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Nicht nur am See

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Was in den anderen Bundesländern als Trend bereits seit einiger Zeit zu beobachten ist, gilt auch für Kärnten: Der Zuzug in die Ballungszentren ist nach wie vor ungebrochen– und das wird auch so bleiben. In Kärnten sind das die Regionen um die Landeshauptstadt Klagenfurt und Villach, wo annähernd 50% aller Immobilientransaktionen im Bundesland stattfinden. s REAL hat nun gemeinsam mit IMMOunited die Anzahl und die Arten von Immobilientransaktionen der letzten Jahre in Kärnten erhoben und ausgewertet.

Nachdem in den Jahren 2010 und 2011– krisenbedingt– ein erheblicher Rückgang des Transaktionsvolumens von Immobilien konstatiert werden musste, lassen nun die Zahlen per Ende Juli 2012 aufhorchen: Setzt sich der Trend der ersten sieben Monate des Jahres weiter fort, ist in Kärnten heuer mit einer außerordentlichen Steigerung des Transaktionsvolumens am Privatimmobilienmarkt von bis zu 25% zu rechnen! Bis Juli 2012 wechselten bereits 2.159 Privatimmobilien im Wert von 260 Millionen Euro in Kärnten die Eigentümer. Besonders gefragt waren dabei Eigentumswohnungen (971 Stück) und Grundstücke (781 Stück), wobei diese beiden Immobilienarten auch zukünftig das größte Potenzial für Wertsteigerungen haben. Die Nachfrage nach Häusern wird 2012 unverändert auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres bleiben.

Wer kauft wo?

Von den Käufern der 2.679 bis Ende Juli erworbenen Immobilien stammen 81,7% aus Kärnten selbst. Den größten Anteil der übrigen inländischen Käufer stellen die Wiener, es folgen die Niederösterreicher und die Steirer mit insgesamt 8,5%. Die ausländischen Käufer, wie Deutsche oder Italiener, spielen eine eher untergeordnete Rolle. Das Gleiche gilt– interessanterweise– auch in der Region Wörthersee. Hier machen die deutschen Käufer lediglich 6% aus, während der überwiegende Anteil (53%) derer, die in dieser Region gekauft haben, aus anderen österreichischen Bundesländern kommt: allen voran aus Wien und Niederösterreich. Die Kärntner selbst sind mit 30% vertreten. Auffällig ist in diesem Zusammenhang auch, dass im heurigen Jahr mehr als 50% der Wohnimmobilien direkt vom Bauträger erworben wurden. Gemeinsam mit dem sehr hohen Anteil von Nicht-Kärntnern unter den Käufern legt das den Schluss nahe, dass es sich bei diesen Immobilien vorwiegend um Zweitwohnsitze handelt.

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Häuser und Wohnungen

s REAL erwartet die meisten Häusertransaktionen im Bezirk Villach-Land, Spittal an der Drau und Klagenfurt. In diesen Bezirken werden heuer vermutlich jeweils mehr als 100 Häuser den Besitzer wechseln. Das höchste Transaktionsvolumen wird dabei– aufgrund der hohen Preise und der hohen Nachfrage– in Klagenfurt-Stadt umgesetzt werden. Besonders auffallend ist aber die Entwicklung im Bezirk Feldkirchen. Dort wurden 2012 bisher gleich viele Häuser ver- und gekauft wie im gesamten Vorjahr. Vor allem bei den Eigentumswohnungstransaktionen ist 2012 mit einem Boom zu rechnen. Bei diesen Daten ist allerdings zu berücksichtigen, dass bei einigen größeren Bauträgern die Wohnungsübergaben im heurigen Jahr stattfinden werden und die Eigentümer erst zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen werden können. Durch diesen Umstand werden viele Käufe aus dem Jahr 2010 und 2011 statistisch erst in diesem Jahr ausgewiesen. Der Trend zur Eigentumswohnung insbesondere in den beiden größeren Städten Villach und Klagenfurt wird aus Sicht von s REAL auch in den nächsten Jahren unvermindert anhalten. Die Bezirksstadt Spittal an der Drau mit ihren steigenden Transaktionszahlen wird ebenfalls von dieser Entwicklung profitieren, und mit über 200 zu erwartenden Transaktionen ist auch eine eindeutige Belebung der Lieserstadt feststellbar, zumal heuer über 50% der Kunden vom Bauträger gekauft haben. Die Nähe zum Millstätter See hat hier zu einer besonderen Entwicklung beigetragen.

