ein Drittel der Österreicherinnen und Österreicher vor, in absehbarer Zeit in Immobilien zu investieren. Investiert wird aber nicht nur in Ballungsräumen, sondern auch in Bezirksstädten und in kleineren Orten im Umland großer Zentren. Von steigenden Grundstückspreisen und Baukosten lässt man sich offensichtlich nicht abschrecken. Ungebrochen beliebt bleiben auch Zinshäuser, wobei hier Privatpersonen gegenüber Unternehmen immer weiter an Terrain verlieren. Dies liegt nicht zuletzt an der Verunsicherung in Bezug auf die mietenrechtliche Gesetzgebung und die zuletzt unverständliche Judikatur im Hinblick auf den Lagezuschlag. In jedem Fall aber dennoch gute Aussichten für 2019!

Zur Person
Johannes Endl
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Johannes Endl, ÖRAG:

Historisch gesehen leben wir in Zeiten unglaublichen Wohlstands – gleichzeitig leider auch hoher Komplexität und breiter Verunsicherung. Immobilien profitieren 2019 davon, zwei aus diesem Grund besonders begehrte Werte zu verkörpern: Sicherheit und Stabilität.
Global stimmt die bedenkliche Zunahme populistischer Lösungsansätze nachdenklich: Reglementierung und Abschottung sind langfristig nicht die Antwort auf die Herausforderungen der Globalisierung und Digitalisierung. Letztere schreitet ungebremst voran und ersetzt Menschen in vielen Bereichen – auch in unserem.
Gleichzeitig wird der persönliche Kontakt wichtiger, wo Vertrauen und Glaubwürdigkeit entscheiden – und genau hier sollten wir ansetzen. Hilfreich ist allerdings, dass ein Immobilienversand per Paketdienst wohl auch morgen ausscheidet.

Bruno Ettenauer, Etterra Real Estate:

Generell bewegen wir uns in einer extremen Komfortzone mit hoher Nachfrage, viel Kapital und niedrigen Zinsen. Die Versuchung ist groß, das Umfeld als permanentes Umfeld zu betrachten. Ich denke, man muss 2019 vorsichtiger sein als 2018. Man muss sich auf strategische Themen konzentrieren und seine Hausaufgaben machen – deinvestieren und die Bilanzen auf härtere Zeiten einrichten. Das reine Schönwettersegeln wird ein Ende finden.

Zur Person
Gerald Gollenz
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Gerald Gollenz, Gollenz Immobilienmanagement:

2019 wird auch weiterhin vom Wunsch der Bevölkerung geprägt sein, in die Städte zu ziehen. Auf Hotspots wie Wien, Salzburg, Innsbruck und Graz kommen große Herausforderungen zu, nicht nur was die Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen betrifft. Auch die vorhandene Infrastruktur stößt in diesen Städten an ihre Grenzen, teure Investitionen sind notwendig, während man in den Regionen Schulen, Kindergärten und Polizeistationen zusperrt. Die Politik ist daher mehr denn je gefragt, dieser Entwicklung entgegenzutreten und durch gezielte Regionalentwicklung auch die ländlichen Regionen zu stärken. Für den Wohnraum werden wir sorgen.

Anton Holzapfel, ÖVI:

Die Ausgangslage für 2019 ist nach einer Reihe von guten Jahren positiv, die Erwartungen sind dementsprechend hoch. 2019 wird der Boom wohl etwas abflauen. Allein die hohen Bau- und Grundkosten sorgen dafür, dass der Immobilienmotor langsamer laufen wird. Massives Thema wird auch in diesem Jahr die Rechts(un)sicherheit sein. Nicht nachvollziehbare OGH-Erkenntnisse zum Lagezuschlag beim Richtwert, eine darauf aufbauende, politisch instrumentalisierte neue Lagezuschlagskarte der Stadt Wien, fehlende Kriterien für die Frage der Erhaltungswürdigkeit (Abrissverbot) von Gebäuden vor 1945 in Wien u.v.m. Die Gesetzgeber in Bund und Land sind gefordert, endlich klare, positive Signale zu senden.

Nikolaus Lallitsch, Raiffeisen-Immobilien Österreich:

Immobilien bleiben gefragt! Wir rechnen mit einer weiterhin großen Nachfrage nach Wohnimmobilien, in Sonderheit nach Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Baugrundstücken in den Ballungszentren.

