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Rund um den Globus

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Hätten Sie in Iowa vor zehn Jahren auf die richtige Immobiliensparte gesetzt, dann könnten Sie heute 280 Prozent plus nach Hause nehmen. Enorme Preissteigerungen gibt es auch in Rixdorf, und das liegt doch etwas näher. Aber wer hätte dort vor fünf Jahren investiert? Weiters macht dem größten Einzelhändler der Welt nicht nur das Internet Sorgen, sondern auch noch ein ganz anderes Phänomen.

Der Aufstieg von Rixdorf

Sie kennen Rixdorf nicht? Macht nichts, muss man auch unter diesem Namen nicht kennen. Um 1200 ließen sich dort die Tempelritter nieder. Sie gründeten das Dorf Rixdorf, das 1912 umbenannt wurde. Grund war ein geplanter Imagewandel: Rixdorf war damals der Inbegriff frivoler Unterhaltung, und man wollte diesen Ruf vor 100 Jahren abstreifen. Und da es etwas nördlich das Dorf Cölln gab, wurde Rixdorf in Neukölln umbenannt. Jetzt kann man auch mit dem Namen etwas anfangen, aber leider gibt es fast nur negative Assoziationen: Noch vor wenigen Jahren war der Ortsteil in Berlin das, was man einen Problembezirk nennt– mit einem instabilen sozialen Umfeld, hoher Arbeitslosigkeit und hoher Kriminalität. Aber Berlin-Neukölln hat sich in den vergangenen Jahren zu einem Szeneviertel entwickelt, zu dem sich besonders Künstler und junge Menschen hingezogen fühlen, und einen kompletten Imagewandel vollzogen– Neukölln hat sich sogar zu einer Art Marke entwickelt. Dass sich die Immobilienpreise massiv erhöht haben, ist wohl selbstredend.

Boom beim Ackerland in den USA

Wer in den letzten Jahren in den USA Ackerland gekauft hat, der hat tatsächlich auf das richtige Pferd gesetzt. Allein 2013 ist der Preis für einen Hektar Ackerland um 15% gestiegen. Besonders drastisch ist die Entwicklung im US-Bundesstat Iowa ausgefallen: Dort haben sich die Preise in einem Jahrzehnt von durchschnittlich 2.275 US-Dollar pro Hektar auf aktuell 8.700 US-Dollar erhöht. Das entspricht einem Zuwachs von enormen 280%.

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Mit einer ganz anderen Preiserhöhung hat hingegen Kalifornien zu kämpfen: Zahlreiche Bauern in Central Valley lassen bereits ihr Land wegen Wassermangel brach liegen. Ausgenommen davon sind die Mandelbäume. Die Eigentümer zahlen viel Geld, um ihre Bäume erhalten zu können.

Vor ein paar Jahren kostete es 40 US-Dollar, einen Hektar Land zu bewässern, heute ist der Preis auf 1.300 US-Dollar gestiegen.

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Bauern graben tiefe Brunnen, wobei jede einzelne Bohrung bis zu einer Million US-Dollar kostet. Die Brunnen versiegen jedoch nach fünf Jahren. Daneben ist das Grundwasser oft zu salzig, um Feldfrüchte damit zu bewässern.

Ein Biss vom Apfel

Zuletzt war New Yorks Immobilienmarkt mit dem Kauf des Waldorf Astoria durch ein chinesisches Unternehmen wieder in den Schlagzeilen. Für ausländische Investoren steht er schon lange im Mittelpunkt– d.h. für diejenigen, die Geld haben–, dadurch steigen die Preise, und Geld darf für den Immobilienkäufer folglich keine Rolle mehr spielen. Luxusobjekte in New York sind besonders begehrt. Aber auch für einen Parkplatz in bester Lage muss man mit einer Million US-Dollar rechnen– ein paar Quadratmeter Beton sind also viermal so teuer wie das durchschnittliche Eigenheim in den USA. Vor allem Chinesen sind an Immobilien interessiert und machen schon fast ein Viertel der ausländischen Käufer am US-Markt aus. Was verständlich ist, denn in Hongkong sind Luxus-Appartements noch teurer als in New York.

