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Wien – ein Blick aufs Detail

Gemeinsam mit der FH Kufstein hat IMMOBILIEN.NET, Österreichs größte Immobilienplattform, eine Analyse des Wiener Eigentumswohnungsmarkts erstellt, wie es sie hierzulande bisher noch nicht gegeben hat. Wovon die Immobilienpreise in Wien wirklich abhängig sind, hat man jetzt in dieser Studie herausgefunden– und letztendlich sind es nicht die verbauten Flächen. Dann versteht man aber auch, warum sich die berühmten drei „L“ (Lage, Lage, Lage) einer Wohnimmobilien auch verändern. Es sind weiterhin drei „L“, aber sie heißen anders …

Ein Rückblick auf die letzten fünf Jahre

Im Vergleich zum Jahr 2008 sind die Preise in ganz Wien um knappe 39% gestiegen, davon sind allerdings 12% Inflation abzurechnen, was aber immer noch einen signifikanten Anstieg von 27% ergibt. „Allerdings sind die Preissteigerungen in den Bezirken sehr unterschiedlich“, so Alexander Ertler, Geschäftsführer von IMMOBILIEN.NET: „Der 1. Bezirk ist eine eigene Liga, sonst spielen alle Teilmärkte im Immobilienmarkt in Wien nach relativ normalen Regeln.“ Trotz der bisherigen hohen Preise gab es auch im ersten Bezirk eine Steigerung von rund 36%. 8.500 bis 9.000 Euro kostet eine Wohnung im Median im 1. Bezirk pro Quadratmeter (Anm. d. Red.: Der Median einer Anzahl von Werten ist die Zahl, die an der mittleren Stelle steht, wenn man die Werte nach Größe sortiert.) Spitzenreiter bei den Preissteigerungen sind aber der 7. Bezirk mit rund 52% und der 4. Bezirk mit unglaublichen 71,6%. „Im 4. Bezirk sind sehr viele Dachgeschoß-Wohnungen gebaut worden, und hier gibt es auch aktuell die meisten Angeboten für Dachgeschoß-Wohnungen“, erklärt Ertler. Daher sind die Preise auch von der Angebotsseite her sehr stark gestiegen. Interessant ist außerdem, dass der 15. Bezirk, der kein so gutes Image hatte, ebenfalls angezogen hat und, von einem niedrigen Niveau ausgehend, „zu einem mittelpreisigen Bezirk geworden ist“.

Die drei Phasen der Preisentwicklung

War die US-Immobilienkrise zunächst nur auf die USA beschränkt, so schwappte sie mit der Pleite von Lehmann Brothers im September 2008 auch auf Europa über. „Das Angebot an Eigentumswohnungen hat daraufhin mit einem Schlag zugenommen“, so Ertler. Der Grund war, dass zahlreiche Hypothekarkredite fällig gestellt wurden und es in weiterer Folge zu vielen Notverkäufen kam. Auf den Markt kamen aber schlecht ausgestattete Immobilien, die in der Gunst der Käufer nicht oben stehen. Ertler: „quantitativ viele, aber qualitativ nicht so gut.“

Ab dem 3. Quartal 2009 kam es zu „einer Umgestaltung“, wie Ertler meint. Diejenigen, die ihr Geld aus Aktien und anderen Anlagen gerettet hatten, wollten es wieder veranlagen, allerdings sicher und daher in Immobilien. Gekauft wurde, was am Markt vorhanden war, und damit stiegen in dieser Zeit auch die Wohnungspreise. „Wer damals gekauft hat, der wollte die Immobilie nicht mehr hergeben und war heilfroh, sie zu behalten, denn das Geld, das ein Verkäufer bekommen hätte, konnte man nicht adäquat woanders investieren“, so Ertler.

Seit Anfang 2012 befinden wir uns in der dritten Phase: Es gibt echte Gewinnmitnahmen, da die Preise gestiegen sind, und bei diesen Steigerungen wird so mancher schwach– außerdem gibt es zahlreiche Eigentümer, die den hohen Preisen nicht trauen und vor einem Abschwung verkaufen wollen. Daher wird derzeit zu guten Preisen verkauft..

Als wichtigen Aspekt in diesem Zusammenhang sieht Ertler, dass „wir uns an die Krise gewöhnt haben, und viele Leute haben weniger Sorgen, dass sie bei ihren Investitionen Fehler machen“. Seit 2012 funktioniert der Immobilienmarkt wieder relativ normal im Vergleich zu 2009 bis 2011, als die Nachfrage hoch, aber das Angebot niedrig war. Durch die Verkäufe ist wieder ein entsprechendes Angebot auf dem Markt.

