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Rückblick 2017/Ausblick 2018

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Walter Senk spricht mit Anton Bondi, dem Geschäftsführer von Bondi Consult, noch einmal über die aktuellen Themen in der Immobilienbranche, über interessante Artikel der Immobilien-Redaktion im Jahr 2017 und über das kommende Jahr 2018.

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Walter Senk:

Herzlich willkommen auf den Immobilien Redaktion zu einem kleinen Rückblick auf 2017 und einem Ausblick auf 2018 mit Anton Bondi Geschäftsführer von Bondi Consult und ja schön dass Sie Zeit gehabt haben.

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Anton Bondi:

Danke, für die Einladung.

Walter Senk:

Gehen wie in medias res, wir befinden uns ja eigentlich noch im 2017er Jahr was ist Ihnen besonders aufgefallen?

Anton Bondi:

Naja, 2017 hat sich so entwickelt wie wir es uns alle erwartet und gehofft haben.  Es hat einen weiteren Anstieg gegeben, nicht wirklich überraschend im Wohnbau auf die Nachfrage noch immer sehr groß, im Gewerbebereich doch teilweise überraschend, weil viel Geld vorhanden ist wenig Objekte vorhanden sind und damit man auch wieder auf Lagen zurückgreift die noch vor einigen Jahren für Institutionelle ganz einfach außer jeder Diskussion gewesen wären.

Walter Senk:

Von der Größe der Immobilie oder von der Lage her?

Anton Bondi:

Nicht von der Größe, sondern von der Lage her, es sind ja die wesentlichen guten Gewerbeimmobilien sind ja schon verkauft. Die neuen die gerade gebaut werden sind ja teilweise auch schon verkauft siehe zum Beispiel: Hauptbahnhof. Sie sind ja auch schon wieder weitergedreht “Icon” zum Beispiel.  Und daher die Nachfrage ist nach wie vor relativ hoch daher greift man also wieder auf Bestände zurück die man halt in den letzten Jahren nicht wirklich aktiv bearbeitet hätte.

Walter Senk:

Weil sie das gesagt haben, Hauptbahnhof, wie schätzen Sie denn überhaupt ein? Wie sehen Sie diese Entwicklung?

Anton Bondi:

Für mich klassisches Beispiel einer perfekten Landmark Entwicklung das war vor 7, 8 Jahren als noch der alte Südbahnhof war, hätte man niemanden davon überzeugen können dort seine Bürozentrale zu machen, so wie jetzt die BAWAG zum Beispiel. Und wenn Sie einen Wiener gefragt hätten, ob er sich eine freifinanzierte Eigentumswohnung im zehnten Bezirk um 6000 € kaufen will dann hätte das vielleicht für die Wohnung gezahlt aber nicht für den Quadratmeter.  So gesehen wirklich eine tolle Entwicklung die dort die dort passiert und die sich jetzt langsam dem Ende zuneigt, weil bald alles zugebaut ist.

Walter Senk:

Gesprochen mit dem B-Lagen, wir haben auch ein Thema gehabt auf den Immobilien Redaktion mit den gehackten Bürobauten, also man geht nicht mehr, das ist ein Thema in Amerika, es ist auch ein Thema in Deutschland, man geht er nicht mehr davon aus dass man jetzt deinen klassisches Bürohaus hat sondern man möchte für Überraschungen sorgen, möchte etwas Besonderes machen, möchte Freiräume reinbringen und Terrassen in welcher Form auch immer. wie sehen sie so ein Potential in Österreich?

Anton Bondi:

In einem geringen Ausmaß sicher. Vielleicht für für kreative Berufe, vielleicht für einzelne Unternehmen die etwas Spezielles für Mitarbeiter herstellen wollen und auch sich selbst ein spezifisches Flair geben wollen. Man muss nur sehen, dass in solchen Konzepten das Brutto Netto Verhältnis deutlich schlechter wird und dann braucht sie auch jemand der das finanziert und dann braucht es auch jemand der das finanziert. Einen Investor oder einen Nutzer der bereit ist eine deutlich höhere Miete zu zahlen zweitens sehe ich eigentlich gar nicht bei uns am Markt. Die Chancen sind relativ gering.

