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Investmentchancen in Stadtentwicklungsgebieten

Investmentchancen in Stadtentwicklungsgebieten

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Step 2005 heißt der Stadtentwicklungsplan von Wien. Er enthält 13 großflächige Zielgebiete, die in den vergangenen Jahren dem Bedarf entsprechend immer wieder leicht adaptiert wurden. Unabhängig davon gibt es in Wien zahlreiche kleinere und größere Gebiete, die von der Stadt selbst, staatsnahen Betrieben oder auch privaten Unternehmen entwickelt werden. Damit wird nicht nur das eigentliche Zielgebiet, sondern auch dessen Umgebung aufgewertet und belebt, und es steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Für private Investoren, die vorausblickend agieren, bestehen lukrative Investitionsmöglichkeiten.

Wer hätte vor 15 Jahren im Stuwerviertel direkt beim Prater in Wohnimmobilien investiert? Die schlecht beleumundete Gegend punktet heute mit viel Altbestand, Grün, Ruhe, dem Anschluss an zwei U-Bahnen und einem fußläufigen Weg ins Grün des Praters und zur Donauinsel. Der 2. Bezirk gehört überhaupt zu den interessantesten Stadtteilen, da er mehrere Entwicklungsgebiete enthält. Durchzogen von den drei Stadtentwicklungszonen Donaukanal, Waterfront, Prater–Messe–Krieau–Stadion erlebt der gesamte 2. Bezirk einen fulminanten Aufschwung. Die Gegend am Donaukanal trennt letztendlich nur ein Fluss von den teuersten Flächen der Stadt, der City.

Der Traum eines Developers

Das Areal des Nordbahnhofs nimmt mittlerweile Form an. „Die Wohnbauten entlang der Lassallestraße und auch dahinter sind fertig“, kommentiert Gerald Beck, Geschäftsführer von Raiffeisen evolution: „Jetzt kommt die Infrastruktur, auch die Gastronomie zieht nach, und es beginnt die Grätzelbildung. Leben beginnt sich zu entwickeln.“ Hier entstehen einige tolle Projekte und Wohncommunities, die das Umfeld miteinbinden. Die Raiffeisen evolution selbst hat vor acht Jahren ihren Firmensitz im eigenen Büroprojekt ezone hierhin verlegt. „Als wir 2006 eingezogen sind, hat es rundherum nichts gegeben, und es ist schön zu sehen, was in acht Jahren an wertvollen städtischen Strukturen entstanden ist“, erklärt Beck: „Das ist der Traum eines Developers: Etwas zu bauen, und die Zukunft beweist, dass es der richtige Standort war.“ Eine ähnliche Entwicklung ist am nördlich angrenzenden Nordwestbahnhof zu erwarten, der allerdings derzeit noch wie ein Keil im 20. Bezirk steckt. Auf dem Areal mit seiner hervorragenden Lage nahe Innenstadt, Augarten und rechtem Donauufer soll bis 2025 ein neuer Stadtteil entstehen. Die Neunutzung des Nordwestbahnhofs bietet die historisch einmalige Chance, die beiden bislang durch Bahnanlagen getrennten Bezirkshälften der Brigittenau zu verbinden. Was das für die umliegenden Häuser des 20. Bezirks heißt, kann sich jeder selbst ausrechnen.

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Entlang der U-Bahnen

Grundsätzlich sind U-Bahn-Achsen ein wesentlicher Entwicklungspunkt – mit dem Forum Donaustadt und dem Citygate entstehen beispielsweise zwei neue Standorte entlang der U2 und der U1. Wer heute schon wissen will, wo in Zukunft Stadt entwickelt wird, der kann sich mit den neuen Plänen der U5 in Wien vertraut machen, so wie das die Immobilienprofis machen. Michael Griesmayr entwickelte das Viertel ZWEI hinter dem Prater genau unter dieser Prämisse: „Mit dem Büroprojekt ,der adler und die ameise‘ beim Gasometer gelang uns ein toller Erfolg. Vor allem auch deshalb, da das Projekt direkt an der U3 gelegen ist. Daher haben wir uns gefragt: Wo entsteht die nächste U-Bahn? Ich war sicher, dass es wieder funktionieren würde.“Derzeit läuft die Erweiterung: Aus dem bislang dominierenden Büro-Viertel ZWEI wird das Lebens-Viertel ZWEI mit zahlreichen Wohnmöglichkeiten.

