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Zur Wohnrechtsnovelle 2015

Seit der Veröffentlichung des Regierungsprogramms im Dezember 2013 wartet die Öffentlichkeit auf die Umsetzung der darin angekündigten Wohnrechtsreform, die „gerecht, verständlich, transparent und leistbar“ sein soll. Ein Jahr und eine gescheiterte Arbeitsgruppe im BMJ später wurde nun in Windeseile eine „Wohnrechtsnovelle“ beschlossen, die bereits am 1. Jänner 2015 in Kraft trat.

Zustande gekommen ist die Wohnrechtsnovelle 2015 überhaupt nur durch einen politischen Kuhhandel: „Tausche Erhaltungspflicht der Therme gegen Rechtssicherheit im Wohnungseigentum.“ Ein Urteil des OGH im Jahr 2011 (4Ob150/11d), wonach nicht im B-Blatt des Grundbuchs eingetragenes Wohnungseigentumszubehör (Parkplätze, Gärten, Kellerabteile) als Allgemeingut der Eigentümergemeinschaft gilt, hat große Verunsicherung hervorgerufen. Der Umstand, dass die Rechtssicherheit für eine Million Wohnungseigentümer nur im Abtausch gegen eine davon vollkommen unabhängige Regelung der Thermenerhaltung herzustellen war, sucht seinesgleichen und zeichnet ein trauriges Sittenbild der österreichischen Politik.

Die am 11.Dezember 2014 im Nationalrat beschlossene Wohnrechtsnovelle 2015 hat Auswirkungen auf das Mietrechtsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 2002 sowie das WGG und beinhaltet auch eine eigene Regelung für die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten im Teilanwendungsbereich des §1 Abs.4 MRG. In Kraft tritt sie am 1.Jänner 2015 und ist in gerichtlichen Verfahren anzuwenden, die am 1.Jänner 2015 bereits anhängig geworden, aber noch nicht rechtskräftig entschieden worden sind.

Reparatur nicht verbücherten Zubehörs

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wird eine Rechtsunsicherheit im Wohnungseigentumsrecht beseitigt. Kellerabteile, Autoabstellflächen oder Gärten gelten explizit als zu einer Eigentumswohnung zugehörig, wenn aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der Nutzwertermittlung eindeutig hervorgeht, dass diese als Zubehör einer bestimmten Wohnung zugewiesen sind. Eine separate Eintragung im Grundbuch ist nicht zwingend erforderlich. Das gilt auch rückwirkend für alle Grundbuchseintragungen, die vor dem 1. Jänner 2015 erfolgt sind.

Die Erhaltungspflicht für Wärmebereitungsgeräte des Vermieters

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wird die Erhaltungspflicht des Vermieters ausgedehnt. Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechts ist der Vermieter in Zukunft für die Erhaltung und Erneuerung von Heizthermen, Elektroboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten zuständig. Die Wartung der Wärmebereitungsgeräte ist nach wie vor Sache des Mieters, wie etwa das jährliche Service der Heiztherme.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters bezieht sich nur auf mitvermietete Wärmebereitungsgeräte, wie im Gesetz ausdrücklich klargestellt ist. Wer während eines laufenden Mietverhältnisses nachträglich eine Heiztherme in der Wohnung einbaut bzw. eingebaut hat, ist selbst für die Erhaltung verantwortlich. Ebenso steht Mietern, die in der Vergangenheit ein defektes Gerät auf eigene Kosten reparieren bzw. austauschen haben lassen, kein rückwirkender Aufwandsersatzanspruch gegen den Vermieter zu.

Die Regierungsvorlage hatte ursprünglich eine Erhaltungspflicht des Vermieters für alle Wärmebereitungsgeräte vorgesehen, sogar dann, wenn diese nicht vom Vermieter bereitgestellt wurden und somit auch nicht im Mietzins berücksichtigt waren. Erst im parlamentarischen Beratungsprozess konnten die Experten der Immobilienwirtschaft erwirken, dass diese verfassungsrechtlich bedenkliche Bestimmung entschärft wurde.

Der ÖVI sieht nach wie vor die Ausdehnung der zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters bei Altverträgen im preisgeschützten MRG-Vollanwendungsbereich als problematisch an, da eine Refinanzierung der Wärmebereitungsgeräte mitunter viele Jahre benötigt.

Weiters gilt es zu bedenken, dass Vermieter beim Austausch eines Geräts unter Umständen eine kostenintensive technische Nachrüstung vornehmen müssen, da das ursprünglich mitvermietete Wärmebereitungsgerät nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen entspricht oder auf dem Markt gar nicht mehr erhältlich ist. Als Beispiel sei hier auf die modernen, aber auch kostenintensiveren Brennwertthermen verwiesen, die ab 2015 EU-weit verpflichtend sind.

Doch die Wohnrechtsnovelle 2015 soll nur der Anfang sein. Die Bautensprecher im Parlament haben nun den Auftrag, an einem „großen Wurf“ zu arbeiten. Angesichts der Entstehungsgeschichte der Mini-Reform der WRN 2015 verheißt dies wohl nichts Gutes.

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Über den Autor

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Anton Holzapfel

MMag. Anton Holzapfel ist seit 1997 Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft. Als Interessenvertreter ist er in verschiedenen nationalen und internationalen Expertengremien vertreten. Autoren- und Herausgebertätigkeiten sowie Vortragstätigkeiten an Fachhochschulen und der Technischen Universität Wien runden sein immobilienwirtschaftliches Engagement ab.

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