Der Bauboom der letzten Jahre ist allerdings nicht spurlos am Markt vorübergegangen. Der dynamische Neubau hat das vorhandene Angebot erweitert, sodass derzeit und in Zukunft mehr Immobilien auf dem Markt sind und sein werden als zuletzt. Das wirkt sich dämpfend auf die Preise aus. Diese werden nur mehr moderat steigen oder gar konstant bleiben.
Von einer Immobilienblase sind wir allerdings sehr weit entfernt.

Christian Lippert, LI Development:

Sicherlich wird die Zinsendifferenz zwischen den USA (sowie auch China) und Europa zu großen Kapitalabflüssen in die USA aufgrund der dortigen höheren Zinsen führen. Damit wird das Volumen der Investitionen in europäische Immobilien geringer und auf dem US-Markt wegen der dort zu erwartenden höheren Renditen größer.

In Wien ist weiterhin ein gutes Wachstum zu erwarten. Da die Preise in Wien unter denen der meisten europäischen Großstädte liegen, wird prozentual der Preiszuwachs (ca. 15 Prozent) auch höher als in allen anderen europäischen Millionenstädten sein. Das gilt für Eigentumswohnungen, Zinshäuser und weniger, aber doch auch für Gewerbeflächen.

Interessant wird Bauland im Norden und Osten von Wien (zwischen Pressburg, Mistelbach und Wien) sein, wo jetzt schon Preise von 300 bis 400 Euro pro Quadratmeter erzielbar sind. Diese werden 2019 sicherlich steigen. Ich könnte mir vorstellen, dass die Steigerung sogar bis zu 20 Prozent ausmacht.

Christoph Lukaschek, Otto Immobilien Gruppe:

Weiterhin sehr starke Nachfrage nach Core-Objekten in Bestlagen mit langfristigen Mietverträgen. Hier werden die Renditen in Österreich, die bislang noch leicht oberhalb vergleichbarer Märkte lagen, weiterhin unter Druck geraten. Auch die Nachfrage nach Wohnprojekten wird anhalten. Projektentwickler werden die Konditionen weiterhin zu ihren Gunsten verändern können, Bestandsobjekte werden kaum auf den Markt kommen und sind extrem nachgefragt

Im Interview
Martin Müller
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Martin Müller, JP Immobilien:

Individualität wird im Wohnbereich wieder interessant und auch in Geld zu messen sein. Ich bin überzeugt, dass der Wert einer Immobilie in einem guten lebendigen Grätzel wertvoller ist als in einer neu gewachsenen unpersönlichen Struktur. Im Grätzel herrscht ein Zusammenhalt der Menschen, da man sich kennt.

In dem Projekt Simmeringer Terrassen haben wir in der Sockelzone einen Mietermix, der möglichst lange funktionieren solle – es geht darum, was am meisten Leben in das Projekt und die Umgebung bringt. So haben wir unter anderem auch einen Heurigen 2.0 reloaded. Es geht um Treffpunktmöglichkeiten.

Im Interview
Michael Pech
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Michael Pech, ÖSW:

Für die kommenden Jahre erwarten Experten weiterhin eine deutliche Steigerung der Nachfrage vor allem nach leistbaren Mietwohnungen, besonders in Ballungsräumen und da vor allem in Wien und Umgebung. Eine Antwort auf die Liegenschaftsknappheit in den Ballungszentren ist der Bau von Wohnhochhäusern, die als vertikales Stadtquartier zu verstehen sind. Rückläufige Wohnbauförderung, der Rückgang der klassischen Immobilienfinanzierung trotz Tiefzinsphase und die hohe Nachfrage nach Wohnraum haben uns als Bauträger dazu veranlasst, alternative Finanzierungsformen zu finden, um den zukünftigen hohen Bedarf an leistbarem Wohnraum weiterhin sicherstellen zu können.

Zur Person
Roland Pichler
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Roland Pichler, Die Wohnkompanie:

Für 2019 werden weitere Entwicklungen und Rahmenbedingungen erwartet, welche sich auf die Arbeit der gewerblichen Bauträger im Raum Wien auswirken werden. Die Schlagworte hier sind die weitere Verknappung der unmittelbar bebaubaren Grundstücksflächen, die Vollauslastung der Baufirmen, restriktivere Finanzierungsvoraussetzungen (beruflich und privat), gesunkene Reallöhne und nicht zuletzt die Intention der Stadtregierung, den geförderten Wohnungsbau wieder stärker voranzutreiben – um nur ein paar zu nennen.

