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Wie finanziere ich eine Hotelimmobilie?

Beim 7. Real Estate Circle im Hotel Courtyard fand erstmals ein Spezialstream zum Thema „Hotelimmobilien“ statt. Hochkarätige Diskussionsteilnehmer beschäftigten sich mit der Finanzierung im Hotel- und Tourismusbereich.

Am 8. und 9. November 2012 fand der 7. Real Estate Circle im Hotel Courtyard by Marriott Wien Messe statt. Geschäftsführerin Romy Faisst begrüßte auch in diesem Jahr über 150 Teilnehmer aus der Führungsebene der Immobilienbranche. Am zweiten Konferenztag wurde erstmalig zum Spezialstream „Hotelimmobilien“ diskutiert. Konzipiert und moderiert wurde der Stream unter der Leitung von Martina Maly, Managing Director von Michaeler Partner. Die hochkarätigen Diskussionsteilnehmer lockten über 100 Zuhörer an. „Die Hotelimmobilie hat offensichtlich Aufschwung“, so Maly.

Bei der Diskussion „Budget Hotels versus Life Style versus Luxury“ waren sich Thomas Willms (Starwood Hotels Resorts) und Martin Lenikus (Lenikus GmbH) einig, dass der stattfindende Bettenzuwachs am Wiener Hotelmarkt, ganz gleich in welchem der drei Segmente, keine Bedrohung darstellt. „Wenn die Hausaufgaben gemacht wurden– richtiger Standort, richtiges Hotelprodukt und der richtige Brand– sind aufgrund der Nachfragesituation in Wien und auch im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten keine Befürchtungen notwendig“, so das Credo der Diskutanten: „Bisher waren wir im Luxussegment in Wien einfach verwöhnt.“

Basel II u. III Vorurteilen die Hotelimmobilie

Galt früher eine zehnfache Finanzierung als solide, erhält man heute für eine langfristige Objektfinanzierung eine maximale Finanzierung zwischen dem Vier- und dem Sechsfachen der Jahrespacht. Diese Entwicklung ist nicht zu verleugnen. Doch die Erste Bank Group setzt weiterhin auch auf Finanzierungen im Hotel- und Tourismusbereich. „Ein Betreibervertrag mit Sicherheiten für Zinsen und Tilgung und dem richtigen Standort mit den entsprechenden betriebswirtschaftlichen Kennzahlen sind vorrangig für eine Kreditvergabe“, so Ralf Zeitlberger. „Derzeit ist allerdings zu erkennen, dass mehr Finanzierungen für Investitionen in bestehende Hotels als für Neuprojekte durchgeführt werden. Dieser Trend wird sich auch 2013 durchsetzen und wird von uns als sehr positiv bewertet“, ergänzt Zeitlberger. Warimpex und die Falkensteiner Michaeler Tourism Group setzen in diesen Zeiten auf alternative Finanzierungen sowie lokale Banken an Projektstandorten in Osteuropa. Mag. Ursula Kriegl (Jones Lang LaSalle Hotels) bestätigt, dass Transaktionen derzeit langwierig sind. Die Investorenlandschaft ist allerdings viel bunter geworden. Notverkäufe sind so gut wie nicht vorhanden. Wider Erwarten sind Objekte ohne Betreiber bzw. mit Betreiberverträgen, die eine maximale Restlaufzeit von 2,5 Jahren haben, attraktiver, da sich heute Investoren gerne selbst einbringen. Man ist sich einig, dass die derzeitigen Renditeerwartungen zwischen 6,25% und 7% (bei Pachtverträgen) liegen.

Kontrollrechte und Performance-Management

Die Pacht ist nach wie vor die gefragtere Betreibervariante, wobei alle Diskutanten in der Hybridform die ideale Betreiberstruktur sahen. Hier wurde im Speziellen auf die Vorteile einer „Mitsprache“ hingewiesen. „Schon bei Abschluss eines Betreibervertrags darf seitens des Investors/Eigentümers nicht auf die Vereinbarung der Kontrollrechte, welche insbesondere den Zustand der Immobilie betreffen, vergessen werden. Ist das Kontrollrecht nicht ausreichend definiert und wird dadurch die Hotelimmobilie nicht entsprechend in Schuss gehalten, trägt dies maßgeblich negativ zum Wert der Immobilie bei“, so Dr. Gregor Famira, CMS. Am Schluss der Diskussion wurde bestätigt, dass eine langfristige Wertsicherung durch Performance-Management verstärkt werden soll. „Wir sehen diese Entwicklungen als sehr positiv an. Früher wurden wir erst für die betriebliche Sanierung eingesetzt, jetzt verstehen Investoren, dass es durch straffes Performance-Management erst gar nicht so weit kommen kann. Durch fundiertes operatives Know-how unseres Expertenteams wird sowohl beim Betreiber als auch beim Investor Vertrauen und Transparenz vermittelt“, so Maly.

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Erschienen in Inland geschrieben von Ferdinand Kalt.

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