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Österreich : Deutschland

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Wir freuen uns! Endlich ist Österreich aus eigenem Zutun bei einer Fußball-Europameisterschaft dabei. Da ist es natürlich gleich angebracht, einmal über die Grenzen zu blicken, und in diesem Fall auf Immobilien. Und was stellen wir fest?

Die Deutschen führen bereits 1:0! Auf Wohnungsmieten gibt es nämlich bei unseren Nachbarn keine Mehrwertsteuer, und das macht Wohnen schon einmal um 10% billiger. 1:1 steht es allerdings nach einem direkten Vergleich Miete zu Eigentum in den beiden Hauptstädten. Haben wir in Wien mit lediglich 23% Eigentum im Europavergleich schon wenig, so sind es in Berlin nur 15%. Der Rest der Bevölkerung wohnt zur Miete. Warum in der deutschen Hauptstadt das Niveau so niedrig ist, hat historische Wurzeln. Niemand wollte in Berlin wohnen– und auch nicht investieren– als es noch mitten in der DDR lag, und daher wurden „die Mieten künstlich niedrig gehalten, damit die Menschen in der Stadt bleiben“, so Alexander Neuhuber, Geschäftsführer der MAGAN Holding. Und was den Ostteil von Berlin betrifft– da erschien bis 1989 so etwas wie Eigentum ohnehin suspekt, und daher „fehlt die Eigentumstradition.“

Berliner Nettomieten stark gestiegen

Eigentum wird aber immer beliebter in der Hauptstadt, und nicht nur bei Inländern, sondern auch bei ausländischen Investoren. Der Boom läuft derzeit ungebremst, und dieser treibt auch die Mietpreise auf dem Berliner Markt nach oben. Von 2004 bis 2014 stiegen die Nettokaltmieten mit 57% bei mittlerem Wohnwert am stärksten. Ausgehend von einem niedrigen Niveau sind sie mit 7,45 Euro pro Quadratmeter im deutschen Vergleich noch ganz günstig.

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Zwischen Duisburg und München

„Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter schwankten 2014 in Deutschland bei mittlerem Wohnwert zwischen 4,80 Euro in Duisburg und 12 Euro in München“, erklärt Ken Zipse, Leiter des Real Estate Office bei Berenberg. Die deutsche Privatbank hat in einer Studie die 20 größten deutschen Städte analysiert. Was das Eigentum betrifft, auch in München zogen die Wohnpreise am stärksten an: „In der Bayernmetropole stiegen die Preise in der letzten Dekade um 73,5% für mittleren Wohnwert bzw. 84,0% für gute Wohnungen.“ Aktuell werden für Spitzenlagen in München bis zu 22.000 Euro gezahlt. Insofern ist die Frage, ob Kaufen oder Mieten, in der bayrischen Landeshauptstadt auf jeden Fall eine Frage des Geldes.

Hauptsächlich Mietwohnungen

Im Schnitt sind in Deutschlands 20 größten Städten rund 75% der Wohneinheiten Mietobekte. „In den drei im Osten Deutschlands gelegenen Städten ist der Anteil jener, die zur Miete wohnen, besonders hoch, was wie in Berlin durch die alte politische Teilung begründet ist. In Leipzig liegt der Mietanteil bei 89%, in Dresden bei 86 und in Berlin bei 85% der Haushalte.“ Sonst zeigt sich ein typisches Stadt-Land-Gefälle wie in fast allen europäischen Staaten. „Am Land ist der Eigentumsanteil immer höher als in der Stadt, das sieht man ja auch am Vergleich zwischen Wien und Niederösterreich“, so Neuhuber. 80% Eigentum und mehr sind es in den ländlichen Gemeinden, einige in Europa kommen auf fast 100%– besonders stark ist die Eigentumsquote in Süd- und Osteuropa.

Übrigens: Der EU-Durchschnitt liegt bei 71%.

Geförderter Wohnbau

Der geförderte Wohnbau ist in Deutschland erst in den vergangenen Jahren wieder in Schwung gekommen– bis dahin war er sehr verhalten. Die leeren Kassen der Kommunen ließen das Thema Kommunaler Wohnbau erst gar nicht aufkommen, was aber insofern kein Problem war, als man in Deutschland von einem Rückgang der Bevölkerung ausging. Das erscheint einem als Außenstehenden vielleicht abwegig, aber selbst der Wiener Flächenwidmungsplan wird erst langsam an eine steigende Bevölkerungszahl angepasst.

Apropos anpassen

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache. 1988 war man bundeseinheitlich noch bei 3,5%, das hat sich aber geändert. „Da die deutschen Bundesländer nicht notorisch an Überliquidität leiden, werden die Grunderwerbsteuern als willkommene Einnahmequelle immer weiter nach oben geschraubt“, erklärt Neuhuber. Spitzenreiter im positiven Sinne ist heute Sachsen, hier gelten noch immer die 3,5%, und es gab in den letzten 20 Jahren keine Erhöhung. Sonst liegt man in allen anderen Bundesländern zwischen 4,5 und 6,5%, so zum Beispiel in Brandenburg.

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Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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