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Hotels neu gedacht

Haben Sie schon einmal überlegt, ein 100-Zimmer-Hotel in Loosdorf bei St. Pölten zu bauen? Oder in Ansfelden oder Traiskirchen? Die Miles Group aus Tirol mit Richard Dierl als Geschäftsführer und Eckhard Horstmeier als Projektentwickler hat gute Gründe dafür.

Wer steht hinter der Miles Group?

Dierl: Die Miles Group ist ein Familienunternehmen. Wir sind Projektentwickler, und die adeo Hotel BetriebsgmbH– ein Tochterunternehmen– betreibt die Standorte. Als Unternehmen machen wir Standortanalysen und Strukturkonzepte, entwickeln Hotels an interessanten Standorten, betreiben diese dann selbst oder über ein Franchisesystem und verkaufen sie auch an Investoren.

Die Hotels liegen im Low-Budget Bereich.

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Dierl: So kann man das nicht sagen. Der Low-Budget-Bereich, den es vor ein paar Jahren gegeben hat, existiert nicht mehr. Wir sprechen heute vom Budget-Bereich, was einem Drei-Sterne-Hotel entspricht. Aber letztendlich haben die Sterne im Tourismus keine Aussagekraft mehr. Unsere Erfahrung ist, dass eine Hotelbuchung sehr stark von den Bewertungen auf den verschiedenen Plattformen abhängt. Die Menschen suchen nach einer Unterkunft in einer bestimmten Region, lesen die Beurteilungen zu den jeweiligen Hotels, und danach wird entschieden.

Horstmeier: Wir sehen, dass sich der Tourismus massiv verändert, und er wird in Zukunft anders aussehen. Es wird die Vier- und Fünf-Sterne-Häuser geben, die unter anderem auch Wellnessbereiche anbieten, und dort wird der Gast hingehen, der Wellness will. Wer aber zum Beispiel Bergtouren gehen will, der wird keine Leistungen bezahlen wollen, die er nicht nutzt, wie zum Beispiel einen Spa-Bereich. Der Berggeher wird sich ein auf seinen Bedarf zugeschnittenes vernünftiges Quartier suchen.

Wo haben Sie derzeit Hotels?

Dierl: Wir haben aktuell zwei Projekte: ein Hotel in der Nähe von Salzburg und eines in Ansfelden, beide direkt an der Autobahn. Wir gehen nicht in große Städte, da wir den Bedarf an den anderen Standorten genauso sehen, wo wir jedes Hotel zielgerichtet entwickeln.

Was verstehen Sie unter „zielgerichtet entwickeln“?

Dierl: Wir machen immer sehr genaue und umfangreiche Standortanalysen. Darauf bauen die Anzahl und die Art der Zimmer auf. Wir haben verschiedene Zimmertypen, und die kombinieren wir im Objekt– je nach Analyse. In der Nähe von Salzburg machen wir zum Beispiel eine Mischung für Businessgäste und Durchreisende. Bei unserem nächsten Projekt in Zederhaus haben wir uns gefragt: Was macht man im Lungau? Wer sind unsere Gäste dort? Der Lungau ist eines der schönsten Skitourengebiete, und gleichzeitig ist der Markt an Privatzimmern zusammengebrochen. Die Leute wollen aber weiterhin günstig wohnen, denn die Einkommensverhältnisse– auch in Europa– verändern sich, und viele Gäste sind nicht mehr in der Lage, die Mittel aufzubringen, um diese Urlaube zu finanzieren. Die Menschen werden öfter auf Urlaub fahren, aber kürzer, und dafür bieten wir ihnen eine ideale Wohnmöglichkeit.

Horstmeier: Die meisten Gäste kommen mittlerweile über die Internetplattformen, und dabei geht es um den Preis der Zimmer und um die Bewertung der Besucher. Das ist entscheidend.

Was kostet ein Zimmer?

Dierl: Wir haben bei allen adeo-Hotels die gleichen Preise, und zwar 42 Euro pro Übernachtung für eine Person oder 59 Euro für zwei. Wir haben in Ansfelden an der Autobahn sehr viele Firmenkunden, und Unternehmen zahlen ihren Mitarbeitern ja oft nicht mehr als 50 Euro für die Übernachtung. Bei den anderen Standorten an den Autobahnen rechnen wir mit einer ähnlichen Entwicklung.

Horstmeier: Ich möchte betonen, dass wir keinerlei saisonale Schwankungen in den Preisen haben. In unserem Hotel in der Nähe von Salzburg kostet die Übernachtung selbst während der Festspiele den gleichen Preis. Das wissen unsere Kunden auch. Andere Hotels nützen die Gelegenheit und erhöhen die Zimmerpreise teilweise sehr massiv.

Wie können Sie so knapp kalkulieren?

Dierl: Wir sind ein reines Übernachtungshotel, und alles andere, wie etwa das Essen, wird in der Umgebung angeboten. In Salzburg haben wir im Umkreis von wenigen Minuten einige originale Wirtshäuser, und so ein Umfeld können Sie im Hotel gar nicht bieten. Und die Wirte in der Umgebung freuen sich über das Geschäft. Außerdem gibt es kein Hotel, bei dem sich der Aufwand für die Küche rechnet– daher ist dies bei uns nicht geplant.

Horstmeier: Ein weiterer Punkt sind Reinigung und Wartung. Das sind die teuersten Posten, und diese versuchen wir zu optimieren: Welche Möbel lassen sich leicht reinigen, wie lassen sich die Betten leicht überziehen, welche Materialien haben Bestand? Die Dusche ist in den Hotels zwar gefliest, aber im restlichen Badezimmer nur noch der Boden und nicht mehr die Wand. Die Zimmer haben alle ein gewisses Grundsystem, das wir an die jeweiligen Standorte anpassen.

Und die Zimmergröße?

Horstmeier: Die Zimmergröße ist bei unserem Konzept nicht das ausschlaggebende Kriterium. Natürlich sind die Zimmer geräumig und entsprechend gestaltet, aber es sind für die Gäste, wie wir festgestellt haben, ganz andere Themen wichtig: Parkplatz, Sauberkeit, Freundlichkeit, gute Matratzen und Gratis-WLAN– natürlich auch der Preis. Wir haben in allen Hotels zudem Seminarräume für sechs bis 20 Personen inkludiert.

Dierl: Eine schicke und zeitgemäße Ausstattung ist wichtig. Und die bieten wir, denn schön und hässlich bauen kostet dasselbe.

Wo sind die weiteren Hotels geplant?

Horstmeier: Zwei weitere adeo-Hotels sind in Bau und zwei adeo-Hotels im Projektstadium. Wir errichten zwei Hotels in Zederhaus und Laakirchen, und geplant sind Loosdorf und Traiskirchen.

Loosdorf und Traiskirchen sind doch sehr ungewöhnliche Standorte.

Horstmeier: Von Traiskirchen sind Sie in 30 Minuten mit der Badner Bahn in Wien, und es sprechen natürlich die Erreichbarkeit und der Preis für den Standort. In Loosdorf bei St. Pölten haben ARDEX und Hofer Schulungszentren, und es gibt auch viele andere Businesskunden. Wir haben somit den Schulungsgast, die Vortragenden, Durchreisende und auch Städtetouristen, da man in 15 Minuten in St. Pölten ist. Außerdem könnte in Zukunft auch der ICE in Loosdorf stehen bleiben. Die Bedingungen sind optimal.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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