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Ein Blick hinter die Fassade

Wien gehört neben Prag und Berlin zu denjenigen Städten, die einen noch weitgehend zusammenhängenden Altbestand an Zinshäusern aufweisen. Diese sind begehrt und werden gehandelt. Im Interview sprechen die beiden Geschäftsführer des Familien-Unternehmens 3SI Immogroup, Harald Schmidt und sein Sohn Michael, über das Geschäft mit den „Werten aus Stein“.

Wie lange sind Sie schon im Immobiliengeschäft tätig?

Im Interview
Harald Schmidt
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H. Schmidt: Ich habe bereits in den 80er-Jahren in Niederösterreich sanierungsbedürftige Wohnungen und in der Folge auch solche Häuser gekauft, diese renoviert und dann vermietet. Hauptsächlich in der Gegend zwischen Wiener Neustadt und Schottwien. Erst im Jahr 2001 haben wir dann auch in Wien investiert.

Das heißt, auch Niederösterreich ist für Anlageobjekte ein guter Boden?

H. Schmidt: Ja, allerdings ist es auch immer eine Frage des Ankaufspreises, denn daraus ergibt sich ja die Rendite. Viele von diesen Häusern besitzen wir noch immer.

Sie haben sich in den vergangenen zehn Jahren aber auf ein anderes Segment spezialisiert.

M. Schmidt: Wir sind die klassischen Zinshauskäufer und -verwerter. Wir kaufen, parifizieren und verwerten dann die Wohnungen. Wir kaufen Häuser in durchschnittlichen Größen, denn auf der einen Seite streuen wir das Risiko, wenn sie nicht zu groß sind. Auf der anderen Seite sind natürlich die Renovierungs- und Sanierungskosten in diesem Größenbereich nicht so enorm.

Wir kaufen um den gleichen Preis lieber fünf Häuser statt ein Haus.

Wenn Sie die Häuser verwerten, werden alle Einheiten wieder verkauft?

M. Schmidt: Nein, in den meisten Fällen bleibt noch ein Rest an Wohnungen in unserem Bestand. In einigen Fällen sogar mehr als 50% der Fläche. Diese Wohnungen sind meist unbefristet vermietet, und darin liegt ein großes Potenzial für die Zukunft. Wir wollen die Häuser erhalten und investieren in diese, und da wir uns mit den anderen Eigentümern arrangieren, funktioniert das auch. Probleme, die auftauchen, lösen wir sofort und gemeinsam.

Wie viele Häuser haben Sie heuer bereits erworben?

H. Schmidt: Wir haben zwölf Häuser gekauft und bereits verwertet beziehungsweise sind in der Verwertung. Wir sind sehr zufrieden mit dem, was wir erworben haben, und erfreulicherweise waren es mehr Häuser als 2011.

Ist es angesichts der derzeitigen Marktlage nicht schwer, an Zinshäuser zu kommen?

H. Schmidt: Schon, aber es gibt auch Häuser, bei denen wir wirklich lange „dran“sind– manchmal sogar drei Jahre. Wir kämpfen– wenn man so will– um jedes Haus. Da wir uns aber seit über zehn Jahren auf dem Markt befinden, haben wir einen guten Namen, und es werden uns sehr viele Häuser angeboten.

Können Sie sich noch an das erste Zinshaus erinnern, das Sie erworben haben?

H. Schmidt: Das war im zweiten Bezirk direkt an der Grenze zum ersten Bezirk, und trotzdem waren das 2001 keine guten Lagen. Hier lag der Quadratmeterpreis bei ca. 500 Euro. Auch in diesem Haus haben wir immer noch fast 50% der Einheiten in unserem Bestand. Anteile kauften wir um 200 bis 300 Euro pro Quadratmeter.
Der zweite und auch der dritte Bezirk haben sich stark verändert, und in beiden Bezirken gibt es weiterhin enormes Potenzial. Im Dritten sind zum Beispiel das Fasanviertel, die Erdbergstraße und die Schlachthausgasse im Aufwind, weil dort auch die gesamte Infrastruktur vorhanden ist.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

H. Schmidt: Wir haben vor 2008– also vor der Krise– sanierungsbedürftige Häuser um 800 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Bestandsfläche gekauft, jetzt sind es im Durchschnitt so um die 1.500 Euro pro Quadratmeter, was aber immer noch relativ günstig ist. Bis 2007 haben wir gesagt: Über 1.000 Euro kaufen wir nicht. Und dann haben wir doch irgendwann im achten Bezirk damit angefangen, denn bei schönen Häusern gibt es eindeutig mehr Nachfrage.