Transaktionen Grundstücke

Die Anzahl der Grundstückskäufe in den ländlichen Regionen war 2011 sehr hoch (1.990) und ist in der ersten Jahreshälfte 2012 weiter gestiegen, insbesondere in den Gebieten, die direkt an die Städte Klagenfurt, Villach und Spittal an der Drau angrenzen. Diese Immobilien sind für Anleger sehr attraktiv geworden. Grundstücke verursachen kaum Kosten, bringen keinen Ärger mit Mietern und lassen eine gute Preisentwicklung erwarten. Der Trend zu Grundstücken als Anlageobjekten ist auch dadurch festzustellen, dass trotz der gestiegenen Anzahl an Grundstückstransaktionen (noch) keine erhöhte Bautätigkeit in Kärnten zu beobachten ist– und das spricht dafür, dass viele Grundstücke von Anlegern erworben und als Investment vorerst behalten werden.

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Die Preisentwicklung am Wörthersee

Besonders in der „ersten Reihe“ rund um den Wörthersee ist die preisliche Entwicklung nach oben noch nicht abgeschlossen– das teuerste Haus, das heuer seinen Eigentümer wechselte, stammt aus dieser Region. Aufgrund des geringen Angebots und der hohen Nachfrage wird es hier auch in den kommenden Jahren zu einer überdurchschnittlichen Preissteigerung kommen. In den hinteren Lagen (zweite und dritte Reihe) ist nach Ansicht von s REAL keine dynamische Preisentwicklung mehr zu erwarten. Diese Lagen sind schon jetzt sehr hoch bewertet, eine weitere Steigerung der Preise wird hier in absehbarer Zeit vom Markt nicht akzeptiert werden.

Region Millstätter See

In der Region Millstätter See fanden in den ersten sieben Monaten bereits 74 Transaktionen statt. Hier zeigt sich ein komplett anderes Bild als am Wörthersee. Von den 22 Wohnungen im heurigen Jahr wurden 15 an Kärntner verkauft. Sechs weitere Käufer stammen aus den Bundesländern. Es stimmt mit der Erfahrung der s REAL weitgehend überein, dass die Kärntner schon seit Jahren treue Immobilienkäufer in der Umgebung des Millstätter Sees sind. Trotzdem macht sich auch in dieser Region bereits die Tendenz zum Erwerb eines Zweitwohnsitzes durch Nicht-Kärntner bemerkbar– das Interesse an diesen Immobilien ist jedenfalls spürbar gestiegen. Für diese Region erwartet s REAL in den nächsten Jahren eine solide Wertentwicklung.

Faaker See, Weißensee, Ossiacher See

Gerade in den touristischen Regionen rechnen wir mit einem weiteren Zuwachs bei der Zahl der Kaufinteressenten für Immobilien. Am Faaker See, wo die Verbauung aufgrund der Größe des Gewässers bereits an ihre Grenzen gestoßen ist, erwartet s REAL nur mehr vereinzelt Neubauprojekte. Das Gebiet um den Weißensee, das zu einem großen Teil als Naturschutzgebiet gewidmet ist, wird auch in den nächsten Jahren nicht für die Erschließung zur Verfügung stehen. Auch da können nur punktuell Projekte umgesetzt werden, die sich in erster Linie auf den Umbau bzw. Abriss von bestehenden Häusern beschränken werden. Aus Sicht von s REAL wird sich daher speziell im Gebiet um den Ossiacher See in den nächsten Jahren eine rege Bautätigkeit entwickeln. Die Region ist derzeit noch günstig bewertet, und es steht noch ausreichend Baufläche– insbesondere in der zweiten und dritten Reihe– zur Verfügung.

Bad Kleinkirchheim

In Bad Kleinkirchheim scheint der Immobilienboom weitgehend abgeschlossen zu sein. Seit 2010– damals wurden noch 63 neue Wohnungseigentümer gezählt– sank der Wohnungsmarkt auf 44 Wohnungen im Jahr 2011 und bisher 22 Wohnungen im Jahr 2012. Die milden Winter sowie die Herabsetzung der Geschoßflächenzahl durch die Gemeinde dürften hier die Ursache sein. Die Gemeinde bleibt aber der Lieblingsort der Italiener: 50% der Wohnungskäufer stammen auch heuer wieder aus unserem Nachbarland. Nur acht Österreicher verbücherten 2012 ihr Eigentumsrecht in dieser Gemeinde. Die Transaktionen von Häusern und Grundstücken spielen in dieser Region eine untergeordnete Rolle. Insgesamt blieben diese Eigentümerwechsel seit 2010 pro Jahr im einstelligen Bereich.

Ein Beitrag von:

Günter Novak Günter Novak sind Geschäftsführer von s REAL Kärnten.

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