Trotz der exorbitanten Preise ist der New Yorker Markt einer der stabilsten weltweit. Seit fast zehn Jahren ist die Bandbreite der Preisschwankungen relativ gering– selbst 2007, als die Hauspreisblase platzte.

Internet und Nachbarschaft

Wal-Mart, der größte Einzelhändler der Welt, steht vor einigen Herausforderungen. Der Trend im US-Einzelhandel läuft derzeit gegen den Einzelhandelsriesen. Einerseits kaufen die Kunden via Internet– deshalb will Wal-Mart zwei weitere Lager mit jeweils über 100.000 Quadratmetern Fläche bauen, um Internetbestellungen besser und schneller abwickeln zu können. (Drei solcher Lagerhäuser hat der Konzern dieses Jahr schon in Betrieb genommen.) Andererseits– und dieses Phänomen ist hochinteressant– gehen die US-Amerikaner derzeit lieber in kleinen Geschäften einkaufen als in den Einkaufstempeln. Mit den bestehenden Großmärkten übt Wal-Mart schon seit zwei Jahren keine Anziehungskraft mehr aus. Seit 2012 stagnieren oder fallen die Kundenzahlen, denn immer weniger Menschen wollen hunderte Meter durch die langen Gänge mit Regalen wandern. Zum Konzern gehören auch rund 400 sogenannte Neighborhood Markets, Lebensmittelgeschäfte mit unter 4.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Hier läuft das Geschäft weitaus besser. Im zweiten Quartal 2014 kletterten hier die Umsätze in diesem Segment um 5,6% nach oben, während sie in den 3.400 Supercenters um 0,3% zurückgingen.

Soziologen erwarten, dass sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren noch verstärken könnte. In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten sind weniger anonyme Großmärkte als „nachbarschaftliche“ Strukturen gefragt.

Deutschland bei Immobilien-Kapital Exportweltmeister

Deutsche Investoren haben in den vergangenen zehn Jahren auf den weltweiten Immobilienmärkten mehr Geld für Cross-Border-Deals ausgegeben als jede andere Käufergruppe. Die deutschen Auslandskäufe in den Jahren 2004 bis einschließlich 1. Halbjahr 2014 summierten sich laut einer Auswertung des internationalen Immobilienberaters JLL auf 151 Milliarden US-Dollar, während nordamerikanische Käufer 133 Milliarden ausgaben. Bei Immobilieninvestoren aus Großbritannien und dem Nahen Osten kamen Cross-Border-Deals von jeweils rund 100 Milliarden US-Dollar zusammen.

Superficies solo cedit

Anfang 2014 hat Tschechien sein Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) stark an die westlichen Rechtssysteme angepasst. Besonders betroffen sind das Vertrags- und das Immobilienrecht. Das neue BGB hat in Tschechien den altrömischen Grundsatz „superficies solo cedit“, d. h. das Gebäude ist Bestandteil des Grundstücks, wiederhergestellt. Von 1950 bis Ende 2013 galt nämlich in Tschechien ein getrenntes Eigentumsrecht von Gebäuden und Grundstücken, was speziell bei ausländischen Investoren immer wieder Verwirrung stiftete. Diese Verschmelzung in ein Rechtssubjekt, wie das auch in allen anderen westlichen Ländern üblich ist, sorgt für wesentlich mehr Übersicht am tschechischen Immobilienmarkt. Zudem werden dadurch auch Hypothekarfinanzierungen erleichtert. Auch Transaktionen innerhalb von Unternehmen sind einfacher geworden. „Diese neuen Gesetze machen den tschechischen Immobilienmarkt wesentlich transparenter und somit für ausländische Investoren attraktiver“, erklärt Markus Arnold, Chef von Arnold Immobilien: „Gerade bei ausländischen Investoren, für die das alte Rechtssystem zu kompliziert war, verzeichnen wir jetzt wesentlich mehr Interesse an tschechischen Immobilien-Investments.“ Tschechien galt schon immer als attraktiver Immobilien-Standort, da es dort seit der Zeit Maria Theresias ein gut gewartetes Grundbuch gibt.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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