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2012 – Stimmungsschwankungen

Machen wir uns nichts vor: Auch wenn die Meldungen zum Jahresende zu einem erfolgreichen Jahr sicherlich berechtigt waren, so verdüstert sich die gesamtökonomische Situation in Europa. Klar ist, dass wir fast „das Niveau von 2007“– also vor Lehman– erreicht haben. Nach fast vier Jahren in der Tat eine beeindruckende Entwicklung. Doch diese zyklische Euphorie sollte den Blick auf die Gemengelage an den Märkten nicht vernebeln. Denn: Die außergewöhnlichen Einschläge in unsere tradierten Modelle und Sichtweisen kommen näher. So richtig passt es irgendwie nicht mehr.

Nischengewinner ist die Immobilienbranche

Unsicherheit macht sich latent breit. Die beliebte Frage zum Jahresbeginn 2011 stellt 2012 keiner mehr: „Ist die Finanzkrise jetzt vorbei?“ Das Ergebnis liegt mittlerweile klar auf der Hand. Nischengewinner ist zwangsläufig die Immobilienbranche. Doch ist diese Defensivstrategie, „in sichere Werte zu gehen“, etwas, was echte Werte schafft? Ein– fast neues– Phänomen gesellt sich hinzu in Zeiten, in denen viele nach Orientierung suchen: Monatliche Sentiments machen die Märkte. Noch nie waren die gut gemeinten Ratschläge und Meinungen in so kurzen Zeiträumen so oft zu finden. Doch all dieses Mehrwissen ist wertlos, wenn wir nicht die Kausalität dazwischen erkennen und zu bewerten verstehen. Aktuell fragmentieren wir die Problemstellung Eurokrise und Immobilien in unzählige Bestandteile und behandeln sie getrennt voneinander, als hätten sie nichts miteinander zu tun, denn wir sind ja „auf der Gewinnerseite“. Die Berechenbarkeit einer Ausfallwahrscheinlichkeit– so heißt es zumindest im Kapitalmarktapproach der letzten Jahre– heißt für die Mehrheit nichts anderes als Risikoeinschätzung. Und diese scheint uns abhanden gekommen zu sein. Wo sind die Spekulanten, wo die Investoren? Wo sind die Mutigen, denen die Welt gehört, in diesen Zeiten?

Was bedeutet Mut?

Mutig sein heißt dabei nicht, einen Haufen Equity ins Spiel zu bringen– das wäre zu einfach. Eine urimmobilienwirtschaftliche Fragestellung vom Typus: Markteinschätzung und antizyklische Investition Das „Reiten“ des Zyklus haben wir erst in der letzten Dekade gelernt und erfahren– das Aussitzen entspringt eher der Langfristsichtweise der Immobilie. Während dem Reiten bzw. Traden eine dynamisch-sportliche, aktive Grundtendenz zugesprochen wird, schwingt im Begriff „Aussitzen“ genau das Gegenteil mit.

Überprüfen wir also am Anfang des Jahres die Handlungsoptionen für 2012:

Risiken:

  • Zusammenbruch der Eurozone oder Italien-Bankrott im Zuge einer erneuten Verschärfung der Staatsschuldenkrise mit der Folge einer langwierigen Rezession/Stagnation und entsprechend negativen Konsequenzen für die Immobilienmärkte.
  • Kontinuierliche Abstufung der Kreditwürdigkeit der Länder in der Eurozone. Schlägt sich– wie bereits in Portugal und Irland– aufgrund gestiegener Opportunitäts- und Finanzierungskosten in einer Dekompression der Anfangsrenditen nieder.
  • Unabhängig davon erneute Kreditklemme im Finanzierungssektor: Notverkaufswelle kann nicht mehr aufgeschoben werden und führt zu einem deutlichen Preisrückgang von Immobilien sekundärer Qualität/Lage. Im Extremfall Bankenzusammenbruch.
  • Erneute Krise im Nahen bzw. Fernen Osten mit negativen Auswirkungen für die Weltwirtschaft (Irankrieg, Verschärfung des Palästina-Konfliktes, Flächenbrand aufgrund Syrien-Krise, Umsturz in anderen arabischen Staaten).
  • Weitere Anhebung der Grunderwerbsteuer, z. B. steht in Berlin die Anhebung auf 7% in Diskussion: negativer Effekt auf die Liquidität der Investmentmärkte und auf die Preisentwicklung.

Chancen:

  • Der Inflationsschub aus 2011 erweist sich als dauerhaft: Anpassung der Inflationserwartungen auf höheres Niveau und daher Flucht der Investoren ins Betongold mit positiven Folgewirkungen für die Miet- und Preisentwicklung.
  • Verknappung moderner Flächen wegen geringer Neubautätigkeit: Segment entwickelt sich gegen den Strom. Stabile oder in einigen Standorten gar steigende Spitzenmieten.
  • Hoher Kapitalzufluss (für Immobilien) in AAA-Ländern, die weder durch die Eurokrise noch durch die Staatsschuldenkrise betroffen sind und eine eigene Währung haben: „sichere Häfen“ wie Schweden, Kanada, Norwegen, die Schweiz, Dänemark oder Singapur (Problem: Währungsaufwertung wie in der Schweiz mit wirtschaftlichen Folgeeffekten).
  • Mögliche erneute wirtschaftliche Euphorie wegen geld- und fiskalpolitischer Maßnahmen, die kurzfristig die Finanzmärkte in Hochstimmung versetzen und die Lösung der Probleme weiter nach hinten verschieben (wie in den letzten beiden Jahren).
  • Gegensatz: erneute Panik und Massenhysterie, welche die Investoren in noch stärkerem Maße als zuvor ins Gold bzw. Betongold lenkt. Folge: weitere Preissteigerungen.
  • Energiewende: Politik setzt durch Instrumente neue Impulse, um die Transformation der deutschen Energiewirtschaft zu beschleunigen. Daraus können Chancen sowohl im Hinblick auf die Immobilienwirtschaft (z. B. Subventionierung von energiesparenden Umbaumaßnahmen, Windräder auf Hochhäusern) als auch auf den Infrastruktursektor entstehen.
  • In Polen und der Ukraine Stimmungsschub durch die Fußball-EM, in London Einzelhandel- und Hotelgewerbe-Schub durch die Olympiade.

Sie sehen also: Die fragmentierten Chancen und Risiken sind zunächst gleichförmig verteilt– wie immer am Markt. Die Entscheidung, in welches Lager Sie gehen, ist dann die Denkaufgabe für die kommenden Wochen– die Schärfung des Risikoempfindens eingeschlossen.

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Über den Autor

thomas-beyerle

Thomas Beyerle

Managing Director, ist Head of Corporate Sustainability & Research bei der deutschen IVG Immobilien AG. Seit 1993 ist er in der Immobilienwirtschaft tätig.

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