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Wien ist anders …

Drei bemerkenswerte und teilweise auch ungewöhnliche Entwicklungen, die derzeit auf dem Wiener Büromarkt stattfinden, geben einen interessanten Einblick in den heimischen Immobilienmarkt. Sie zeugen von Stabilität und Umdenkprozessen und sie zeigen, wie der Wohnungsmarkt partiell den Büromarkt beeinflusst.

Während man in Osteuropa derzeit damit beschäftigt ist, die alten, in der Krise zum Stillstand gekommenen Projekte zu einem Ende zu führen– sofern dies aus wirtschaftlicher Sicht tragbar ist–, stehen in Westeuropa Neubauten im Vordergrund. Allerdings fällt die Produktion von Büroflächen um „rund ein Drittel und wird voraussichtlich 2012 noch einmal um 20 Prozent fallen“, schätzt Andreas Ridder, Geschäftsführer CB Richard Ellis Österreich und für die gesamte CEE-Region. Mit zwei Ausnahmen: Die eine ist der Finanzplatz London, wo wieder mehr gebaut wird und die andere ist … Wien. Die Stadt an der Donau ist neben London einer der wenigen europäischen Märkte, wo die Erholung der Immobilienwerte und die steigenden Mietpreise zu einem substanziellen Interesse an Neubauprojekten und Projektentwicklungen geführt haben. „Die Entwicklung in Wien ist innerhalb Europas eher ungewöhnlich“, so Ridder. Am Ende des ersten Halbjahres 2011 betrug das Gesamtangebot an Büroflächen in Wien rund 10,25 Millionen Quadratmeter, davon waren ca. 70.000 Quadratmeter neu errichtete Büroflächen, wie zum Beispiel jene der ÖBB am Praterstern oder weitere Flächen des Projekts TownTown. Im zweiten Halbjahr sollten noch einmal rund 145.000 Quadratmeter an Neuflächen hinzukommen– unter anderem die Bahnhof City Wien West, das Media Quarter St. Marx oder das Bürohaus space2move. Bei all diesen Projekten handelt es sich um solche, die nach der Krise begonnen wurden, und nicht etwa um liegengebliebene, die jetzt weitergebaut werden. Das beweist, dass Wien von den Projektentwicklern als sehr stabiler Markt gesehen wird. Auch das Interesse der internationalen Investoren an Immobilien in Wien ist wieder gestiegen. Waren es letztes Jahr fast ausschließlich Österreicher, die kauften, so sind es jetzt lediglich 58%– der Rest verteilt sich auf deutsche Käufer mit rund 20% und internationale mit 22%.

Im ersten Halbjahr 2010 wurden rund 110.000 Quadratmeter Büroflächen in der Bundeshauptstadt vermietet, wobei rund 36% aller Vermietungen auf die inneren Bezirke innerhalb des Gürtels fielen und die City weiterhin die Nummer eins ist. Hier bewegen sich derzeit die Spitzenmieten bei rund 23,5 Euro pro Quadratmeter, womit sie die höchsten von Wien sind. Bis zum Jahresende 2011 könnte der Wert noch leicht ansteigen. Das hat aber weniger mit einer erhöhten Nachfrage als vielmehr mit einer Verringerung der Flächen zu tun. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien werden Gewerbeflächen umgewidmet und neuer, sehr teurer Wohnraum geschaffen. Die Nachfrage ist derzeit „unglaublich“, zeigt sich Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter der J+P Immobilienmakler, begeistert, „aber es muss alles passen. Das heißt super Lage, super Ausstattung, Tiefgarage im Haus und keine Kompromisse.“ Das Luxussegment boomt und dadurch kommt es in der City der Donaumetropole zu einem Sonderkonjunkturzyklus von Büroimmobilien, der mit dem Büromarkt weniger zu tun hat als mit der Nachfrage nach Luxusdomizilen.

Eine Analyse von EHL Immobilien zeigt, dass bei den Bürovermietungen in Wien im Jahr 2010 und insbesondere im ersten Halbjahr 2011 Büroobjekte, die bei den Kriterien Umweltverträglichkeit und Energieeffizienz überdurchschnittlich abschnitten, signifikant stärker nachgefragt waren und deutlich geringere Leerstandsraten ausweisen als vergleichbare Objekte mit geringerer ökologischer Qualität. Dementsprechend waren von den neuen Büroflächen, die 2010 und 2011 auf den Markt kamen, bereits rund 70% als „Green Buildings“ nach LEED, DGNB, ÖGNI und/oder BREEAM klassifiziert. Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien: „Früher gaben bessere Energieeffizienz, aber auch andere Ökokriterien, wie etwa ausreichend Rad-Abstellplätze, nur dann den Ausschlag, wenn Objekte bei anderen Entscheidungskriterien gleichwertig waren.“ Bis zu einem gewissen Grad nehmen die Mieter sogar einen höheren Mietpreis von 10% in Kauf, wenn ein Objekt energietechnisch und ökologisch exzellent ist. Dafür sind die Betriebskosten weitaus geringer, wobei aber nicht nur die Ersparnisse bei den laufenden Energiekosten ein Grund für das Interesse sind, sondern auch das moderne Image dieser Gebäude.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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