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Wie wohnen wir morgen?

War es früher das Auto, so folgte in den 90er Jahren als Statussymbol die Wohnung: groß und auffällig. Das hat sich geändert und wird sich weiter ändern. Wohnen als Statussymbol bleibt zwar, aber Individualität wird immer wichtiger.

Egal, ob es sich um ein Penthouse oder um eine Kleinwohnung handelt, die „passende“ Wohnung soll es sein. Da sind sich die Zukunftsforscher sicher: „Die Suche nach Unikaten und Produkten oder Objekten mit einer echten Geschichte nimmt zu, da diesen das Wesen der Eigenständigkeit innewohnt– was Konsumenten vermehrt suchen.“ Und diese Konsumenten bilden in den kommenden Jahren zwei große Gruppen: zum einen die Babyboomer (geboren zwischen 1946 und 1964) und zum anderen die Millennials (geboren zwischen 1980 und 2000). Es sind unterschiedliche Formen an Wohnwünschen und Vorstellungen, die sich bei beiden Gruppen ganz wesentlich voneinander unterscheiden. Die eine Gruppe sucht seniorengerechtes Wohnen, Alters-WGs oder betreutes Wohnen, die andere eher die Städte, und hier auch nicht unbedingt die eigene Wohnimmobilie, sondern Miete und die „Stadt der kurzen Wege“. Wobei das Thema Miete nicht nur mit „Wollen“, sondern auch mit der Leistbarkeit von Eigentum zu tun hat. Damit Hand in Hand geht auch eine sich verändernde Wohnungsgröße. Die Wohnfläche wird viel eher nach der aktuellen Lebenssituation gewählt, weshalb Mieten vor Kauf kommt. Das würde aber auch einfache, unkomplizierte Mietverhältnisse erfordern, die einen leichten Wechsel möglich machen.

Räume außerhalb der Wohnung

Kleinere Wohneinheiten, wie sie bei den Millennials gefragt sind, haben aber nicht nur finanziellen Hintergrund, sondern beinhalten auch ein neues Denken. Wohnen dezentralisiert sich und findet nicht mehr an nur einem Ort statt. Der Begriff Haushalt wird immer weiter gefasst, indem auch Orte außerhalb des Wohnraums miteinbezogen werden. „Die Menschen beginnen sich ihre Wohnräume auch neu zu strukturieren“, ist der Geschäftsführer des Zukunftsinstituts, Harry Gatterer, überzeugt. Dinge, die man früher zu Hause hatte, werden jetzt in einen halb öffentlichen Raum ausgelagert– auch die Nutzung alltäglicher Dinge, die viel Platz benötigen. Waschen mit der eigenen Waschmaschine wird dann passé sein, wozu gibt es schließlich Waschsalons? Andere Räume, die sich außerhalb des Hauses befinden, gewinnen an Bedeutung. „Die Räume müssen nicht alle am gleichen Ort, sie müssen nur nutzbar sein“, so Gatterer: „Damit verändert sich der Haushalt an sich. Im urbanen Bereich ist diese Entwicklung schon sehr signifikant.“

So wird zum Beispiel auch das Fitnesscenter als nutzbarer Raum verstanden, der in gewisser Weise zum Haushalt dazugehört. In diesem Zusammenhang werden auch Treffpunkte außerhalb der eigenen vier Wände immer wichtiger. Da bietet sich zunächst einmal der Hof im Gebäude an, dem in den kommenden Jahren noch eine große Bedeutung zukommen wird. Wie in den Dörfern werden verstärkt soziale Anknüpfungspunkte auch außerhalb des eigenen Wohnbereichs wichtig werden– immerhin findet das Leben einer Kommune seit Jahrtausenden im „Ortskern“ statt.

Wohnen verändert auch die Stadt

Daher werden die neuen Wohnformen auch auf das Aussehen der Städte mehr Einfluss nehmen, als das bisher der Fall war. Während nämlich früher „nur“ Häuser gebaut wurden, um zu wohnen, und die Stadt eher dazu diente, diese Wohnblöcke zu beherbergen, wird es in den kommenden Jahren auch eine Vielzahl an urbanen Räume geben, die „Stadtleben“ ermöglichen. Schon heute verlieren reine Büro- oder Wohnviertel ohne zeitgemäße Durchmischung und zentrale Aufenthaltsqualitäten immer mehr an Bedeutung, denn es fehlt ihnen dieses wesentliche verbindende Element.

Dadurch entsteht aber ein erhöhter Bedarf an „dritten Orten“ und neuen Wohnkonzepten, wo ausgelagerte Räume optional zur Verfügung stehen, wie zum Beispiel größere Küchen, Bibliotheken, Gästezimmer oder Lernräume. Vor allem könnte auch der Bedarf an „öffentlichen Rückzugsräumen“ wachsen. In Zuge dessen werden auch Services rund um externe Wohnfunktionen wie die Entwicklung von digitalen Plattformen für die Suche und Organisation von ausgelagerten Alltags-Räumen entstehen. Teilen gewinnt an Bedeutung: nutzen ist wichtiger als besitzen.

