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2008/2015 – sollten uns die Parallelen zu denken geben?

Das Investmentvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten lag im ersten Quartal 2015 bei knapp 55 Milliarden Euro, was einem Anstieg von etwa 31 % im Vergleich zum ersten Quartal 2014 entspricht. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von CBRE. Es handelt es sich dabei um den höchsten Wert seit dem Jahr 2007.

Im 1. Halbjahr haben sich laut Colliers International die grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen in Gesamteuropa ebenfalls um einen ähnlichen Prozentsatz erhöht. Büro und Einzelhandel verzeichneten die größten Zuwächse.

Vor allem die Portfolioverkäufe sind es, die derzeit das Marktgeschehen bestimmen. Am beliebtesten sind wiederum Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

Diese Zahlen sollten Grund zur Freude sein und eigentlich von einem boomenden wirtschaftlichen Umfeld zeugen. Aber man sollte sich nicht täuschen lassen. Diese enorme Nachfrage entspricht nämlich nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten. Sieht man sich in den Medien um– und da sollte man die Mainstream-Medien einmal getrost beiseitelassen–, so ergibt sich ein ganz anderes Bild, als uns rundum vermittelt wird: Die Wirtschaft scheint sich in einer schlechten Phase zu befinden, und das nicht nur in einzelnen Ländern, sondern europaweit– mit ganz wenigen Ausnahmen.

Die Arbeitslosenzahlen in den südeuropäischen Ländern sind weiterhin enorm hoch– allerdings noch relativ niedrig, wenn man sie mit der ausufernden Jugendarbeitslosigkeit vergleicht. Und die Jugend ist ja die Zukunft. Besonders schlimm ist die Situation in Portugal, Spanien und Italien– das sind aber erschreckenderweise auch die Länder, in denen die höchsten Steigerungsraten bei Immobilieninvestments erzielt wurden. Ein Plus von 236% in Portugal ist kein Kommafehler, sondern ein eindeutiges Zeichen einer planlosen und alternativlosen Veranlagungspolitik.

Die Käufe, die getätigt werden, haben mit einer „Aufbruchsstimmung“ wenig zu tun.

Die Überliquidität, die sich am Markt befindet, fließt irgendwie ab, und es werden die wenigen Möglichkeiten gesucht, das Kapital zu veranlagen. Dazu gehören eben Immobilien. Dabei wird derzeit auf wirtschaftliche Risiken in einzelnen Ländern überhaupt keine Rücksicht mehr genommen. Die Hauptsache ist, dass das Geld in Sachwerten angelegt ist.

Aus der steigenden Veranlagung ergibt sich ein Problem– und das kommt einem sehr bekannt vor: Die Due-Diligence-Prüfungen stehen in sehr vielen Fällen, wie auch heimische Profis bestätigen, auf wackeligen Beinen. Schnell werden sie gemacht und leider oft nicht mit der ausreichenden Sorgfalt.

Das erinnert an 2008, und wenn die Wirtschaft weiter nach unten geht, die Flächen immer weniger gebraucht werden und damit der Konkurrenzdruck höher wird, werden sich wohl nur diejenigen Immobilien als stabil herausstellen, die es auch tatsächlich sind. Das hat mit den Preisen derzeit wenig zu tun, denn nur weil etwas teuer ist, muss es nicht unbedingt gut sein, schon gar nicht in einem Markt, der so massiv angezogen hat.

Ein Ausblick auf die kommende Zeit ist daher sehr einfach: Der hyperventilierende Aktienmarkt wird aufhören zu ventilieren und in sich zusammensacken (die Wirtschaftsdaten sprechen dafür). Damit werden weniger Flächen gebraucht– egal, ob Büro, Einzelhandel oder Sonstige. Daher werden die Preise sinken, und alle, die zu teuer gekauft haben, vielleicht auch noch schlechte Objekte– und das werden diesmal viel mehr als noch 2008 sein–, werden wieder einmal vor einem Scherbenhaufen stehen.

Und glauben Sie mir, ich bin kein Pessimist. Ich könnte meine Artikel aus den Jahren 2009 und 2010 nehmen, in denen ich die letzte Krise aufgearbeitet habe, und bräuchte nur die Jahreszahlen zu ändern.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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