Walter Senk:

Glauben sie, dass, das in anderen Ländern möglich ist?

Anton Bondi:

Naja es wird immer Nischenprodukt glaube ich bleiben, weil in dem Moment wo ich in einem großen Backoffice Bereich eines großen Unternehmens, eines internationalen Unternehmens gehe dann kann ich drüber diskutieren ob ich jetzt Großraumbüros oder Einzelbüros mache. So wie jetzt diese Trends zum Beispiel, keiner hat mehr seinen eigenen Schreibtisch, das war auch eine Welle die hatten wir schon 1990 mit IBM in Wien die Ware ersten, die das gemacht haben.  Die dann auch wieder, so zu sagen, zurückgegangen sind. Aber ich glaube, dass die Flächeneffizienz und die Kosteneffizienz, je größer, je internationaler die Unternehmen sind, desto wichtiger sind diese Kennzahlen.

Schaut nett aus, ist immer lustig anzusehen, wird aber nicht der Trend in der nächsten zehn Jahren sein.

Walter Senk:

Apropos Trends wir haben auch ein Interview gehabt auf den Immobilien Redaktion mit einem der größten Projektentwickler der Welt in Dubai. Wie sehen Sie über die Jahre die gesehen diese Entwicklungen in Dubai, ist das Nachhaltig?

Anton Bondi:

Dubai hat eine Wahnsinnsentwicklung gehabt als, Geld überhaupt keine Rolle gespielt hat, wenn man sie anschaut diese ganzen Hochhäuser oder die Insel Dieter aus dem Meer gestampft wurde. Ich glaube, dass, das zunehmend schwieriger werden wird, die Radikalisierung im arabischen Bereich, auch das was jetzt gerade dort unten politisch passiert.  Wird es durchaus schwieriger machen dort die Investoren hin zu bringen und ich glaube, dass die Lokalen Investoren, auch im Hinblick auf allfälligen Verfall von Ölpreisen und so weiter auch da ein bisschen mehr auf das Geld schauen werden.  Spannend ob es nachhaltig ist auf die Dauer… Nett zum Anschauen, wenn ich das richtig gelesen habe, die wollen schon wieder eine Insel machen, mit 280m hohen Hochhäusern usw. Ich glaube ein gewisser Bedarf war da sicher vorhanden aber schön langsam, glaube ich, wird sich da auch die Nachfrage dem Ende zuneigen.

Walter Senk:

Ich habe interessant gefunden, dass der unser Interviewpartner auch gemeint hat sie mussten so schnell bauen, weil Ihnen andere sonst natürlich zuvorgekommen wären und man sieht jetzt das etliche Versuche nachzuziehen aber Dubai ist Dubai, wenn man das so will?

Anton Bondi:

Aber das ist doch immer so am Anfang einer Entwicklung, der der am schnellsten ist der fängt den Vogel und dort unten war sicher ein extremer Nachholbedarf, ob der Bedarf gleich immer in high-end Luxus gewesen ist, weiß ich nicht man kennt ja die Geschichten das jemand im Rohbau eine halbe Etage verkauft hat und schon wieder weiterverkauft, ums doppelte als das Ganze fertig gestellt war. Ich glaube aber nicht, dass, das ala long so weitergehen wird. Auch dann wieder, wenn große Unternehmen hinkommen, die da ihre Niederlassung zu weitermachen machen, die schauen auch wieder auf Kosteneffizienz, dann muss es wieder billiger werden.