Preisentwicklung und Mietenmarkt

Wer aufgrund des geringen Angebots von 2009 bis Ende 2011 keine Kaufmöglichkeit hatte, der ist auf „Mietwohnungen umgestiegen“. Daher ist auch die Mietwohnungsnachfrage von 2009 bis 2011 stark angestiegen, und auch 2012 sind Mietwohnungen in Wien weiterhin die Immobiliensparte mit den meisten Nachfragen. Da aber von 2009 bis 2012 kein entsprechendes Angebot geschaffen wurde, trifft die Nachfrage auf ein geringes Angebot. Die Preise bei Mietwohnungen haben sich– laut Studie– seit 2008 um 15% erhöht, bei 11,7% Inflation. „Die Mietpreise sind daher im Durchschnitt nur geringfügig gestiegen“, so der IMMOBILIEN.NET-Geschäftsführer, wobei auffällig ist, dass sie in den teuren Bezirken weniger stark gestiegen sind als in den vormals günstigeren Bezirken, wie dem 2., 20., 21. und 22. Bezirk. Durch das günstigere Mietniveau verzeichnen diese Bezirke eine höhere Nachfrage.

Was bestimmt den Wert einer Wohnung?

„Die Lage ist entscheidend, was den Wert einer Immobilie bestimmt“, so Ertler, „und hier geht es einmal um die Nähe zum Zentrum der Stadt.“ Das ist für die Wiener und Wienerinnen der Stephansdom, und je näher sich die Immobilie beim Dom befindet, desto höher ist der Wert zu veranschlagen. Auch die Lage innerhalb des Hauses ist wichtig– vor allem, wenn sich die Wohnung ganz oben befindet. Eigentumswohnungen im Dachgeschoß kosten im Schnitt um 30% mehr als Objekte in niedrigeren Etagen– bei gleicher Wohnungsgröße und gleichem Wohnungsschnitt.

Terrassen starke Preistreiber

Das Dachgeschoss alleine ist aber nicht überall in Wien für die höheren Preise verantwortlich. Erst die Verbindung mit einer Terrasse sorgt in einigen Bezirken für die starke Nachfrage und damit höhere Kosten. „In zentralen, urbanen Gebieten sind Dachgeschosswohnungen mit Terrassen sehr beliebt. Vor allem dort, wo es wenig Grünflächen gibt, ist der eigene Freiraum unter freiem Himmel als Rückzugs- und Erholungsoase heiß begehrt“, erklärt Ertler die großen Preisunterschiede. In den innerstädtischen Bezirken Mariahilf (6. Bezirk) und Neubau (7. Bezirk) lässt sich bei Eigentumswohnungen im Dachgeschoß nur ein Preisunterschied von knapp über 15% beobachten. Bei Wohnungen mit Terrasse liegt die Differenz zu Standardwohnungen bei 26%. Hohe Preisunterschiede lassen sich in Wieden (4. Bezirk) und Rudolfsheim-Fünfhaus (15. Bezirk) mit einem Plus von 34% feststellen; Spitzenreiter ist aber der achte Bezirk mit Preisaufschlägen von bis zu 42%. „In der Josefstadt ist allerdings auch die Klientel vorhanden, die bereit ist, solche Preise zu zahlen“, erklärt Ertler, weist aber auch auf die Mikrolagen innerhalb der Bezirke hin, denn im 8. Bezirk gibt es sowohl Wohnungen in Innenstadtnähe als auch solche, die direkt am Gürtel liegen.

