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Jedes Projekt braucht seine eigene Idee

Was man mit und aus einem Business-Park alles machen kann, erklärt der Assetmanager Eckhard Horstmeier anhand des Business-Parks campus 21. Seine innovativen Ansätze lassen sich aber auch auf andere Projekte, wie Shopping-Center, umlegen.

Sie haben im November 2010 den campus 21 in Brunn am Gebirge übernommen. Was war der Status quo?

Horstmeier: Es war zu diesem Zeitpunkt ein farbloses und eingeschlafenes Projekt. Die Zahlen haben nicht so schlecht ausgeschaut und waren weit besser als das Image.

Geht es bei Wirtschaftsparks so stark um das Image?

Im Interview
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Horstmeier: Die Leistung, die man bringt, sollte auch transportiert werden. Das Entscheidende ist, dass man nicht nur vier Wände anbietet, sondern ein Gesamtleistungspaket, und da tut sich ein großer Business-Park mit vielen Unternehmen um einiges leichter. Man kann nämlich viel eher zusätzliche Leistungen anbieten, wie zum Beispiel Nahversorger oder Restaurants, oder man kann einen Shuttlebus finanzieren.

Wie viele Unternehmen sind derzeit im campus 21?

Horstmeier: Insgesamt sind es 152 Firmen mit rund 1.400 Mitarbeitern. Über 50 Firmen sind in den letzten zwölf Monaten neu dazugekommen.

Was machen Sie anders?

Horstmeier: Man muss marktfähige Flächen generieren. Wenn ein Unternehmen 100 Quadratmeter braucht, ich aber nur Einheiten mit 200 Quadratmetern habe, dann baue ich eben um und passe die Flächen an. Ich habe Mieter, die haben mit 15 Quadratmetern angefangen, und jetzt haben sie 300. Man muss auf die Bedürfnisse des Mieters hinsichtlich Flächenbedarf und Infrastruktur eingehen. Die Höhe der Miete ist nicht immer das Entscheidende, sondern die Leistung, die du als Gesamtpaket bieten kannst. Darunter fallen gute Infrastruktur, ideale Verkehrsanbindung und die Ansprechpartner für Haustechnik und Management vor Ort. Also auch der gesamte Support. Und bei einem so großen Business-Park ist noch etwas anderes wichtig.

Nämlich?

Horstmeier: Wenn es 152 Firmen gibt, dann muss auch eine Vernetzung zwischen ihnen entstehen, da sie ja voneinander profitieren können. Diese Vernetzung habe ich geschaffen, indem ich alle 14 Tage einen Vortrag organisiert habe– über alle möglichen Themen aus den Bereichen Recht, Gesundheit, Wirtschaft, aber auch Sport. Regelmäßige Events sind wichtig, aber es ist auch ganz entscheidend, die Region einzubinden und ein Naheverhältnis aufzubauen: zu Bürgermeister, Wirtschaftsbund, Wirtschaftskammer. Der Wirtschaftsbund hat zum Beispiel 850 Mitglieder und mittlerweile werden alle Tagungen am campus 21 abgehalten.

Wie wird die Region sonst noch eingebunden?

Horstmeier: Wir überlegen uns ständig neue Themen und letztendlich geht es ja nicht mehr nur um das Projekt an sich, sondern auch um die Region. Wir haben einen Gesprächskreis mit der Gemeinde und machen uns gemeinsam Gedanken, wie wir Dinge verbessern können, zum Beispiel die Verkehrssituation oder wie wir Fachkräfte in die Region bringen können. Wenn so viele Firmen angesiedelt sind, dann hat man ja Power in der Region, und wenn von hier aus keine Impulse ausgehen, woher sollen sie sonst kommen? Der Trend geht in Richtung Regionalität und die Projekte gehören hier verankert.

Sind eigentlich Geschäfte zwischen den Mietern zustande gekommen?

Horstmeier: Ja, jede Menge. Interessant ist auch, dass das alles irgendwann eine Eigendynamik annimmt und dieser Punkt ist jetzt erreicht. Man muss den Standort mit Inhalten füllen und das Gespür für die Bedürfnisse der Mieter ist überall wichtig. Die drei wichtigsten Punkte sind: Inhalte, Vernetzung und Image. Jedes Projekt braucht seine eigene Idee. Der campus 21 hat sich sehr gewandelt. Es ist eine neue Energie spürbar und den Firmen geht es besser.

Was ist noch geplant?

Horstmeier: Im campus 21 ist von der bebaubaren Fläche noch viel Potential da. Auch erneuerbare Energie wäre ein Thema: Auf den großen Dachflächen bietet sich eine Photovoltaikanlage an.

Funktioniert das System auch bei Shopping-Centern und nicht nur bei Business-Parks?

Horstmeier: Natürlich, da die Grundstruktur sehr ähnlich ist. Der Mieter, der sich wohlfühlt, ist das beste Werbemedium. Wenn ein Projekt allerdings abgewirtschaftet ist, dann wird es schwierig. Man muss es übernehmen, wenn es noch wiederbelebbar ist und nicht ganz vom Markt verschwunden ist. Und es muss ein USP haben, das man ausbauen kann.

Haben Sie derzeit auch Shopping-Center?

Horstmeier: Ja, ich habe aktuell zwei übernommen und das sind die nächsten Herausforderungen. Sie gehen gut, aber sie sind nicht optimal ausgelastet. Da ließe sich sicher einiges machen. Auch da wird es eine Idee und eine Nutzung geben. Man muss nur gemeinsam mit den Mietern darüber nachdenken, wie man dem EKZ ein neues Profil geben kann, und auf jeden Fall die Gemeinde miteinbeziehen.

Also auch die EKZ regional einbinden.

Horstmeier: Vielleicht muss man bei einigen Einkaufszentren überhaupt zur ursprünglichen Idee zurückgehen und überlegen, dass man sie eher mit Firmen aus der Region besetzt und diesen eine Chance bietet. Das sind Dinge, die müsste man einmal ausprobieren, denn letztendlich schauen die EKZ alle gleich aus und ein bisschen Abwechslung täte da sehr gut.

Ein Statement noch zum Abschluss.

Horstmeier: Jeder Center-Manager muss den Kunden das Gefühl geben, dass er sich um ihre Belange wirklich kümmert, und dies auch tun. Anders wird es nicht mehr gehen als mit Zuhören und Vernetzen. Wesentlich ist auch, sich zu überlegen und zu sehen, wie sich die Bedürfnisse bei den Mietern ändern können. Es ist wichtig, Trends zu erkennen oder sie selber zu generieren.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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