Walter Senk:

Wir springen ein bißchen hin und her was die Jahresthemen betrifft. Wir waren zuerst in Österreich und kommen wieder nach Österreich. In einem Interview, ich weiß es nicht mit mit welcher Zeitung haben sie gesagt “eine Spaßbremse ersten Ranges” und haben damit das hin und her auf dem Wiener Heumarkt bezeichnet. Früher hat es Freistilringer gegeben, jetzt ist es eher ein politisches Ringen, wie ist wie schaut die Situation derzeit aus und wie schätzen diese ein?

Anton Bondi:

Ich habe mich, wie viele die in dieser Branche sind ganz einfach nur die Vorgehensweise geärgert. Zu dem Projekt am Heumarkt kann man stehen wie man will, man kann es mögen oder nicht mögen. Ich finde die Politik hat unter anderem die Aufgabe für stabile Verhältnisse auch in den Genehmigungen und in den Umsetzungen von Investitionen zu sorgen. Und Herr Teuner hat er ja schon was er großes angegriffen wo es um extrem viel Geld geht und hat dort auch eine ganze Reihe von Verpflichtungen übernommen die eigentlich der Stadt gehören. Wie den Eislaufverein erhalten und und und. Und dann zu einem Zeitpunkt wo, wie man hört, die Verträge eigentlich schon fertig waren plötzlich zu sagen, jetzt wissen wir nicht mehr genau ob wir das wollen und das könnten wir vielleicht ändern. Das ist das was mich so massiv geärgert hat damit vertreiben wir jeden internationalen Investor. Ich arbeite ja relativ viel mit internationalen Investoren und ich merke schon in den letzten Jahren immer mehr die Nachfrage kommt:  ist das es jetzt bei euch so oder wird wieder einmal ein Gesetz geändert oder die steuerlichen Rahmenbedingungen. Darf ich das überhaupt so machen. Ich glaube das ist tödlich weil rundherum bemühen sich alle anderen sehr massiv mit teilweise durchaus großzügigen Gesten Investoren zu finden oder Unternehmen zu finden die sich ansiedeln und da haben wir glaube ich in den letzten Jahren ein paar Schritte zurück gemacht.

Walter Senk:

Es geht doch hauptsächlich um die Geschwindigkeit aber auch um die Verlässlichkeit?

Anton Bondi:

Da muss man schon sagen, gerade die Stadt Wien ist in dem Moment wo es nicht mehr um Widmung geht, sondern wo es um Baugenehmigung geht usw. Da hat sich schon sehr viel verbessert, also das funktioniert durchaus wirklich ziemlich gut. Wo es wahnsinnig schwierig ist, ist überall dort wo die Politik dann hineinkommt. Wo es um Genehmigungen geht wo man dann teilweise in überborden Gehorsam wieder das Kind mit dem Bade ausschüttet und da sind hat leider die Grünen so mit sich selbst beschäftigt dass sie jetzt eigentlich an die Stadtpolitik dafür keine Zeit verschwenden. Das finde ich schade.

Walter Senk:

2017 geht dem Ende zu 2018 das wären so die großen Trends sein? Es hat eine aktuelle Untersuchung gegeben, welche der folgenden Faktoren für die Veränderungen bei Immobilien am wesentlichsten sein werden. Die demografische Entwicklung, der technologische Wandel, die Urbanisierung, die Nachhaltigkeit oder die Infrastruktur. Was glauben Sie?

Anton Bondi:

Also wahrscheinlich zum einen die technologische Entwicklung, weil sie natürlich einen großen Einfluss nicht nur auf das Arbeiten sondern auch auf das Wohnen hat und teilweise auch überschätzt wird.  Weil wir ganz einfach versuchen alles hinein zu packen was ich irgendwo entwickelt und dann drauf kommen das brauchen wir eigentlich nicht oder damit können wir gar nicht umgehen. Auf der anderen Seite glaube ich, dass die demografische Entwicklung schon ganz wesentlichen Einfluss auf unseren Wohlstand hat.  Man sieht es ja Österreich wächst jetzt zwar langsamer als prognostiziert aber doch Richtung 10 Millionen hin. Das bringt natürlich schon eine ganze Reihe von Anforderungen die nicht nur Wohnen und Arbeitsplatz betreffen die auch die berühmten Themen wie Integration Schulbildung Ausbildung und so weiter betreffen. Viel weiter über die Immobilie hinaus, die Immobilie ist im Prinzip, im Endeffekt, das Mittel zum Zweck. Oder die Basis, jetzt kann man dort natürlich alle möglichen Entwicklungen versuchen vorwegzunehmen oder zumindest zu integrieren aber im Endeffekt ist die Immobilie ein Teil eines großen Ganzen und allein schöne Häuser hinstellen bringts auch nicht.