Kasernen äußerst gefragt

Weitere kleinere innerstädtische Areale, die Potenzial bieten, sind die Kasernen. Die Biedermann-Huth-Raschke-Kaserne in der Montleartstraße 1 in Wien-Penzing war bisher die letzte, die verkauft wurde. Die ÖSW AG möchte insgesamt rund 150 hochwertige, frei finanzierte Eigentumswohnungen auf dem Kasernenareal bauen. Zuständig für die Verkäufe der Kasernen ist die SIVBEG, und Geschäftsführer Stephan Weninger meint: „Kasernen sind ein super Potenzial, und die Stadt Wien hat großes Interesse, dass auf den ehemaligen Kasernenplätzen auch teilweise geförderte Wohnungen errichtet werden.“ Ganz oben auf der Wunschliste von Wohnbau-Stadtrat Michael Ludwig steht die Albrechtskaserne im 2. Bezirk, die vom Bundesheer als Amtsgebäude Vorgartenstraße bezeichnet wird. Für Ludwig gibt es noch viel Potenzial für Wohnbauten an den jetzigen Standorten des Bundesheers in Wien. Von 5.200 Wohnungen für rund 13.000 Einwohner ist immer wieder die Rede. Als Nächstes sollen 2015/2016 „Teile der General-Theodor-Körner-Kaserne in der Spallartgasse in 1140 Wien auf den Markt kommen“, erklärt Weninger. Die Areale der Kasernen sind meist so groß, dass sie die Entwicklung der betroffenen Viertel entsprechend beeinflussen.

Wie Profis investieren

Das weiß auch der Immobilienprofi Erwin Hübl, Geschäftsführer von Hübel&Partner GmbH. Bereits im März des heurigen Jahrs hat er in der Spallartgasse 16 sein Wohnprojekt an die Eigentümer übergeben. Die Bebauung und Öffnung des Kasernenareals wird die Gegend weiter aufwerten. Überhaupt setzt Hübl auf Grätzel mit Zukunft: „Ich gehe davon aus, dass die obere Mariahilfer Straße hinter dem Westbahnhof in den nächsten Jahren enorm gewinnen wird. Dieser Teil von Wien zählt für mich zu den echten Geheimtipps. Wer jetzt in dieser Gegend eine Immobilie erwirbt, der kauft günstig, da die Preise entsprechend anziehen werden.“

Spannende Wohnbauten

Das gilt auch für die Gegend entlang der Felberstraße, wo die ÖBB Immobilien einen Teil der Schienen aufgeben will. Dazu Herbert Logar, Geschäftsführer ÖBB-Immobilienmanagement: „Wir gehen davon aus, dass wir zwischen Westbahnhof und Technischem Museum rund 800 bis 900 Wohnungen errichten können. Das könnten sehr interessante Projekte werden, da es zwischen der Felberstraße und dem Gleiskörper einen Geländesprung gibt.“ Was sich vielleicht etwas gewöhnungsbedürftig anhört, nämlich Wohnraum auf ehemaligen Gleiskörpern, ist in anderen europäischen Metropolen durchaus schon Realität.

So wie die gesamte Gegend rund um den Westbahnhof an Renommee gewinnt, geschieht es auch rund um den Hauptbahnhof. Nicht nur das bebaute Gebiet selbst, sondern auch die umliegenden Gegenden des 10. Bezirks werden aufgewertet, und Teile des 5. Bezirks haben schon in den vergangenen Jahren gewonnen: speziell entlang der Grenze zum 4. Bezirk zwischen der linken Wienzeile und dem neuen Hauptbahnhof.