Veränderung der Wohnkonfiguration

Innerhalb der Wohnung passiert das im Kleinen, was außen im Großen geschieht. Ein großer zentraler Treffpunkt, kombiniert mit Rückzugsmöglichkeiten; große, offene Wohnräume, die mit der Küche verbunden sind, auf der einen Seite, auf der anderen Seite getrennt begehbare Zimmer. Alle gemeinsam, aber doch jeder für sich, denn einzeln begehbare Räume als Orte des Rückzugs sind trotz einer offeneren Bauweise notwendig. Freiflächen wie Balkons, Terrassen oder Loggien waren einmal Luxus, mittlerweile sind sie ein Muss. „Sich aus der Wohnung hinausbewegen zu können, ohne aber diese verlassen zu müssen“, beschreibt sehr genau den Vorteil, der mit diesen Flächen verbunden ist.

Haustechnik in zwei Varianten

Bei der Haustechnik zeigt sich mittlerweile eine Zweiteilung. Wir werden verstärkt intelligente Lösungen brauchen, die speziell für den Bereich alter Menschen und gehandicapter Personen geeignet sind, da Hilfe und Pflege zu Hause organisiert werden. Die klassische Haustechnik betreffend lässt der Blick in die Zukunft erwarten, dass die überkomplex zu bedienenden Technologien aus dem Wohnumfeld verschwinden und sich kluge und bedienerfreundlichere Lösungen durchsetzen werden.

Was die Ausrichtung der Häuser in der Zukunft betrifft, so meint Michael Baert, Vorstand der ifa– Institut für Anlageberatung AG: „Ein Haus sollte so gebaut werden, dass alles verfügbar ist, was dem Menschen an Nutzungsmöglichkeiten einfällt. Ich denke, den kommenden Nutzern wird viel Neues einfallen, woran wir heute noch gar nicht denken.“

Zwei Profis im Jahr 1999 zur Frage: „Was werden die entscheidenden Entwicklungen des Wohnimmobilienmarktes in den nächsten 10 bis 20 Jahren sein?“

Alfons Metzger, Metzger Realitäten Gruppe

Der Anspruch an das Wohnen ist in den früheren Jahrzehnten davon ausgegangen, einfach ein Dach über dem Kopf zu haben.

Nunmehr scheint es so zu sein, dass für viele Menschen das Wohnen immer mehr eine Frage des sozialen Status und des persönlichen und familiären Wohlbefindens darstellt. Billige Bauvorhaben, welche zu 100 % und mehr Bauflächen ausnützen, die keinerlei Lebens- und Wohnqualität und auch keine Bau- und architektonische Qualität aufweisen, haben immer mehr mit der Akzeptanz am Markt zu kämpfen.

Durch den Umzug von Unternehmen in moderne Bürobauten wird es zu Leerständen im innerstädtischen Altbaubereich kommen. Die Umwidmung in repräsentative und gesuchte Wohnungen wird, wie in anderen europäischen Städten auch, zunehmen.

Diese Entwicklung ist von einer Zunahme des sozialen Geschehens im innerstädtischen Bereich begleitet. Hat es früher gerade in den Innenbezirken abends und zum Wochenende „tote Städte“ gegeben, so wird sich das in Zukunft in höherem Maße verändern. Man wird wieder in der Stadt wohnen und leben.

Wünschenswert wäre, dass es eine allgemein verständliche mietrechtliche Entwicklung gibt, die die Rechtssicherheit, die es in der Vergangenheit nicht gegeben hat, in Zukunft möglicherweise festigt.

Winfried Kallinger, Kallco

Die Wohnung für alle wird es nicht mehr geben; Zielgruppen, geschichtet nach Alter und sozialem Status, werden den Markt bestimmen und Einfluss auf die Wohntypologie nehmen.

In Verbindung mit der Differenzierung des Marktes werden sich die Baukonzepte thematisch stärker definieren. Die Architektur wird „modischer“ werden.

Plattenbauten der 60er bis 80er Jahre sind out, und zwar sowohl Miet- als auch Eigentumsobjekte. Sie decken nur mehr als Übergangswohnung das Segment des Low-budget-Wohnens ab. Städtisches Wohnen bleibt Mangelware und wird weiter gut nachgefragt. Alternative Wohnlagen sind Anlagen mit viel Grün, interessanter Architektur und corporate identity an städtischen Entwicklungsachsen (U-Bahn). Die Nachfrage wird selektiver, stärkeres Marketing ist nötig; der Makler als Einzelkämpfer hat ausgedient. Der gute alte Hausverwalter wird zum liebenswerten Relikt aus früherer Zeit. Eine komplexe Dienstleistungpalette für die Hausbewirtschaftung wird sich herauskristallisieren, die Internationalisierung wird zunehmen.

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Über den Autor

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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