Allerdings erwartet uns im neuen Jahr auch eine weiterhin starke Nachfrage nach Wohnraum, die Stadt wächst, ist jung und wird auch weiter jünger. Dadurch ist das Aufkommen weiterer neuer Wohnbedürfnisse möglich, auf welche die Bauträger eingehen sollten.

Michael Pisecky, s Real:

Die Preiskurve für Wohnimmobilien kannte auch 2018 österreichweit fast nur eine Richtung: Es ging mehr oder weniger nach oben. In Verbindung mit den derzeit noch niedrigen Zinsen werden Immobilien-Käufe daher meist lieber heute als morgen finalisiert – zumal sich vielerorts bereits eine Verknappung des Angebots bei kleinen und mittelgroßen Neubauwohnungen in den Ballungszentren sowie gut ausgestatteten Einfamilienhäusern abzeichnet.

Der Gebrauchtmarkt ist sehr angespannt. Neubauprojekte kommen unter Druck, weil die Baukosten seit dem Ankauf des Grundstücks und der Planung des Bauprojekts so stark gestiegen sind, dass Gesamtpreise entstehen, die kaum mehr marktgerecht sind.
Auch aufgrund der Bauordnungsnovelle rechnen wir mit einem starken Rückgang der erforderlichen Neubautätigkeit in Wien, die in zwei bis vier Jahren spürbar werden wird. Das wird Lagen entlang der Bahnen und Autobahnen im Umland von Wien, in Niederösterreich und im Burgenland, weiter aufwerten.

Zur Person
Franz Pöltl
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Franz Pöltl, EHL Investment Consulting:

Nachgefragt werden alle Assettklasse für die es Produkte gibt – eine Lehre aus dem Jahr 2018 war: Es kommt immer irgendetwas auf den Markt. Egal, ob private oder institutionelle Investoren aus verschiedensten Gründen verkaufen.
Unabhängig von Investments wird für mich eine der spannendsten Fragen sein, wo und wie der Onlinehandel vor allem in Wien und Umgebung seine „very last mile“ finden wird. Der Bedarf ist da, es gibt die Nachfrage, aber es fehlen entsprechende Logistikhallen in der Stadt. In diesem Bereich kommt sicher etwas auf die Immobilienwirtschaft zu, womit sie sich auseinandersetzen muss.

Bernhard Reikersdorfer, RE/MAX Austria:

Es ist zwar am Wohnungsmarkt eine deutliche Beruhigung sowohl bei den Preisen als auch den Transaktionen im Vergleich zu den Vorjahren erkennbar, aber die Anzahl der verkauften Wohnungen zeigt auch den ungebrochenen Zuspruch zu Wohnungen zur Eigennutzung sowie als Anlageform und zur Altersvorsorge. Daran wird sich aufgrund der aktuell guten Rahmenbedingungen bzw. mangels alternativer Geldanlagemöglichkeiten auch nicht so schnell etwas ändern.

Zur Person
Andreas Ridder
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Andreas Ridder, CBRE Österreich:

Wir erwarten 2019 keine neuen Rekorde, weder was Volumina noch Preise betrifft. Da aber der Veranlagungsdruck der großen internationalen institutionellen Investoren weiterhin sehr hoch ist, wird es ein weiteres sehr starkes Jahr. Insbesondere im Wohnbereich, wo internationale Investoren seit ein bis zwei Jahren Österreich entdeckt haben, erwarten wir ein weiteres Rekordjahr.
Im Bürobereich wird es etwas schwieriger, da sehr wenige größere neue Projekte auf den Markt kommen. Mit diesen Trends wird Österreich auch die für Europa erwartete Entwicklung widerspiegeln. Insgesamt scheint es überhaupt ein „Happier End“ dieses enormen Immobilien-Zyklus zu geben. Es bestanden ja große Ängste, dass bei starken Zinserhöhungen die Immobilienmärkte sehr in Mitleidenschaft gezogen werden könnten. Diese Gefahr scheint aber gebannt bzw. in weite Ferne gerückt zu sein, nicht einmal für die USA werden momentan noch starke Zinsanhebungen in absehbarer Zeit erwartet.

Thomas Rohr, Immorohr Immobilien:

Der Trend zu Eigentum hält ungebrochen an – dank des enormen Anteils von rund 60 Prozent an kommunalem Wohnbau in Wien gibt es auch noch genügend Aufholbedarf.

