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Wohnimmobilien Österreich: 2013 weiterhin auf hohem Niveau

Der Ausblick auf 2013 zeigt: Die heimischen Wohnimmobilien sind weiterhin gefragt, wenngleich sich die Nachfragekurve abflacht. Daneben geht die Schere zwischen Eigentums- und Mietenmarkt weiter auf.

Der österreichische Immobilienmarkt stand 2012 hoch im Kurs– dieser Trend wird sich gemäß dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) 2013 voraussichtlich fortsetzen. Immobilien gelten den Österreichern auch in Zeiten der Finanz- und Eurokrise noch immer als sichere Veranlagungsform, deren Wert im Gegensatz zu anderen Anlagevermögen erhalten bleibt. Zudem bewirken die momentan ungewöhnlich niedrigen Sparzinsen, die Angst vor der Geldentwertung und die Furcht vor dem Kollabieren des staatlichen Pensionssystems eine hohe Nachfrage nach österreichischen Immobilien.

Enormer Beratungsbedarf beim Immobilienkauf

Aufgrund der demografischen Entwicklung erfreuen sich besonders Wohnimmobilien in Ballungsräumen einer großen Beliebtheit, die 2013 voraussichtlich noch steigen wird. Vor einem kurzfristigen Kauf wird jedoch abgeraten, denn eine Immobilie „nur“ zu haben reicht nicht mehr. „Immobilien müssen auch bewirtschaftet werden. Die fachliche Beratung ist angesichts der Komplexität der mit Immobilien verwobenen Materien und des jeweiligen Marktumfelds wichtiger denn je. Hier sind Spezialisten und Marktkenner gefragt, der Beratungsbedarf ist enorm“, unterstreicht ÖVI-Vorstand Margret Funk die Wichtigkeit einer kompetenten Kaufberatung.

Preisentwicklung am österreichischen Eigentumsmarkt

Wegen der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot an Eigentumsimmobilien fand in den letzten Jahren besonders in Ballungsräumen eine kontinuierliche Preissteigerung statt. Deutliche Teuerungen gab es am Wiener Eigentumsmarkt, der nach jahrelangem Stocken in den vergangenen zwei bis drei Jahren wieder richtig in Schwung gekommen ist. Die Gefahr einer Preisblasenbildung werde es laut Andreas Wollein, CIS ImmoZert und ÖVI-Vorstand, aber dennoch nicht geben, da Immobilien weitgehend über Eigenmittel finanziert werden. Dies bekräftigt auch eine Umfrage von RE/MAX, in der die Eigennutzung als ein Hauptmotiv für einen Immobilienkauf und als wichtiger Faktor gegen eine Blasenbildung identifiziert wird. Weiters stellt Wollein fest, dass Wien bei den Immobilienpreisen lediglich langsam an das Preisniveau vergleichbarer Städte in den Nachbarstaaten aufschließt. So müssen Käufer für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Wien durchschnittlich 2.700 Euro pro Quadratmeter und für eine neue Eigentumswohnung rund 3.800 Euro pro Quadratmeter hinblättern. Zum Vergleich: In Berlin müssen Käufer bereits für eine gebrauchte Eigentumswohnung mit durchschnittlich 3.500 Euro pro Quadratmeter und für eine neue Eigentumswohnung mit rund 4.900 Euro pro Quadratmeter rechnen. Obwohl das Interesse an Immobilien in Österreich ungebrochen ist, sieht Wollein jetzt das Ende des Ansturms erreicht. Ein Fallen der Preise ist aber dennoch nicht zu erwarten, lediglich die Preiskurve wird abflachen. „Das Interesse an Immobilien ist ungebrochen, aber der große Ansturm, wie wir ihn in den letzten Jahren erlebt haben, dürfte vorüber sein“, blickt auch Funk in die Zukunft.

Marktberuhigung in den Bundesländern

Auch in den Bundesländern scheinen sich die Preisentwicklungen langsam auf hohem Niveau einzupendeln: So haben sich zum Beispiel in Graz die Immobilienpreise etwas eingebremst und entwickeln sich laut ÖVI-Landesstellenleiterin Patricia Reisinger nun moderater als die Jahre davor. Christian Schnellinger, ÖVI-Landesstellenleiter in Salzburg, sieht auch die Preiskurve am Salzburger Wohnmarkt nach den Preisanstiegen der letzten Jahre wieder abflachen und in wenig gefragten Lagen sogar nach unten gehen. Im Ländle wurde nach Ambros Hiller, ÖVI-Landesstellenleiter Vorarlberg, bis vor einem Jahr „noch alles gekauft, was im Grundbuch eintragungsfähig ist“. Heute ist die Nachfrage zwar immer noch gut, sie hat sich aber im Vergleich zu den letzten Jahren auch etwas verlangsamt. Während im Vorarlberger Luxussegment sogar noch eine Preisbewegung nach oben stattfindet, sind vor allem ältere Immobilien mit Instandhaltungsrückstau oder schlecht ausgestattete Immobilien nur mehr schwer verkäuflich.

Große Schere zwischen Eigentums- und Mietmarkt

Im Vergleich zum Eigentumsmarkt zeigt sich bei den Mietpreisen eine andere Entwicklung: In Wien sind die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb von zwölf Jahren um 80% gestiegen, während sich die Mieten im gleichen Zeitraum um 25% erhöht haben. Der Preisanstieg ist in erster Linie auf die starke Zunahme von Mietwohnungen außerhalb der MRG-Preisbindung und auf die gestiegenen Ansprüche der Mieter zurückzuführen, die Investitionen in die Ausstattung und die Qualität der Wohnungen bzw. Gebäude erwarten. „Um einen entsprechenden Mietpreis zu erzielen, muss das Gesamtpaket stimmig sein: der Grundriss, der Zustand und die Ausstattung der Wohnung, aber auch des Gebäudes bis hin zur Umgebung und zur Bewohnerstruktur des Hauses“, stellt Elisabeth Rohr, ÖVI-Vizepräsidentin, fest. Im Zuge dessen ist die bisherige Einteilung der Ausstattungskategorien in A bis D nicht mehr geeignet, den Neuvermietungsmarkt abzubilden. Generell zeigt der Trend am Wiener Mietmarkt in Richtung innerstädtische Bezirke und kleinere Wohneinheiten. Im Hinblick auf die „Parkpickerldiskussion“ werden vor allem Wohnungen mit Stellplätzen oder Garagen nachgefragt.

Modernisierung des Mietrechts gefragt

Das österreichische Mietrecht braucht einen grundlegenden Systemwechsel, der nicht mit Mietzinsdeckelvorschriften oder Zwangsmaßnahmen durchzuführen ist. ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel bekräftigt, dass der Mietwohnungsmarkt ein durchgängig marktaffines System benötigt, dessen Grundstein die Modernisierung des Mietrechts sein muss. Ähnlich wie in Deutschland soll es keine Mietzinsbegrenzungssysteme geben, sondern die Mietregulierung durch Markttransparenz sichergestellt werden. Das deutsche Vergleichsmietensystem zeigt seit Langem vor, wie Markttransparenz in einem im Wesentlichen liberal-marktwirtschaftlichen System zu hervorragenden Ergebnissen führen kann. Um die Stabilität der Märkte und marktwirtschaftliche Effizienz zu gewährleisten, muss auch die ungleiche Marktmacht zwischen Mieter und Vermieter minimiert werden. Ziel dabei ist, die Mieter maximal über die Angemessenheit des Preises zu informieren und den Mieterschutz zu stärken.

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