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Kein Plan mehr

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Zuerst hat die EZB die Zinsen auf 0,0 Prozent gesenkt, und am 21.3. trat die Richtlinie für Wohnimmobilienkredite in Kraft. Mit dieser Regulierung wird es äußerst schwer, Kredite für ein Eigenheim zu erhalten. Auf die Auswirkungen dieser beiden unkoordinierten Aktionen darf man jetzt gespannt sein.

Mit der Senkung des Leitzinses machte die EZB einen historischen Schritt, denn dieser wurde jetzt auf Null gesenkt. Geld wird sozusagen offiziell verschenkt, um zu erreichen, dass die Menschen endlich mehr Kredite für Konsum aufnehmen. EZB-Chef Mario Draghi nannte im Zuge dieser Zinsreduktion ausdrücklich das Ziel, Immobilienkredite zu verbilligen, damit mehr davon in Anspruch genommen werden können. Das Ganze ist allerdings nur Wunschdenken, denn mit der neuen Richtlinie wird die ganze Entscheidung obsolet.

Der Schuss ins Knie

Am 21. März trat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Dieses neue Regelwerk erschwert die Vergabe von Krediten zur Wohnungsfinanzierung dramatisch. Somit kommt zu den schon bestehenden Bremsen aus BaselII und BaselIII eine weitere Behinderung von Finanzierungen hinzu. Warum sich diese beiden Maßnahmen so überschneiden, liegt am Zeitpunkt des Beschlusses. Die Richtlinie wurde bereits 2014 beschlossen und musste von den Mitgliedsstaaten in nationales Recht gegossen werden, damit die Bestimmungen am 21. März 2016 in Kraft treten konnten. Es gibt somit keine einheitliche Regelung, sondern 28 nationale, zum Teil noch nicht beschlossene Varianten. In Österreich wurde für die Umsetzung ein eigenes Gesetz geschaffen, das sich mit den Verbraucherkreditrichtlinien aus dem Jahr 2008 überschneidet.

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Die großen Hürden im Gesetz

Im Vordergrund steht die Auflage für die Banken, darauf zu achten, dass sich die Kunden den Wohnungskredit auch leisten können. Was wie eine selbstverständliche Banalität klingt, stellt sich als Kreditverhinderung heraus. Die übliche Feststellung der Bonität des Kunden genügt nicht mehr. Die Bank muss nachweisen können, umfangreiche Recherchen angestellt zu haben, dass nach aller Voraussicht mit der regulären Abstattung der Finanzierung zu rechnen ist und die Kunden auch eine starke Anhebung der Zinsen verkraften können. Was auch sehr schwer wiegt, ist die Tatsache, dass Banken mit den Kunden keine Aufschübe oder ratenfreien Zeiten vereinbaren können.

Und das größte Asset– nämlich die Immobilie– verliert seine Bedeutung: Die Richtlinie bestimmt, dass die Immobilie als Besicherung keine besondere Beachtung verdient. Der Fokus liegt auf der Einkommenssituation der Kreditwerber.

Schutz vor Überforderung

Mit diesen Richtlinien sollen die Verbraucher vor einer Überforderung geschützt werden, allerdings wird geflissentlich übersehen, dass sich dann vor allem Jüngere kaum ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kaufen können. Auch Ältere, die in eine kleinere Wohnung wechseln wollen, sind im Hinblick auf die Rente betroffen. Nur gut Verdienende zwischen 30 und 50 entsprechen den EU-Regeln, und die haben meist ihren Wohnbedarf schon gedeckt. Kurz und gut: Die neuen Regularien führen dazu, dass weniger Personen kreditwürdig sind.

Es ist anzunehmen, dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten in Zuge dieser Aktion sinken wird müssen. Denn egal wie hoch der Zinssatz ist: Wenn eine Anzahl an potentiellen Kreditnehmern ausgeschlossen ist, dann wird sich die Zahl der Kredite reduzieren. Wie sich diese äußerst ungeschickte Vorgehensweise entwickelt, kann man ohnehin nicht genau sagen, aber es wirft doch ein sehr seltsames Licht auf die Entscheidungen innerhalb der Europäischen Union.

Ganz entscheidend ist aber, dass sich diese Entwicklung auch auf die Preise im Wohnbereich auswirken könnte. Denn eine sinkende Nachfrage kann zu sinkenden Preisen führen.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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