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Kein Herr im eigenen Haus

Kein Herr im eigenen Haus

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Nach längerer Pause wieder einmal ein Artikel aus dem sonnigen und warmen Naples in Florida. In einzelnen– den „besseren“– Gebieten der USA sind die Immobilienpreise schon wieder deutlich angestiegen. Verkäufer erhalten gleichzeitig mehrere Kaufangebote zum angesagten Preis und darüber. Neue Hochhäuser im hochpreisigen Segment werden zum Beispiel in Miami innerhalb weniger Wochen ab Plan verkauft. In anderen Gegenden stagnieren die Preise oder fallen sogar weiter. Meiner Ansicht nach haben wir erst die Halbzeit der US-Immobilienkrise erreicht.

Die Zahl der Amerikaner, die Eigentümer ihres Hauses oder ihrer Wohnung sind, ist auf den tiefsten Stand der letzten 15 Jahre gefallen. Waren im Jahre 2004 noch etwas über 70% stolze Besitzer ihres Heims, sind es jetzt gerade noch knapp 65%– ein niedriger Wert in einem Land, das traditionell auch von politischer Seite den Besitz der „eigenen vier Wände“ propagiert und gefördert hat.

Eigenheim nicht mehr leistbar

Obwohl die Immobilienpreise und Zinsen drastisch gefallen sind, können sich immer weniger Amerikaner ein eigenes Heim leisten. Experten schätzen, dass die Quote bis 2015 auf 64% zurückgehen wird, Tendenz weiter fallend. Diese Zahlen stammen aus der offiziellen Statistik. Zieht man davon aber die Hausbesitzer ab, die mindestens 90 Tage mit ihren Zahlungen im Verzug sind, so liegt der Prozentsatz heute nur noch bei 62,1%. Nach meiner Ansicht wird der Anteil der Eigenheimbesitzer in ein paar Jahren auf unter 60% sinken. In der Altersgruppe der 35- bis 44-Jährigen fiel die Quote zuletzt innerhalb nur eines Jahres um 3% auf 61,4%.

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Vielschichtige Probleme

Die Gründe für die Entwicklung sind vielschichtig. Über fünf Millionen Eigentümer haben in den vergangenen Jahren ihre Wohnungen und Häuser durch Zwangsversteigerung verloren. Diese Gruppe bekommt von den Banken naturgemäß für geraume Zeit keine Hypothek mehr und wird zu Mietern. Doch auch potenzielle Käufer mit besserer „Credit History“ erhälten nur noch sehr schwer eine Finanzierung. Die Banken haben ihre Beleihungsvorschriften drastisch verschärft. Wer nicht an einem der vielen Regierungsprogramme partizipieren kann (Fannie Mae, Freddie Mac, Federal Housing Authority, Ginnie Mae oder Veterans Agency), muss häufig 25–30% an Eigenkapital mitbringen.

Unter Wasser

Früher haben die Eltern traditionell den ersten Hauskauf ihrer Sprösslinge finanziert. Dies war oft problemlos möglich, hatte sich doch der Wert des Elternhauses über die Jahre erheblich erhöht, sodass es beliehen werden konnte. Im Moment sind aber immer noch (je nach Quelle und Berechnungsweise) etwa 11 bis 16 Millionen Immobilieneigentümer „unter Wasser“, das heißt, die Hypotheken übersteigen den Wert der Immobilie. Somit fällt diese Finanzierungsquelle der Erstkäufer weg. Nimmt man durchschnittlich 2,6 Personen pro Haushalt an, so sind 40 Millionen Amerikaner betroffen.

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Nachfrage nach Mietwohnungen steigt

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist parallel dazu auf 4,9% gefallen, bei Häusern auf 8,8%. In den letzten Jahren waren Mietwohnungen der florierendste Sektor im Bereich der „gewerblichen“ Immobilien. Gemäß Bloomberg TV werden in den nächsten fünf Jahren weitere sechs Millionen Eigentümer ihre Bleibe verlieren und somit vier Millionen neue Miethaushalte schaffen. Meine Schlussfolgerungen: Die Immobilienkrise ist erst zur Hälfte überwunden– und Mietwohnungen werden weiterhin eine der besten Anlagemöglichkeiten in den Vereinigten Staaten bleiben.

Ein Beitrag von:

Rainer N. Filthaut Unser Korrespondent aus Florida  ist Gründer und Geschäftsführer der IRC International Reality Corporation in Naples (Florida). Er ist zudem „Certified Commercial Investment Member“ (CCIM) und „Certified International Property Specialist“ (CIPS). Seit 16 Jahren berät er mehrheitlich europäische Investoren bei ihren US-Immobilientransaktionen. www.inter-realty.com

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