Nur „gute“ Balkone erzielen gute Preise

Wohnungen mit Balkon sind in Wien nur teilweise beliebter. Die Preisunterschiede belaufen sich für die gesamte Bundeshauptstadt „nur“ auf 16% plus. Höhere Preise lassen sich vor allem in der Leopoldstadt (2. Bezirk), Wien-Landstraße (3. Bezirk) und Ottakring (16. Bezirk) feststellen. Hier kosten Balkonwohnungen über 25% mehr als Standardwohnungen. In Josefstadt (8. Bezirk), Simmering (11. Bezirk) und Hietzing (13. Bezirk) rangieren die Preisunterschiede zwischen 1 und 5%. „Die zwiespältige Beliebtheit von Balkonen resultiert aus den großen Qualitätsunterschieden. Ein französischer Balkon erhöht einfach nicht den Freiraum“, so Ertler: „Wenn ich einen Balkon mit zwei Meter mal eineinhalb Meter habe, dann wird das nicht als Freiraum wahrgenommen, schon gar nicht, wenn er auf die Straße zeigt.“ Wohnungen mit Balkonen, die groß genug sind, dass man zumindest einen Tisch und zwei Stühle unterbringen kann, sind hingegen sehr beliebt. Auch in Bezirken mit viel Grünraum und Einfamilienhäusern, wo man einen Wald oder den eigenen Garten vor der Türe hat, ist das Bedürfnis nach einem Balkon und damit auch der Preisunterschied geringer.

Ein preisrelevantes Merkmal: das Baujahr

Die Studie von IMMOBILIEN.NET zeigt, dass es bei den Quadratmeterpreisen je nach Bauperiode große Unterschiede gibt. Altbauwohnungen, also Objekte, die vor 1919 gebaut wurden, kosten in Wien im Durchschnitt über 3.000 Euro pro Quadratmeter. Teurer sind nur ganz moderne Eigentumswohnungen, die nach 2001 errichtet wurden. Diese erzielen im Schnitt zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Nachkriegsbauten und Gebäude aus den 80er- und den 90er-Jahren liegen im Schnitt bei 2.500 bis 3.000 Euro, Wohnungen aus den 60er- und den 70er-Jahren sogar nur knapp über 2.300 Euro pro Quadratmeter. Statistisch gesehen lässt sich zwischen den beiden Gipfeln „Altbauwohnung“ und „Neubau ab 2001“ ein richtiges Tal erkennen. „Die höheren Preise für Altbauwohnungen und moderne Objekte sind vor allem durch die gute Bausubstanz zu erklären. Ökologisch sinnvolle Adaptionen, die Einsparungen beim Heizen bringen, hohe Räume und der Komfort verbinden diese Bauperioden und heben die Wohnungen von den Gebäuden der anderen Bauperioden ab“, analysiert Ertler.

Die Größe macht den Quadratmeterpreis

Bei der Wohnfläche gilt die einfache Regel: je größer, desto teurer. Während Wohnungen bis 50 Quadratmeter knapp 2.600 Euro pro Quadratmeter kosten, erhöht sich der Preis bei einer Fläche bis zu 75 Quadratmetern bereits auf knapp 2.800 Euro. Danach steigen die Kosten sprunghaft an. 3.200 Euro muss man im Schnitt für Wohnungen bis zu 110 Quadratmeter hinlegen. Bei einer Fläche bis zu 130 Quadratmetern erhöht sich der durchschnittliche Preis noch einmal um 600 Euro auf 3.800. Wer sehr geräumig auf über 130 Quadratmetern Wohnfläche residieren möchte, muss sich mit Quadratmeterpreisen von im Mittel über 4.400 Euro im Durchschnitt anfreunden. Dazu meint der IMMOBILIEN.NET-Geschäftsführer: „Das Angebot an Wohnungen von über 100 Quadratmetern ist spärlich, und daher wird auch der Aufschlag gezahlt.“

Interessant ist, dass es bei Mietwohnungen genau umgekehrt ist: Die kleineren Mietwohnungen sind auf den Quadratmeterpreis gerechnet die teuersten, da man bei Mietwohnungen immer eine „Nummer kleiner wählt“ und es daher in diesen Segmenten eine hohe Nachfrage gibt. Ertler: „Eigentumswohnungen sucht man immer um ein Zimmer größer. Also jemand, der eine Mietwohnung mit zwei bis drei Zimmern sucht, würde eine Eigentumswohnung mit drei bis vier Zimmern nehmen.“

Aus Lage, Lage, Lage wird …

Conclusio: Eigentumswohnungen werden auch in Zukunft zu guten Preisen gefragt sein, wenn sie die drei „L“ haben. Aber aus dem bekannten „Lage, Lage, Lage“ wird „Lage, Licht, Lärm“. Ertler: „Bei jenen Immobilien, die eine ideale Lage haben und über entsprechend Licht verfügen, also etwa über einen Freiraum wie eine Terrasse oder einen großen Balkon, und auch noch ruhig liegen, werden die Preiszuschläge sicher halten.“ Gute Bausubstanz des Hauses und ökologische Sanierung sind weitere Pluspunkte für den Werterhalt der Immobilie.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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