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Tipps zum Grundstückskauf

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Waren in den letzten Jahren besonders Wohnungen als Investition nachgefragt, so ist der große Hype jetzt vorbei. Zunehmend wird mehr in Grundstücke investiert, von Profis ebenso wie von Privatanlegern. Aber Grunderwerb ist nicht so simpel, wie manche glauben.

Nur wer sich im Vorhinein genau mit der Materie auseinandersetzt, kann versteckte Kosten rechtzeitig erkennen und Probleme vermeiden. So ist es als Erstes wichtig, sich genau zu überlegen, was man mit dem Grundstück plant. Soll das Grundstück selbst bebaut werden, soll ein Bauplatz geschaffen und dann weiterverkauft werden, oder soll das Grundstück ungenutzt „warten“?

Nicht jedes Grundstück ist ein Bauplatz

Wer eine Liegenschaft bebauen will, muss zuerst einen Bauplatz schaffen. Das ist dann der Fall, wenn die Grundgrenze nicht mit der Widmungsgrenze zusammenfällt. Vor allem gemäß der Bauordnung für Wien können Abtretungen zum öffentlichen Gut, also der Straße, notwendig werden. Dafür gibt es oft keine Entschädigung. Oder der umgekehrte Fall: Es muss öffentliches Gut in den Bauplatz einbezogen werden, wofür wiederum Zahlungen an die Gemeinde fällig sind. In Wien kann außerdem fallweise ein Bauverbot ausgesprochen werden. Ist in der Straße noch kein Kanal oder Wasseranschluss verlegt oder die Straße noch nicht befestigt, wird ein Bauverbot mangels Anbaureife von der Baubehörde auferlegt. Will man trotzdem bauen, muss man die Anbaureife– z.B. über Servitutsvereinbarungen–nachweisen. Dies ist bei den Kosten für den Ankauf einer Liegenschaft zu berücksichtigen.

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Natürliche Grenzen versus Katastergrenzen

Die im Kataster eingetragenen Grenzen stimmen nicht immer mit dem Naturstand überein. Die natürliche Grenze verläuft zum Teil völlig anders, als es der Kataster vorgibt. Wer Ärger und Probleme mit den zukünftigen Nachbarn vermeiden will, sollte eine Vermessung in Auftrag geben. Fachleute vergleichen die vorhandenen Urkunden mit der Natur und schlagen den Eigentümern den korrekten Grenzverlauf vor. Im Zuge einer Grenzverhandlung wird Klarheit über den genauen Grenzverlauf zum Nachbargrundstück geschaffen, und Bauherren ersparen sich unnötige Streitereien während der Realisierung des Bauvorhabens.

Kleine Differenzen, hohe Kosten

Nicht nur Streitigkeiten mit den Nachbarn lassen sich durch eine neue Vermessung vermeiden. Denn wurde der Zaun falsch gesetzt, wirkt sich das natürlich auch auf den Preis aus. Bei einem 1.000m²-Grundstück mit 25 mal 40 Metern ergibt sich, wenn der Zaun an nur einer Ecke um 50 Zentimeter versetzt ist, bereits eine Differenz von plus/minus 10m². Bei einem Quadratmeterpreis von € 420,– wären das € 4.200, um die die Immobilie zu teuer oder zu billig verkauft worden wäre. Egal ob Kauf oder Verkauf, nur wer sich den Naturstand exakt vermessen lässt und das Ergebnis im Grundbuch abgleicht, ist auf der sicheren Seite.

Makler unterliegen Aufklärungspflicht

Wenn die Vermittlung des Grundstücks durch einen Makler erfolgt, ist es dessen Aufgabe, in Kataster und Flächenwidmungsplan nachzuschauen, ob die Grundgrenze mit dem Naturstand übereinstimmt. Auch bei Unklarheiten zur Eignung des Grundstücks als Bauplatz sollte man sich am besten an den zuständigen Makler wenden. Ob ein Grundstück bereits als Bauplatz zugelassen wurde, ist im Grundbuch ersichtlich. Makler unterliegen der Aufklärungspflicht und haften für ihre Informationen.

Vorsicht vor kontaminierten Böden

Grundstücke sollten vor dem Kauf auch unbedingt auf etwaige Kontaminierungen geprüft werden. Der Altlastenkataster ist nicht immer aktuell und detailliert, die Gesetze sind aber sehr streng. Besondere Vorsicht ist bei aufgelassenen Fabriksgeländen oder Tankstellen geboten. Auch wenn die Kontamination schon lange zurückliegt und eindeutig einem „Schuldigen“ zuzuordnen ist, trägt der Eigentümer die Kosten. Es ist also auch hier besser, noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags den Boden prüfen zu lassen. Eine Dekontaminierung des Bodens als Kaufbedingung oder eine entsprechende Preisreduktion kann so noch rechtzeitig ausverhandelt werden.

Alte Lasten, Forderungen und Rechte

Es zahlt sich auch aus, einen sehr genauen Blick ins Grundbuch zu werfen. Viele Liegenschaften können versteckte Altlasten tragen. Das kann eine vergessene Hypothek sein, die das Objekt noch belastet, oder alte Benutzungs- oder Wegerechte. Wer vermeiden will, dass ein Nachbar unerwartet, aber zu Recht, einen Durch- bzw. Zugang zum Grundstück fordert oder bei der Obsternte auf alte Nutzungsrechte pocht, ist gut beraten, vor dem Kauf die Details im Grundbuch zu lesen.

Bebauungsplan– unterschiedliche Regeln je nach Gemeinde

Eine genaue Studie des Bebauungsplanes ist ebenfalls unerlässlich, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Den Baugrund als bedingungslose Wertanlage gibt es nur selten. Meist ist der Grundstückskauf oder -besitz an konkrete Auflagen geknüpft. Etwa an eine Bebauungspflicht, die vorschreibt, bis wann eine Immobilie auf dem Grundstück fertig gestellt sein muss. Abgesehen davon gibt es oft strenge Vorgaben, wie das geplante Objekt auszusehen hat. Von der Gebäudehöhe über die Anzahl der Stockwerke bis zum Objektstil gibt es– je nach Gemeinde mehr oder weniger strenge– Bestimmungen, die bei der Hausplanung zu erfüllen sind. Wer sehr konkrete oder besonders extravagante Pläne für sein Traumhaus hat, sollte bereits im Vorfeld klären, ob diese auf der vorgesehenen Liegenschaft überhaupt rechtlich umsetzbar sind.

Ein Beitrag von:

Michaela Ragossnig-Angst Michaela Ragoßnig-Angst ist Geschäftsführerin von Vermessung Angst ZT, Angst Group. Die Unternehmensgruppe der Familie Angst mit Sitz in Wien ist seit knapp fünf Jahrzehnten branchenübergreifend im Bau- und Immobilienbereich tätig. In der Angst Group sind die Aktivitäten Vermessung, Architektur, Projektentwicklung, Immobilienvermittlung, Hausverwaltung und Umwelttechnik gebündelt.

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