Stadtentwicklung nach oben

Der steigenden Zahl an Einwohnern in Wien kann, so sind sich viele Experten einig, nicht nur mit Stadtentwicklung begegnet werden, sondern auch mit Aufstockung nach oben. „Der neue Wind in Wien ist erfreulich“, kommentiert Architekt Heinz Neumann: „Man denkt an Verdichtung im Stadtgebiet und steht auch höheren Häusern nicht mehr negativ gegenüber. Es ist wichtig, die Ressourcen der Infrastruktur zu nutzen und dadurch die innerstädtischen Gebiete weiter zu beleben.“ Die neue Bauordnung geht für ihn schon in die richtige Richtung. Insofern darf man gespannt sein, was die nächsten Schritte sein werden.

Unabhängig davon sind Anfang September auch die ersten Seestädterinnen und Seestädter in das von Baugruppenmitgliedern selbst geplante Vorzeigegebäude in der Seestadt Aspern eingezogen.

Stadtentwicklung findet eben überall statt.

Geplante Wohnprojekte in Stadtentwicklungsgebieten:

Seestadt Aspern:

Bis 2016 werden die ersten 2.600 Wohnungen und 260 Studierenden-Wohneinheiten fertig sein; 2022 sollen hier 10.500 vorhanden sein.

Rund um den Hauptbahnhof:

Ca. 5.000 Wohnungen– teilweise schon in Fertigstellung und übergeben. Weitere Bauflächen in Vorbereitung.

Erdberger Lände:

Die CA Immo AG arbeitet seit 2011 an der Entwicklung der „Lände3“; vor Kurzem erwarben der Projektentwickler Premium Immobilien AG und ARE Austria Real Estate das angrenzende Postbus-Areal, auf dem unter anderem 500 Wohnungen geplant sind.

Nordbahnhofareal:

Hier entsteht bis 2025 ein neuer Stadtteil mit 10.000 Wohnungen, Büros für 10.000 Arbeitsplätze, Handels- und Dienstleistungsbetrieben sowie den dazugehörigen Infrastruktureinrichtungen.

Nordwestbahnhof:

5.000 Wohnungen bis 2025– ein Viertel des gesamten Areals soll öffentliche Grünanlage werden.

Waldmühle Rodaun:

Am Stadtrand von Wien in der Kaltenleutgebner Straße sollen bis 2016 rund 450 Wohnungen entstehen.

Neu Leopoldau:

Auf dem Gelände des ehemaligen Gaswerks werden ab 2016 ca. 1.400 Wohnungen errichtet.

Citygate:

Bis 2015 entsteht an der Wagramer Straße 195 ein neues Stadtviertel mit 1.165 frei finanzierten Miet- und Eigentumswohnungen und geförderten Mietwohnungen.

Viertel ZWEI plus:

Geplante Wohnmöglichkeiten: studentisches Wohnen (2. MILESTONE in Wien mit ca. 350 Apartments), 180 Eigentumswohnungen und weitere 100 „Studios“. Fertigstellung bis 2017.

Forum Donaustadt:

Von den insgesamt sechs Gebäuden des „Forum Donaustadt“ am Dr.-Adolf-Schärf-Platz in Kagran ist ein Wohnturm mit 200 frei finanzierten Wohneinheiten geplant.

Ehemalige Marinekaserne Tegetthoff:

Insgesamt ca. 70 hochwertige, frei finanzierte Eigentumswohnungen werden bis Herbst 2016 im 19. Wiener Gemeindebezirk nahe des Kuchelauer Hafens entstehen.

Laxenburger Straße/Landgutgasse:

Voraussichtlich ab 2015 sollen auf der 9 Hektar großen ehemaligen Bahnfläche rund 1.000 Wohnungen errichtet werden.

Ein Beitrag von:

Walter Senk Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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