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Kasernen, Bunker, Seilbahnen
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Kasernen, Bunker, Seilbahnen

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Seit rund sieben Jahren werden von der SIVBEG in ganz Österreich Liegenschaften des Verteidigungsministeriums verkauft. Es handelt sich dabei nicht nur um Kasernen, sondern auch um Sonderimmobilien, wie zum Beispiel Bunkeranlagen. Für den Geschäftsführer Stephan Weninger ist es eine Herausforderung, große und außergewöhnliche Liegenschaften im Eigentum des Bundes zu verwerten. Er spricht im Interview über bisherige Erfolge, Herausforderungen und den schwierigen Verkaufsprozess.

Der Name SIVBEG steht für Strategische Immobilien Verwertungs-, Beratungs- und Entwicklungsgesellschaft. Was genau macht die SIVBEG?

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Im Interview

Weninger: Die SIVBEG wurde vor nunmehr über sieben Jahren gegründet, um alle nicht mehr benötigten Heeresliegenschaften zu verkaufen. Unser Auftrag lautet, alle Liegenschaften bestmöglich zu verkaufen. Um zu einem wirklich guten Ergebnis zu kommen, bedarf es bei jeder einzelnen dieser Spezialliegenschaften einer intensiven Vorbereitungszeit. So dauert bei uns ein durchschnittlicher Verwertungsprozess knapp über ein Jahr.

Warum so lange?

Weninger: Eine der elementaren Herausforderungen liegt darin, zwischen allen am Verkauf Beteiligten einen Interessensausgleich herbeizuführen. Die Gemeinden haben als oberste Widmungsbehörden ihre eigenen Vorstellungen, die sich manchmal negativ auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirken können. Da bedarf es zahlreicher Gesprächsrunden um zu einem guten Ergebnis zu kommen. Aber auch Themen wie Denkmalschutz, Kontaminationen oder Umwelt- oder Artenschutz müssen wir vor dem Verkauf weitgehend abklären.

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Wer legt den Kaufpreis fest?

Weninger: Wir beauftragen externe, unabhängige Sachverständige, den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. Diese Gutachten werden in einer Expertenkommission mit Vertretern des Bundes und weiteren Sachverständigen geprüft, und es wird dort ein Mindestverkaufspreis festgelegt, unter dem wir nicht verkaufen dürfen.

Und dann kann ich bei Ihnen direkt kaufen?

Weninger: Wenn Sie sich an der öffentlichen Feilbietung beteiligen und den höchsten Kaufpreis bieten, gerne. Es muss ja bei uns jede einzelne Liegenschaft über zwei Monate öffentlich angeboten und dann in einer Art Versteigerung an den Bestbieter verkauft werden. Nur Gebietskörperschaften haben unter ganz speziellen und strengen Vorgaben die Möglichkeit, eine Liegenschaft von der Republik im öffentlichen Interesse direkt zu kaufen.

Verkaufen Sie nur Kasernen oder auch andere Immobilien?

Weninger: Es handelt sich zum großen Teil um Kasernen, Truppenübungsplätze und Verwaltungsgebäude. Aber auch Sonderimmobilien wie ein Tunnel, Bahngleise, ein Berggipfel oder eine Seilbahn wurden von uns bereits verkauft– oder kürzlich etwa eine große Bunkeranlage. Hier haben wir ebenfalls einen sehr guten Preis weit über dem Mindestverkaufspreis erzielt.

Gibt es eigentlich viele Interessenten für diese Liegenschaften?

Weninger: Sehr wohl. Gerade bei Kasernen in guten Lagen sprechen wir sehr viele Interessenten wie Wohnbauträger, Projektentwickler und Investoren an. Wir haben zum Beispiel bei der Tegetthoff-Kaserne in Wien, in unmittelbarer Nähe zur Stadtgrenze von Klosterneuburg, fast 50 Besichtigungen gehabt und am Ende zehn verbindliche Kaufangebote erhalten. Durch die Versteigerung zwischen den Bietern konnten wir einen sehr erfreulichen Kaufpreis erzielen, der deutlich über dem Schätzwert gelegen ist. Aber auch bei anderen Liegenschaften erzielen wir hervorragende Verkaufserlöse.

An wen fließt der Kaufpreis?

Weninger: Da die Liegenschaften der Republik Österreich gehören, fließt der Verkaufserlös an das Finanzministerium, das dieses Geld wieder dem Verteidigungsministerium für Investitionen zur Verfügung stellt.

Was waren die letzten verwerteten Projekte?

Weninger: Das waren die Rainer-Kaserne und die Riedenburg-Kaserne in Salzburg.

Was ist mit den beiden Liegenschaften geplant?

Weninger: Bei der Riedenburg-Kaserne ist vor allem Wohnbau geplant, wobei der größere Teil der Liegenschaft für den geförderten Wohnbau zur Verfügung stehen wird, und die Rainer-Kaserne hat Red Bull gekauft. Das Unternehmen möchte hier laut Medienberichten seine Firmenzentrale errichten.

Verkaufen Sie die Liegenschaften nur, oder entwickeln Sie auch Projekte?

