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Zinshäuser: Alles anders!

Falsch ist, dass der Wiener Zinshausmarkt tot ist. So wie so falsch ist, dass das Zinshaus eine bequeme Anlage ist. Falsch ist auch, dass Berlin alle kaufen. Ja, was jetzt?

Zinshäuser sind zwar eine schöne Anlage, oft hübsch anzusehen– machen aber viel Arbeit: Ausmieten, Sanieren, Förderungen checken, langfristige Mieter finden, die die Wohnung nicht ruinieren, etc. Am Ende steht ein bescheidener Gewinn, der in den meisten Bezirken Wiens kleiner als die Inflation ist.

Mehr Verkäufe als zuvor

Und trotzdem gelten die Zinshäuser als beliebte Anlage, die Nachfrage in Wien ist seit Langem so hoch, dass man gar nicht mehr mit attraktiven Transaktionen rechnet. Es gibt sie aber dennoch. 2011 wechselten sogar um 10% mehr Häuser die Besitzer als 2010. Laut dem jüngsten Update des Otto Immobilien Zinshausmarktberichts belief sich das Transaktionsvolumen letztes Jahr auf 780 Millionen Euro. Das ist immerhin eine Steigerung von rund 10% gegenüber dem Jahr 2010. Und wo bitte sind diese Häuser verkauft worden? Immerhin heißt es landläufig (oder muss es hier „stadtläufig“ heißen?), dass das Angebot knapp sei. Darum auch die steigenden Preise. In den Bezirken 13, 18 und 19 blättert man schon über 1.000 Euro für den Quadratmeter hin. Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien und Zinshäuser bei der Otto Immobilien Gruppe, erklärt: „Zwei Drittel der Verkäufer sind Private.“ Und wer kauft? „Halbe/halbe“, antwortet Buxbaum. Das Interesse ist demnach besonders bei Unternehmen und Stiftungen recht hoch, im letzten Jahr waren vermehrte Käufe von Family-Offices aus der Schweiz und Deutschland zu bemerken.

Unbeliebte Bezirke bringen Geld

Weil Lage, Lage, Lage entscheidet, hier ein kurzes Update, was sich im letzten Jahr in den einzelnen Bezirken getan hat. Mit einem Volumen von 166 Millionen Euro blieb der erste Bezirk der beliebteste. Na ja, sagen wir: der aktivste. Denn vielleicht hätten die Interessenten auch öfter im 5., 6. und 7. Bezirk zugeschlagen– bloß gab es hier zu wenig Angebot. Explodiert sind daher die Abschlüsse im 16. und 17. Bezirk– so wie viele Experten vor einiger Zeit prophezeiten–, da die Käufer in die Lagen außerhalb des Gürtels auswichen. Die höchsten Renditen gibt es in den weniger gefragten Gegenden: Im 10., im 11., im 21. und im 22. Bezirk gibt es bis zu 6,5%. Risiko bringt eben Geld. War der Wiener Zinshausmarkt bisher hauptsächlich in der Hand der Österreicher, „so kommen jetzt auch verstärkt internationale Käufer nach Wien“, so Buxbaum: „Vor allem Familiy-Offices aus Deutschland oder der Schweiz fragen an.“

Berlin: Ausweichmarkt oder Falle?

Sollten Sie Immobilienmakler sein und noch ein Thema für eine Veranstaltung suchen, bei dem Ihnen viele Besucher garantiert sind, veranstalten Sie einfach eine Diskussion über Berliner Zinshäuser. Ob der vielen Suchenden platzten im gesamten letzten Jahr Events zu diesem Thema aus allen Nähten. Manche wurden sogar wiederholt, so groß war der Andrang. Verlockend ist ein Zinshaus in Berlin allemal, auch als Alternative zu Wien. Dass man zu seinem Investment nicht mit dem Rad fahren oder mit dem Auto mal vorbeischauen kann, ist ein Argument, das bei halbwegs rationalen Überlegungen wohl nicht zählt. Mit Airberlin ist man im Nu in der deutschen Hauptstadt.

Schlechte Qualität der Hausverwaltung

Schon eher abzuwägen gilt es, mit welcher Hausverwaltung man in Deutschland zusammenarbeitet. Von den großen in Deutschland investierten Unternehmen weiß man, dass die Verwalter-Qualität bei unseren nördlichen Nachbarn gar nicht so hoch ist, wie man vermuten würde. Vorsicht auch beim direkten Vergleichen der Märkte! Auf dem Papier bringt das Berliner Haus immer mehr Ertrag als in echt– rund 10 bis 15% muss man von den Berliner Werten abziehen, um Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen. Der Grund sind nicht auf den Mieter überwälzbare Kosten der Hausverwaltung, Versicherungen und Instandhaltungen.

Die Großen verkaufen statt zu vermieten

Fest steht, Berlin ist aufgrund der Fundamentaldaten sicher zukunftsträchtig. Viele österreichische Unternehmer hatten schon vor vielen Jahren den richtigen Riecher. Stattliche Zinshauseigentümer sind z. B. die Conwert, die S Immo AG, Axel Neuhuber gemeinsam mit Georg Stumpf sowie Franz Hartl mit seiner Citec Immobilien Gruppe. Sie alle bleiben clever und realisieren nun ihre Gewinne, anstatt langfristig zu vermieten. Sukzessive parifizieren sie ihre Bestände und verkaufen ab. Bleibt abzuwarten, in welchen Markt sie danach mit dem gewonnenen Geld hineinriechen.

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