Die ideologisch motivierten Eingriffe des Staates in den Markt verzerren und zerstören diesen zum Leidwesen aller (keinesfalls nur der Investoren), während der pulsierende freie Markt neue, spannende Produkte und Lösungen zu kreieren fähig ist.

Die Landespolitik tut ihr Möglichstes, den frei finanzierten Wohnbau zu erschweren; durch die geplante Novellierung der Bauordnung, bei Umwidmung bei 2/3 der zu erzeugenden Flächen geförderten Wohnbau zu erzwingen, werden die Grundkosten für den verbleibenden frei finanzierten Teil dermaßen steigen, dass Bauträger ihrem Geschäft nicht mehr nachkommen können. Ich sehe daher trotz steigender Nachfrage eine Reduktion der Bauleistung (ähnlich der „Kreditklemme“).

Themen wie die Diskussion um Lagezuschläge verunsichern Investoren, insbesondere internationale, und es werden die Vermieter mit der praktischen Abschaffung unbefristeter Verträge reagieren (müssen). Dies ist sicher weder im Sinne der Mieter noch der Vermieter – der eine will seine Ruhe, der andere einen stetigen Ertrag ohne Leerstandszeiten.
Mikroapartments und Co-Working-Spaces sind kommende Trends, da die Zukunft uns mehr und mehr Flexibilität abfordern wird. Es ist zu hoffen, dass solche Entwicklungen kürzere Wege fördern und damit zur gewünschten Verringerung unseres (ökologischen) Footprints beitragen werden.

Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien:

Aufgrund der niedrigen Zinsen und der voraussichtlich unattraktiven Aktiensituation wird nach wie vor extrem viel Geld in Immobilienfonds und Immobilienprojekte fließen, was zur Folge haben wird, dass die Renditen noch weiter nachgeben werden.
Außerdem bin ich mir sicher, dass aufgrund von mangelhaftem Angebot in Österreich und Deutschland das Interesse an Immobilien in Ungarn, der Slowakei, aber auch in Rumänien und Serbien sehr stark zunehmen wird.

Meiner Meinung nach wird die Wohnimmobilie nach wie vor attraktiv sein. Aber eher der Neubau, der nicht dem MRG unterliegt.
Um als Investor eine etwas höhere Rendite zu bekommen, sollte man sich auch über den Erwerb von gewerblichen Anlageobjekten Gedanken machen. Auch Crowdfunding-Projekte – wenn diese von Profis seriös aufgestellt sind – könnten eine Alternative sein.

Ernst Vejdovszky, S IMMO AG:

Ich gehe davon aus, dass das Jahr 2019 für die Immobilienbranche weiterhin sehr positive Rahmenbedingungen bereithält. Auch wenn das Preisniveau in einigen Märkten schon relativ hoch ist, gibt es nach wie vor attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die starke Nachfrage und das anhaltend niedrige Zinsniveau werden meiner Meinung nach auch 2019 für eine stabile Preisentwicklung sorgen. Für die S IMMO war 2018 nach den großvolumigen Verkäufen der Vorjahre ein Übergangsjahr. Trotzdem ist es uns bereits zum dritten Quartal gelungen, wesentliche Kennzahlen zu steigern. Wir werden von den 2018 getätigten Zukäufen sowie von der Fertigstellung einiger Entwicklungsprojekte profitieren. Ich bin für 2019 also sehr optimistisch.

Peter Weinberger, Raiffeisen Immobilien Österreich:

Im Bereich Wohnbau werden die steigenden Grundstückspreise in den großen Städten dazu führen, dass Bauträger verstärkt in ländliche Ballungszentren und in den Speckgürtel ausweichen. Die Nachfrage nach Wohnraum sehen wir hier jedenfalls gegeben, denn die wachsende und kaufkräftige Zielgruppe der Best Ager (50 plus) ist auf der Suche nach barrierefreien und zentral gelegenen Wohnungen. Immerhin sind zwei Drittel der Best Ager bereit, kurz vor oder nach ihrer Pensionierung zu übersiedeln, bevorzugt in Lagen mit guter Infrastruktur. Die steigenden Baukosten werden uns auch 2019 begleiten, daher rechnen wir – entgegen dem Trend der letzten Jahre – mit einer Renaissance der Häuslbauer.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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