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Wer braucht noch einen Zinshausmakler?

Wer heute ein Zinshaus erwerben oder verkaufen will, hat die Qual der Wahl: Soll man das Geschäft selbst in die Hand nehmen oder einen Makler beauftragen? Die Überlegung liegt nahe, es auf eigene Faust zu versuchen. Andererseits: 95% der Zinshäuser in Wien werden gar nicht offiziell am Markt angeboten.

Braucht man auf einem relativ überschaubaren Markt wie jenem für die Wiener Zinshäuser noch einen Vermittler? Ist es nicht günstiger, sich selbst ein Bild von der Lage zu machen und die Maklerprovision zu sparen? Die Meinungen so mancher privater Investoren bzw. Verkäufer gehen in diese Richtung. Verstärkt wird dieser Trend noch dadurch, dass die große Boomphase bei Wiener Zinshäusern zur Neige zu gehen scheint– der Markt beruhigt sich, Angebot und Nachfrage haben sich auf hohem Niveau stabilisiert.

Eine komplexere Sachlage

So einfach, wie die Sache scheint, ist sie jedoch nicht. Denn die meisten Häuser wechseln den Eigentümer, ohne je offiziell auf den Markt zu kommen. Privatleute erfahren bestenfalls im Nachhinein, dass ein bestimmtes Objekt zu kaufen war– die Möglichkeit, mitzubieten, haben sie mangels Branchenkontakten nie bekommen. Die Zusammenarbeit mit einem Makler ist auch aus anderen Gründen zu empfehlen. Zunächst der Zeitgewinn: Käufer finden früher das gewünschte Objekt, Verkäufer den geeigneten Abnehmer. Daraus resultieren finanzielle Vorteile: Erstens bindet man nicht seine Zeit und kann sich auf seine eigenen Stärken konzentrieren; und zweitens ist das Kapital umso früher sicher angelegt, je früher man das entsprechende Zinshaus gefunden hat, bzw. kommt man als Verkäufer schneller zu seinem Geld.

Marktbeobachtung und Kenntnis der Marktteilnehmer

In vielen Fällen kommt es ohne Makler gar nicht zur gewünschten Transaktion, weil das betreffende Objekt nicht am offiziellen Markt angeboten wird. Der Experte aber beobachtet den Markt sehr genau. Gut informierte Makler kennen die Namen jedes einzelnen Käufers oder Verkäufers aus dem Grundbuch; diese tiefe Marktkenntnis ist erfolgsentscheidend und einer der wichtigsten Vorteile für die Klienten. Der Makler kennt darüber hinaus die Interessen der unterschiedlichen Marktteilnehmer– und die gehen oft weit über reine Preisüberlegungen hinaus; und zwar auf beiden Seiten des Marktes. Hier teuer abstoßen, dort billig kaufen ist also nicht das Einzige, das zählt. Andererseits haben in den vergangenen Jahren einige private Verkäufer weniger lukriert, als möglich gewesen wäre– und somit quasi Geld auf der Straße liegen lassen.

Private Verkäufer könnten viel mehr lukrieren

Es passiert immer wieder, dass Häuser innerhalb weniger Monate, manchmal sogar nur Wochen, mit 30 bis 70% Aufschlag weiterverkauft werden. Die hohe Nachfrage ist nur ein Grund für dieses Phänomen– der andere ist die Unwissenheit mancher Verkäufer hinsichtlich des wahren Potenzials ihrer Immobilie. In den vergangenen zwei Jahren hätten seitens privater Verkäufer schätzungsweise rund 125 Millionen Euro mehr lukriert werden können– pro Jahr. Denn vom gesamten jährlichen Transaktionsvolumen in der Höhe von rund einer Miliarde Euro entfielen ca. 250 Millionen auf schnelle Weiterverkäufe; und die Hälfte der Wiener Zinshausverkäufe ging von Privatpersonen aus. Conclusio: Rund 125 Millionen Euro hätten seitens privater Erstverkäufer zusätzlich lukriert werden können.

Apropos Potenzial

Eine oft diskutierte Frage ist jene der Rentabilität. Viele Käufer konzentrieren sich diesbezüglich zu sehr auf die Rendite zum Kaufzeitpunkt– viel wichtiger ist jedoch, was man zukünftig lukrieren kann. Um dieses Potenzial richtig beurteilen zu können, muss man Rendite, Substanzwert und Durchschnittsmiete kombiniert betrachten. Wer sich für Fremdvermittlung entscheidet, sollte sich jedenfalls vorher genau überlegen, welchen Partner er sich aussucht. Neben Seriosität und Kompetenz ist Spezialisierung ein wichtiges Selektionskriterium. Spezialisten können sich intensiver mit dem Markt beschäftigen, wissen früher als andere über Entwicklungen Bescheid und können schneller darauf reagieren. Denn wer sich ganz auf ein bestimmtes Thema konzentriert, ist auf dem betreffenden Gebiet meist besser als ein Generalist. Der 100-Meter-Läufer wird in seiner Spezialdisziplin den Zehnkämpfer in aller Regel übertrumpfen. Wichtig für potenzielle Käufer ist auch die Frage, ob sich der jeweilige Partner ausschließlich als Makler betätigt oder auch als Investor auftritt. Letzteres birgt die Gefahr, dass das Unternehmen selbst Interesse an den schönsten Objekten hat und so zur Konkurrenz für den eigenen Klienten werden kann. Beim reinen Makler bleibt dieser Interessenskonflikt aus, da er nicht für den Eigenbedarf arbeitet. Was das Marktpotenzial betrifft, ist der Wiener Markt nach wie vor sehr interessant: Derzeit sind beispielsweise rund 150 Zinshäuser verfügbar. Wer kaufen will, hat also nach wie vor eine reiche Auswahl und gute Aussichten auf eine zukunftssichere Investition.

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Über den Autor

gerhard-hudej

Gerhard Hudej

Gerhard Hudej ist konzessionierter Immobilientreuhänder in Wien und spezialisierter Zinshausmakler.

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