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Jahreswechsel – Steuerthema

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Der Jahreswechsel in der Immobilienwirtschaft – steuerlich relevante Themen

Nachdem mit dem Steuerreformgesetz 2015/16 (StRefG 2015/16) gerade die Immobilienwirtschaft von wesentlichen Änderungen im Bereich der Immobilienertragsteuer, der Grunderwerbsteuer und der laufenden Besteuerung betroffen war, halten sich die derzeit bekannten steuerlichen Änderungen, Immobilien im weitesten Sinn betreffend, für 2017 in Grenzen. Die Auswirkungen der Steuerreform 2015/16 sind für Jahresabschlüsse und Steuerklärungen 2016 erstmals anzuwenden, weshalb einige Aspekte in der Folge ebenfalls noch einmal dargestellt werden.

Im Entwurf zum Wartungserlass der Umsatzsteuerrichtlinien und des Abgabenänderungsgesetzes 2016 sind folgende Änderungen geplant:

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Aus umsatzsteuerlicher Sicht wird in den Richtlinien mit der Umsetzung einer EU Verordnung der Grundstücksbegriff neu und umfassend definiert. Kurz zusammengefasst ist für die Beurteilung, ob ein Gebäude oder Bauwerk unter den Begriff „Grundstück“ fällt, entscheidend, ob es leicht abgebaut oder bewegt werden kann. Es ist nicht nötig, dass es untrennbar mit dem Boden verbunden ist, sondern es ist zu prüfen, ob sich die Vorrichtungen zur Immobilisierung leicht, d.h. ohne Aufwand und erhebliche Kosten, entfernen lassen. Die Begutachtungsfrist endete mit 4.11.2016, eine Veröffentlichung fand noch nicht statt.

Ebenso wird derzeit am Abgabenänderungsgesetz 2016 (AbgÄG 2016) gearbeitet, dessen Begutachtungsfrist am 14.11.2016 endete. Auch hier wird hinsichtlich des Grundstücksbegriffes die Umsetzung der EU-Verordnung eingearbeitet. Weiters ist mit dem AbgÄG 2016 eine Änderung im Bereich der kurzfristigen Vermietung geplant. Diese soll zwingend USt-pflichtig sein, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur für steuerpflichtige Umsätze verwendet oder für solche, die bei der Berechnung des Vorsteuerabzuges grundsätzlich außer Ansatz bleiben. Somit soll ein zum vollen Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer bei kurzfristiger Vermietung nicht mehr unterscheiden müssen, ob sein Kunde zum Vorsteuerabzug aus dieser Leistung berechtigt ist oder nicht. Dies führt zu einem Wegfall hinsichtlich der Aufteilung von Vorsteuerbeträgen und der Notwendigkeit von Vorsteuerberichtigungen. Als Beispiel sei der Hotelier genannt, der seine Räumlichkeiten tageweise an einen nicht umsatzsteuerpflichtigen Seminarbetreiber vermietet.

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Erstmalige Anwendung der Änderungen des Steuerreformgesetzes 2015/16

Neben den geplanten Änderungen 2017 sind bei der Erstellung von Jahresabschlüssen und Steuererklärungen für 2016 erstmals die Änderungen des StRefG 2015/16 zu berücksichtigen. Dazu zählt, dass seit 1.1.2016 im außerbetrieblichen Bereich auch bei bereits vermieteten Gebäuden eine Anpassung des Grundanteils entsprechend der Grundanteilsverordnung 2016 zu erfolgen hat. Dadurch kommt es i.d.R. zu einer Abstockung des Gebäudewertes und zu einer geringeren Abschreibung.

Instandsetzungsaufwendungen sind seit 1.1.2016 auf 15 Jahre (bis dahin nur auf 10 Jahre) zu verteilen. Die Verlängerung gilt auch für bereits laufende Abschreibungen. Freiwillig verteilter Instandhaltungsaufwand ist künftig auf 15 Jahre abzuschreiben, vor 1.1.2016 bereits laufende Zehntel dürfen jedoch fortgeführt werden. Mit dem StRefG 2015/16 kam es auch zu einer Änderung des Abschreibungsprozentsatzes im betrieblichen Bereich. Der AfA-Satz für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, beträgt ohne Nachweis der Nutzungsdauer nur mehr 1,5%, für alle anderen 2,5%.

Ein Beitrag von:

Renate Pilz Renate Pilz ist eine Expertin im Immobilienbereich bei tpa. Darüber hinaus hat sie sich auf die Beratung der Rechtsformgestaltung und auf Privatstiftungen spezialisiert.

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