Walter Senk:

Ein Kollege von Ihnen hat einmal gesagt ein langfristiger Ausblick ist aufgrund der schnellen Veränderungen ist gar nicht mehr möglich?

Anton Bondi:

Sehe ich auch so. Ich glaube das alles was an Prognosen über drei besten falls fünf Jahre hinausgeht reines Kaffeesatzlesen ist.  Weil sich, ganz einfach, die Welt derartig schnell entwickelt und man sieht egal, ob es jetzt ein neuer Präsident in Amerika ist oder durch Charlie Ebdo in Paris, wie sich durch Einzelereignisse dann soviel dreht und wendet, dass man heute wirklich, glaube ich, der der der uralte Spruch gilt, dass also der Schnellere, der Wendigere, den Behäbigen, Langsamen bei weitem Überholt.

Walter Senk:

Egal wie groß er ist?

Anton Bondi:

Vollkommen egal wie groß er ist. Auch die großen Unternehmen können sich nicht mehr hinsetzen und sagen so wir haben ein Konzept erstellt und das spielen wir die  nächsten 10 Jahre durch und dann fangen wir  an nach zu denken. Das sieht man ja auch, gerade im Wohnbau die Entwicklung zu Mikrowohnungen und den ganzen neuen Wohnformen die teilweise schon wieder etwas zurückgehen. Weil man doch draufkommt dass sodass Generationenwohnen nicht ganz so funktioniert wie man sich das gewünscht hat also da muss man wirklich immer schnelle reagieren können.

Walter Senk:

Mikrowohnungen ist das eine Frage, dass die Leute so wohnen wollen und es ist eine finanzielle Frage?

Anton Bondi:

Teils teils, ich glaube, dass die Leute viel flexibler geworden sind im Wohnen wenn ich mir mal anschau, also meine Eltern die sind einmal in eine Wohnung eingezogen und haben dann 40 in der Wohnung gewohnt, das war ihre Wohnung, das war’s dann und dann zur Pension haben sie dann noch einmal gewechselt. Heute ist es so dass die Leute wesentlich flexibler sind, sie gehen ins Ausland sie haben wesentlich mehr Möglichkeiten das heißt es gibt so verschiedene Lebensphasen wo man verschiedene Sachen braucht, ich glaube also, ich bin überzeugt davon, dass diese Angebote die es teilweise schon gibt mit den möblierten Wohnungen auf Zeit, dass da die Nachfrage drastisch zunehmen wird ganz. Auch ich kann mir das vorstellen. Ich bin nach einer Veränderung in meiner Lebenssituation, bei meiner Scheidung, eine Zeit lang vor der Alternative gestanden und hab mir schon auch diese Sachen angeschaut. Die haben schon einen gewissen Sinn. Es muss ja nicht so eine Situation sein, sie gehen für sechs Monate ins Ausland, machen dort ein Projekt, dann kommen sie in die Stadt und brauchen sich um nichts zu kümmern, bekommen eine Wohnung fertig eingerichtet, Internet funktioniert, Fernseher funktioniert, der Kühlschrank ist eingeräumt es ist alles da. Und nach einem halben Jahr brauch ich’s nicht mehr dann zieh ich weiter nach Paris oder sonst irgendwo hin. Und da liegen wir ja auch mit den Kosten im Mittelfeld ich habe gestern eine Studie gelesen, irgendwo in der Zeitung, das die teuerste Wohnung bei möbliertem wohnen, findet man in London mit fast 70 EUR und Österreich oder Wien liegt irgendwo bei 35 EUR Ich glaube schon dass das Wohnflächen sind die durchaus Ihre Berechtigung haben und funktionieren. Eins kommt noch dazu früher hat man eine Eigentumswohnung gekauft, weil man es gebraucht hat, für sich selbst und für die Kinder. Heute sind ein Großteil der Anleger speziell bei den frei finanzierten Wohnungen nicht Eigennutzer.  Sondern das sind Leute das Geld anlegen, die das kaufen und die das dann vermieten. Solang wir kein angepasstes oder neues Mietrecht haben, wird man halt immer versuchen müssen irgendwelchen Brücken Lösungen weiter zu kommen und da ist sicherlich das Vermieten einer eingerichteten Wohnung eine durchaus vernünftige Möglichkeit ein wenig preisadquater vermieten zu können.

