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Lebensmittel gibt es nur vor Ort

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Immobilien für den Lebensmitteleinzelhandel bieten findigen Investoren gute Renditen. Allerdings sind die Objekte, wie alle anderen Immobilien auch, einem steten Wandel unterworfen. Außerdem sind Mischkonzepte im Kommen.

Schwerpunkt Lebensmitteleinzelhandel – warum legt Arbireo einen Investmentschwerpunkt auf dieses Segment?

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Im Interview
Leinemann: Der Lebensmittelhandel war lange Jahre unterrepräsentiert, und das hatte auch seine Gründe. Diese Branche stand lange Jahre nicht im Fokus der großen Investoren – viele Assetmanager wussten mit der Kleinteiligkeit nicht umzugehen, und die Suche nach sowie die Identifikation von geeigneten Objekten sind relativ aufwendig.

Mittlerweile sind aber bei niedrigen Zinsen und gestiegenen Kaufpreisen andere Assetklassen schon abgearbeitet worden, sodass die Assetmanager vermehrt die Nachteile der Kleinteiligkeit akzeptieren und sich der Assetklasse vermehrt annehmen.

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In den letzten neun Jahren ist der Umsatz im Lebensmittelhandel in Österreich um ganze 25 Prozent gestiegen. Wie stellt sich die Situation in Deutschland dar?

Leinemann: In Deutschland ist die Situation etwas differenzierter zu sehen. Die Gesamtumsätze im deutschen Lebensmitteleinzelhandel stiegen 2017 erneut an und liegen mittlerweile bei 158,3 Milliarden Euro. In keinem anderen EU-Land sind Lebensmittel günstiger als in Deutschland (nach Kaufkraft). Das erklärt den hohen Anteil von Discountern (ca. 47 Prozent, gemessen am Umsatz), gefolgt von Supermärkten und Verbrauchermärkten mit einem Marktanteil von ca. 39 Prozent. Die großflächigen SB-Warenhäuser erreichen einen Umsatzanteil von knapp zwölf Prozent, während die kleineren Spezialitätengeschäfte mit weniger als 400 Quadratmetern Umsatzanteile von rund drei Prozent haben. Insgesamt schreitet die Konzentration und Konsolidierung fort, das heißt, es kommt zu einer weiteren Zunahme der Gesamtverkaufsfläche bei rückläufiger Anzahl der Verkaufsstellen (zum Beispiel: Übernahme der Kaiser’s-Tengelmann-Filialen durch Edeka und Rewe 2017). Seit 2009 entwickelt sich das Umsatzwachstum bei Supermärkten und Verbrauchermärkten mit ca. 35 Prozent am stärksten, bei den Discountern sind es ca. 20 Prozent und bei den SB-Warenhäusern rund zwei Prozent. Sonstige kleinere Geschäfte des Lebensmitteileinzelhandels haben etwa 13 Prozent an Umsatz verloren.

Wie sehen Sie die Chancen für Online im Lebensmittelhandel?

Leinemann: Produkte, die nicht einer Kühlkette unterliegen, können durch Internethandel und Versand vertrieben werden. Beim Lebensmitteleinzelhandel muss die Kühlkette aufrechterhalten werden, und der Aufwand lohnt sich häufig nicht. Das ist nämlich sehr kostenintensiv, und höhere Preise werden von den Verbrauchern nicht akzeptiert. Aus diesen und weiteren Gründen liegt der Online-Anteil im Lebensmitteleinzelhandel inklusive der Drogerieartikel immer noch bei rund einem Prozent und verharrt damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Dennoch muss man die Entwicklung der Kundenbedürfnisse und Gewohnheiten weiterhin beobachten.

Setzen Sie auf Supermarkt oder Discounter?

Leinemann: Wir setzen auf beide Betriebstypen gleichermaßen und darüber hinaus. Wenn das Produkt und die Lage stimmen und die Nachfrage damit gesichert ist, dann sind für uns nicht nur Supermärkte oder Discounter interessant, sondern auch Textilgeschäfte oder Drogeriemärkte – letztendlich alle Immobilien, die ein Fachmarktzentrum bilden, denn diese entsprechen besonders gut den Verbrauchererwartungen.

Nähern sich Discounter und normale Märkte einander an?

Leinemann: Tendenziell ja, aber es gibt noch qualitative Unterschiede. Das zeigt sich in der Anzahl der angebotenen Markenartikel oder der Präsentation der Waren. Es ist auf jeden Fall eine hochinteressante Entwicklung, die durch das Kaufverhalten gesteuert wird. Es verändern sich die Einkaufssituation und die Erwartung der Konsumenten vor Ort. Die Konsumenten wollen sich im Objekt wohlfühlen. Das führt dazu, dass Discounter mehr Fläche benötigen, um den Kunden eine attraktivere Einkaufsatmosphäre zu bieten. Derzeit testen das sehr viele Einzelhändler aus, denn mit der längeren Aufenthaltsdauer gehen auch höhere Umsätze einher.
Der Verbraucher nimmt dadurch Einfluss auf die Veränderung der Betriebstypen.

Das heißt, die Märkte müssen auch entsprechend angepasst werden.

Leinemann: Viele Filialen sind in die Jahre gekommen, daher planen wir verstärkt, Märkte zu kaufen, die eine geringe Restlaufzeit der Mieten haben. Wenn wir einen neuen Mietvertrag abschließen, dann werden die Handelsflächen von uns „upgedatet“ und den Wünschen der Kunden in Zusammenarbeit mit dem zukünftigen Mieter angepasst.
Für die Mieter ist das existenziell wichtig, denn man muss den Markt ganzheitlich betrachten. Der Mieter hat neue Verkaufsflächenanforderungen, und da muss man manchmal baulich massiv eingreifen. Das sind aber Maßnahmen, die den Markt dann viele Jahre lang für den Verbraucher attraktiv machen.

Was halten Sie von den Plänen von Aldi/Lidl zur Mischnutzung, indem man auf dem Supermarkt Wohnungen oder Hotels baut?

Leinemann: Das sind Projekte, denen wir uns gerne widmen. Einige Projektentwicklungserfahrung konnten wir schon in Berlin unter Beweis stellen. Prinzipiell braucht man einen Bestand, der sich baulich dafür eignet. Gegebenenfalls muss man abreißen und neu bauen, da in vielen Fällen die statischen Reserven für die Belastungen der neuen Geschoße nicht ausreichen.
Das Konzept eignet sich für Wohnen, nicht zuletzt betreutes Wohnen, und Hotels. Wir finden hier auch den Rückhalt der Bauämter und der Politik, da ja der Flächenverbrauch und die kombinierte Nutzung immer ein Thema sind.
Es ist in jedem Fall ein interessantes Konzept, das man weiterverfolgen kann. Ein Schulterschluss, bei dem der Investor aber nicht alleine auf die Rendite achten sollte, sondern auch auf die Nachhaltigkeit. Wir glauben, dass die Verbindung zweier Nutzungsarten die Nachhaltigkeit stärker unterstreicht als ein Soloprojekt auf der grünen Wiese.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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