In welchen Lagen suchen Sie die Häuser?

M. Schmidt: Wir haben uns nach 2008– also seit Ausbruch der Krise– auf die „besseren“Bezirke, besonders auf die Bezirke zwei bis neun, verlagert, da diese Lagen immer gefragt sein werden. Mittlerweile hat sich aber die Nachfrage geändert, und es kann natürlich auch ein Haus im 16. Bezirk interessant sein, wenn es eine entsprechende Lage hat, eine interessante Fassade und einen schönen Eingangsbereich.
Wir schauen bezirksweise, und wenn das zweite Haus hinter dem Gürtel einen schönen Bestand hat, dann kann man sehr viel daraus machen.

Wonach entscheiden Sie, welches Haus gekauft wird?

H. Schmidt: Prinzipiell ist es bei uns eine Bauchentscheidung. Zuerst entscheiden wir, und dann wird erst gerechnet.

Wenn man einmal so viele Häuser wie wir gesehen hat, dann hat man ein Gespür für die Möglichkeiten, die ein Haus bietet. Wir haben einen anderen Blick auf die Immobilien. Die Lage ist am wichtigsten. Wenn die Lage gut ist, dann lässt sich aus jedem Haus etwas machen. Natürlich schauen wir auch, ob Balkone und Eigengärten möglich sind oder in welchem Zustand sich das Haus befindet– damit meine ich vor allem die gegliederte Fassade. Menschen, die in einen Altbau gehen, wollen einen ersten Eindruck haben, und der entscheidet; und der erste Eindruck ist eben die Fassade. Ebenso wesentlich ist natürlich der Bestand, sprich: welche Wohnungen vermietet sind und die Befristung. Denn das ist das eigentliche Potenzial eines Hauses.

Achten Sie auch darauf, in welchem grundsätzlichen Zustand sich das Haus befindet?

M. Schmidt: Nur bedingt, denn ein schlechter baulicher Zustand lässt sich immer beheben. Das ist eine Frage der Kosten. Was wir aber nicht machen, ist, die Häuser abzureißen. Wir wollen die Substanz erhalten, denn diese Häuser sind das Besondere an Wien.

Haben Sie einen eigenen Mitarbeiterstab?

H. Schmidt: Ja, wir haben 20 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei uns im Unternehmen. Bei der Revitalisierung der Häuser arbeiten wir seit Jahren mit den gleichen externen Partnern zusammen. Wenn wir jemanden haben, mit dem wir gut arbeiten können, dann bleiben wir auch dabei. Das gilt für den Anwalt, den Notar, Baufirma oder Architekten. Man redet auch ganz anders untereinander, wir haben einen anderen Umgang miteinander, und es zählt die Handschlagqualität. Wenn die Zusammenarbeit funktioniert, dann sollte man nichts ändern.

Wir warten sogar auf unsere Baufirma, wenn sie gerade keine Zeit für Umbauarbeiten hat. Seitdem wir mit diesem Unternehmen zusammenarbeiten, haben wir auch keine Gewährleistungsprobleme bei den Umbauten und Renovierungen.

Was hat sich für Sie in den vergangenen Jahren in der Immobilienbranche am stärksten verändert?

H. Schmidt: Die Preise haben sich stark verändert, das Mietrechtsgesetz leider nicht. Unser Unternehmen hat sich verändert.

Inwiefern?

M. Schmidt: Wir versuchen kontinuierlich besser zu werden. Früher haben wir unsaniert gekauft und weiterverkauft. Damit haben wir aber das Potenzial des Hauses nicht optimal genutzt. Jetzt warten wir eben zu, dass wir für das Haus, das wir revitalisieren wollen, die Baugenehmigung bekommen, und gehen dann erst mit einem fertigen Konzept auf den Markt. Längst bauen wir auch die Dachgeschoße aus. Prinzipiell kann man Wohnungen immer verkaufen, aber für uns ist jede Maßnahme ein Mehrwert. Eine Wohnung mit Balkon, den wir angebaut haben, lässt sich einfach besser verkaufen. Dieses Potenzial nutzen wir heute verstärkt und investieren in die Revitalisierung der Häuser.

Ein Blick in die Zukunft …

H. Schmidt: Wir glauben daran, dass die Preise halten werden und die Nachfrage hoch bleiben wird.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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