Weninger: Projekte im eigentlichen Sinn entwickeln wir nicht, aber wir entwerfen sehr wohl auch Konzepte, wobei bei größeren Liegenschaften die Konzeptentwicklung weitaus ausführlicher ist. Wir müssen uns ja im Vorfeld überlegen, was prinzipiell möglich ist, um dann in weiterer Folge zu einem realistischen Verkaufspreis zu kommen und um die richtigen Käuferkreise anzusprechen. Wir erarbeiten auch gemeinsam mit den Kommunen Konzepte und haben zum Beispiel für die Martinek-Kaserne in Baden einen Masterplan gemacht und diesen dann der Stadt Baden präsentiert. Wir würden uns freuen, wenn unser Vorschlag auf Wohlwollen stieße.

Wie ist der aktuelle Stand 2013?

Weninger: Wir haben aktuell 132 Liegenschaften verkauft und damit rund 230 Millionen Euro lukriert.

Welche Areale stehen derzeit zum Verkauf?

Weninger: Derzeit bieten wir die Straub-Kaserne in Hall in Tirol an. Weitere Liegenschaften in Wien, Salzburg und Niederösterreich werden für den Verkauf aufbereitet.

Gibt es Projekte, die gut beziehungsweise gar nicht gehen?

Weninger: Liegenschaften in Ballungsräumen sind sehr begehrt, da Wohnbauträger solche Liegenschaften dringend suchen. Aber auch an landwirtschaftlichen Liegenschaften ist das Interesse meistens sehr groß.
Liegenschafen in unattraktiven Lagen sind schwieriger an den Mann zu bringen. Aber wir haben sogar die Kremstal-Kaserne in Kirchdorf in Oberösterreich verkauft. Ihre Fläche ist sehr groß und sie liegt weit abgelegen von einem Ballungsgebiet. Man muss ja eine Nachnutzung für die Gebäude finden, das heißt eine sinnvolle Nachnutzung, und das ist dann bei solchen Projekten sehr schwer. Letztendlich wird sie aber für Wohnzwecke genutzt, mit Wohnungen und Grundstücken für Einfamilienhäuser.

Sie haben auch Kontakt zu europäischen Kollegen, welche die gleiche Arbeit wie Sie machen. Läuft die Verwertung in einem Land wie Polen ähnlich ab?

Weninger: Prinzipiell ja. Polen ist natürlich viel größer und hat eine größere Armee, daher gibt es dort auch eine viel größere Zahl an Liegenschaften– ich habe mir das angesehen, und da sind teilweise wirklich interessante Projekte in hervorragenden Lagen dabei. In Polen gibt es aber auch Häfen zu kaufen oder Flugplätze, und neben den Immobilien werden auch Kampfgeräte wie Kampfschiffe, Panzer oder Yaks, alte russische Jagdflieger, angebot. Um diese zu erwerben, benötigt man allerdings eine Permission, wie mir gesagt wurde.

Wer entscheidet, was bei uns verkauft wird?

Weninger: Das Verteidigungsministerium entscheidet, was verkauft wird, und wir bekommen tranchenweise die Aufträge, und die arbeiten wir ab. Wobei auch darauf geachtet wird, dass nicht mehrere Liegenschaften in einer Region gleichzeitig auf den Markt kommen– das wäre wenig sinnvoll.

Zuletzt hat die SIVBEG eine Liegenschaft in Rio de Janeiro verkauft. Wie kamen Sie zu diesem Objekt, und wer hat es gekauft?

Weninger: Es handelte sich bei dieser rund 1.000 Quadratmeter großen Liegenschaft um das ehemalige Österreichische Generalkonsulat. Es war die letzte bebaubare Liegenschaft direkt an der Copacabana. Dafür ist das Außenministerium zuständig, aber wir haben es zum Verkauf bekommen, da wir für das Bundesheer auch schon Auslandsliegenschaften in verschiedenen Ländern verkauft haben– nämlich die Unterkünfte der Militärattachés. Es ist aber schon eine Herausforderung, auf einem Markt, den man nicht kennt, eine so prominente Liegenschaft zu verkaufen. Beginnend mit der Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen über die Preisbildung bis hin zu möglichen Interessenten. Der Verkaufserlös betrug umgerechnet 15,3 Millionen Euro, und wir sind sehr stolz, mit diesem komplexen Auftrag ein so hervorragendes Ergebnis erzielt zu haben. Käufer ist eine brasilianische Projektentwicklungsgesellschaft aus São Paulo. Voraussichtlich wird auf dem Grundstück ein Hotel errichtet.

Haben Sie das alles alleine gemacht?

Weninger: Nein, das wäre organisatorisch aufgrund der großen Entfernung nur sehr schwer möglich gewesen. Für die Investorenkontakte und bei den Besichtigungen hat uns ein international tätiges Maklerunternehmen unterstützt, und bei der rechtlichen Abwicklung haben wir die professionelle Unterstützung der Rechtsanwaltskanzlei PHHV in Anspruch genommen, da diese sowohl über ein internationales Netzwerk als auch über die Erfahrung mit so komplexen Transaktionen verfügt.

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Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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