Walter Senk:

Das Mietrecht lassen wir mal außen vor das ist ein Thema mit dem werden wir uns nicht auseinandersetzen. Mit den Wohnungen die einfach zu teuer werden da gibt’s in Kanada eine ganz interessante Entwicklung, habe ich auch auf der Immobilien Redaktion gehabt, da die Preise in Toronto und Vancouver so teuer geworden sind gibt es so zu sagen ein Speed-Dating für Immobilien man setzt sich zusammen, trifft sich irgendwie und wenn man sich irgendwie sympathisch ist, sagt man ok jetzt kaufen wir gemeinsam eine Wohnung weil allein kann ich mir keine leisten. Was halten sie von dieser Entwicklung?

Anton Bondi:

Nix. Speed-Dating mag ja manchmal recht lustig sein, in gewissen Situationen, auch im geschäftlichen Bereich, aber nicht, wenn es um eine so langfristige Investition geht. Weil die Investition in eine Wohnung auch wenn man sie zu zweit kauft ist immer viel Geld und da innerhalb von 5 Minuten zu entscheiden du schaust gut aus, dich kann ich leiden dich nehme ich jetzt mit, das kann ich mir so nicht vorstellen.

Walter Senk:

Vor Allem es hat ja einen Nachteil also ein riesen Haken ist der mit der Haftung. Wenn ein Käufer nicht mehr zahlen kann dann bleiben die die noch zahlen können in der Haftung aber das Eigentum bleibt weiterhin verteilt.

Anton Bondi:

Also das ist ein Thema das sehe ich nicht so tragisch, da kann man sagen das ganze machen wir in dem wir beim Notar alle das Geld hinlegen und dann passiert nichts. Ich sehe das Problem eher im normalen Alltag, wenn man entscheidet was zu tun ist, vermieten? Vermieten um 30, 40, 50 Euro, vermieten wir an Ausländer oder nur an Inländer, vermieten wir mit Hund, ohne Hund und das sind dann so Sachen wo dann der normale Alltag deutlich mehr Probleme bringt. Die Anschaffung, das kann man regeln.

Walter Senk:

Gut, sind ja jetzt lang genug in der Immobilienbranche und Jurist auch. Sie haben viel gesehen und das gehört sicher dazu. Apropos gesehen was war denn eigentlich die verrückteste Immobilie die sie je gesehen haben?

Anton Bondi:

Die verrückteste Immobilie, jetzt vor nicht allzu langer Zeit, ja wahrscheinlich schon, ein Hochstand in der Steiermark Kindern in einem Jagdrevier, der war hergerichtet wie ein kleines Luxus Chalet mit beheizter Bank und einem Anschluss mit einem Akku wo man sich dann Tee oder Kaffee hat machen können und Minikühlschrank das war irgendwie so richtig strange. Eigentlich geht man jagen und sagt ich setz mich dorthin und warte halt ob mir irgendetwas vor die Flinte läuft und dann sitzt du drinnen und denkst du eigentlich das richtig kuschelig da.

