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Rügeobliegenheit auch bei befristeter Geschäftsraummiete

Rügeobliegenheit auch bei befristeter Geschäftsraummiete

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Mit Entscheidung vom 14.2.2013, 5 Ob 191/12t, hat der OGH klargestellt, dass die Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters bei Überschreitung des höchstzulässigen Haupmietzinses iSd §16 Abs.1 Zif.1 MRG auch im Falle eines befristeten Mietverhältnisses gilt.

Zur Rügeobliegenheit wird in ständiger Rechtsprechung judiziert, dass der Geschäftsraummieter zwischen rechtswirksamen Abschluss des Mietvertrages und Übergabe des Bestandobjektes (5Ob31/10k) dem Vermieter durch eine hinlänglich bestimmte Rüge signalisieren muss, er würde von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrages Gebrauch machen, falls der Vermieter auf Einhebung des rechtsunwirksam vereinbarten Mietzinses beharrt (5Ob510/97d). Eine geringfügige Nutzung einer Wohnung für Geschäftszwecke macht den Mieter noch nicht rügepflichtig. Ein gemischt genutztes Objekt ist nur dann als Geschäftsräumlichkeit zu qualifizieren, wenn es deutlich überwiegend für Geschäftszwecke verwendet wird.

Die Rügeobliegenheit greift dann nicht, wenn sich der ein Objekt mietende Unternehmer eine Verwendung zu Wohnzwecken ausbedungen hat, die nur die Anrechnung des für die Wohnung zulässigen Hauptmietzinses erlaubt (5Ob151/00h). In der Lehre war bis vor kurzem strittig, ob auch bei befristeten Mietverhältnissen die zitierte Rügeobliegenheit des §16 Abs.1 Zif.1 MRG gilt. Der OGH hat nunmehr mit der Entscheidung 5 Ob 191/12t klargestellt, dass die Rügepflicht nach §16 Abs.1 Zif.1 MRG die ratio hat, eine rasche Klärung der Sach- und Rechtslage herbeizuführen, was auch bei Befristeten Geschäftsraummieten zweckdienlich ist. Abermals hat der OGH durch die zitierte Entscheidung klargestellt, dass im Bereich des Bestandrechtes die Annahme einer Analogie, welche voraussetzt, dass dem Gesetzgeber eine nicht gewollte bzw. übersehene Unvollständigkeit unterlaufen ist, mit größter Vorsicht beurteilt werden muss, da der Gesetzgebungsprozess immer wieder Ergebnis von Kompromissen zwischen Mieter- und Vermietervertretern ist, die von unterschiedlichen Wertvorstellungen ausgehen, welche bisweil nicht oder nur unvollständig in Gesetz und Materialien einen Niederschlag finden (5Ob2343/96m). Da unter solch einer Voraussetzung eine planwidrige Lücke, welche eine Analogie rechtfertigen könnte, nicht zu unterstellen ist, wurde der Antrag der Antragsteller abgewiesen.

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Dem Gesetzeswortlaut folgend gilt die Rügepflicht auch für befristete Mietverhältnisse. In der vorliegenden Entscheidung ist interessant, dass die Unternehmereigenschaft ausser Streit stand und deshalb vom OGH nicht beurteilt werden musste. Sofern es sich beim Abschluss des Mietvertrages um ein sogenanntes „Gründungsgeschäft“ handelt, gilt die Rügepflicht nicht. Die Beurteilung, ob ein Gründungsgeschäft vorliegt, ist aufgrund §1 Abs.1 Zif.1 und Abs.3 KSchG vorzunehmen, wobei das „Gründungsprivileg“ für eine GmbH nicht gilt.

Ein Beitrag von:

Erich Rene Karauscheck Rechtsanwalt, geschäftsführender Partner der Themmer, Toth & Partner Rechtsanwälte OG mit besonderem Arbeitsschwerpunkt Wohn- und Immobilienrecht, Co-Autor des Fachbuches „Der Mietzins“. Er hält Vorträge und publiziert zu miet- und wohnrechtlichen Spezialthemen.

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