Walter Senk:

Hat man das von außen gesehen?

Anton Bondi:

Überhaupt nicht unter dem Jagdpächter hats auch begründet, er hat er gesagt er ist halt relativ auf die ganze Nacht draußen, um möglichst nahe an den Tieren zu und da braucht man halt ein bisschen was, ein bisschen wärmer aber wenn man da das erste mal rein kommt und weiß das nicht fragt man sich schon “was ist denn da jetzt passiert”

Walter Senk:

Wir sind ja noch bekannt dafür Fragen zu stellen die sonst keiner stellt.  Eine habe ich mitgebracht die ist hochinteressanten und da können wir darüber diskutieren, nämlich in einer Studie des Instituts für soziale Ökologie der Uni Klagenfurt wurde erstmals abgeschätzt wie viel Material, weltweit, in der Infrastruktur gebunden ist. Da wurde geschätzt das es ungefähr 800 Milliarden Tonnen sein könnten. Von der einfachsten Bambushütte bis zum Burj Khalifa Dubai wobei die Bambushütten natürlich nicht so viel Gewicht beisteuern werden. Wir haben uns das jetzt durch dividiert und das wären im Endeffekt, wenn man den DC Tower hernimmt, der 290.000 Tonnen wiegt, wären das im Endeffekt 2.758.000 DC Tower. Und da ist jetzt zum Beispiel die Frage was würde man mit dieser Summe an DC Towern eigentlich machen?

Anton Bundi:

Auf jeden Fall mal nicht alle in Wien positionieren das würde eng werden, dann sind wir nicht mehr ganz rund in der Welt. Ich würde sie auf jeden Fall mal umlegen glaube ich damit es nicht so hoch ist, sondern Flach damit sich das Gewicht sich besser verteilt. Dann könnte man zwei oder drei übereinanderlegen und wenn man das in Bereichen macht wo es ohnehin eine Wohnungsnot gibt, das könnte schon mein erster Ansatz sein. Ob das funktioniert weiß ich nicht.

Walter Senk:

Was glauben Sie wird uns 2018 noch überraschen?

Anton Bondi:

Die neue Bundesregierung, ohne das werten zu wollen aber ich glaube es werden mit der neuen Bundesregierung Regierung auch eine Reihe von Veränderungen auch für unsere Branche kommen die zumindest teilweise, was man hört, gar nicht so schlecht oder negativ für uns sein sollten, ich glaube nicht dass sich die Zinsen massiv entwickeln werden ich glaube da  haben wir noch eine Zeitlang eine Ruhe und ja ansonsten glaube ich werden wir so weiter Jappln wie wir 2017 durch das Ziel laufen. Jappln im positiven Sinne. Es gibt genug Aufträge es gibt genug zu tun es werden noch immer genug Wohnungen gefragt. Es ist in einem massiven Dirve ich glaube nur dass die Preisspirale sich für langsam verflacht hat und beruhigt hat. Also die Nachfrage ist nach wie vor da. Im Wohnen ist die Nachfrage auf jeden Fall da, im Gewerbe sehe ich persönlich ein bisschen Licht am Ende des Tunnels dass sich die Unternehmer weil es eben gute Wirtschaftsdaten gibt, wieder ein bisschen mehr bewegen, auch wieder darüber nachdenken, machen wir was, verändern wir uns, ziehen wir Standorte zusammen oder irgendwas. Ich hoffe, dass wir da ein bisschen einen Beschleuniger kriegen damit wir auch im Gewerbebereich wieder durchstarten können.

Walter Senk:

Aber sie sind jetzt auch schon lang genug in der Immobilienwirtschaft, das heißt es geht sowieso weiter?

Anton Bondi:

Weitergehen wird es auf jeden Fall, davon bin ich überzeugt.

 

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Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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