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Viele offene Fragen

Die CA Immo AG gehört zu den größten Immobilienaktiengesellschaften in Österreich, und derzeit stehen 16,8% des Unternehmens zum Verkauf. Die UniCredit Bank Austria AG möchte ihren Anteil verkaufen– am besten in Bausch und Bogen. Das wirft einige interessante Fragen auf.

Eigentlich seltsam. In Zeiten der wirtschaftlichen Unabwägbarkeiten zählen Immobilien zu den interessantesten Veranlagungen. Noch dazu, wenn es sich um gute Immobilien handelt, die vernünftig gemanagt sind. Und von solchen trennt sich jetzt die UniCredit Bank Austria AG. Die Wiener Tochter des italienischen Finanzriesen Unicredit ist schon seit Langem die größte Einzelaktionärin und damit Kernaktionärin der CA Immo und möchte ihre 16,8% an der Aktiengesellschaft verkaufen. Im Ganzen.

Da drängt sich zunächst die Frage auf, warum eine Bank einen mit 5,5% sicher rentierenden Anteil, der 240 bis 300 Millionen Euro wert ist und weiter steigen könnte, in Zeiten wie diesen nicht in ihrem Besitz lässt. Bei einem aktuellen Aktienkurs von etwa 15 Euro notiert die Gesellschaft um 30% unter dem inneren Wert ihrer Immobilien.

Die CA Immo AG ist hervorragend aufgestellt, wurde in den vergangenen Jahren souverän durch die schwierigen Zeiten geführt und zählt zudem in Deutschland als Eigentümerin der Vivico– der Immobiliengesellschaft der Deutschen Bahn, die sie im Dezember 2006 erworben hat– zu den Big Playern am deutschen Markt.

Es ist aber noch schlimmer: Die Bank veräußert nicht nur ihren Anteil, sondern praktisch auch die Kontrolle über ein Immobilienportfolio mit Fokus Gewerbeimmobilien in Österreich, Deutschland und vier Ländern in CEE im Wert von 3,5 Milliarden Euro. Das ist es, was die Unicredit mit dem Verkauf ihres Anteils an der CA Immo bewirkt. Denn die Unicredit ist der einzige Kernaktionär der Bank, und wenn das Paket verkauft wird, wovon man derzeit am Markt ausgeht, dann können die neuen Eigentümer auch das Management selbst bestimmen– also faktisch die CA Immo übernehmen. Das wirft auch die Frage auf, warum man so leichtfertig mit einer über Jahrzehnte hinweg aufgebauten Struktur umgeht.

Noch dazu, wo doch die CA Immo auf ihren Streubesitz und die privaten Kleinanleger immer stolz war. Laut der Webseite der CA Immo befinden sich die restlichen 83,2% der Aktien im Streubesitz: 32% davon gehören institutionellen Investoren und 50% privaten Kleinanlegern– und die hat man ja nicht selbst ins Boot geholt, sondern über die Bank Austria. Wenn man sich entschlossen hat, den Anteil in einem Stück zu verkaufen und damit die gesamte CA Immo eigentlich auf das Spiel setzt, fragt man sich, warum eine Bank 20 Jahre über das eigene Vertriebsnetz Kleinaktionären Anteile verkauft und dann genau diese Gesellschaft einfach aus der Hand gibt– oder sie sogar Mitbewerbern andient.

Mehr als 20 potenzielle Käufer sollen sich bei der Citigroup, welche die Bank Austria als Beraterin für die CA-Immo-Veräußerung gewählt hat, bereits gemeldet haben. Große internationale Finanzinvestoren interessieren sich verständlicherweise ebenso für den Kauf wie Fonds aus aller Welt– aber auch der größte heimische Konkurrent, die Immofinanz Group.

Es steht natürlich jedem privaten Unternehmen, wie es die Unicredit ist, frei, mit wem es Verhandlungen führt, doch sollte in so einem Fall auch die Historie betrachtet werden, und es bleibt unklar, warum die CA Immo nicht mit offenen Karten spielt und vielleicht medienwirksam dem einen oder anderen Interessenten eine Absage erteilt, um den Aktionären zu zeigen, dass man in ihrem Sinne handelt. Die Immofinanz Group ist nämlich ein klarer Mitbewerber am Markt, und das wirft die Frage auf, ob die Anteile tatsächlich nur erworben werden würden, weil sie eine ideale Ergänzung zum eigenen Portfolio wären.

Eine Reihe von Interessenten will sogar die Mehrheit an der CA Immo und schlägt in ihrem vorläufigen Offert ein freiwilliges Übernahmeangebot vor. Das heißt: Sie kaufen die 16,8% nur, wenn sich genügend andere Aktionäre finden, die ihre CA-Immo-Aktien verkaufen wollen.

Auf jeden Fall sollte man als verantwortungsvoller Großaktionär, der ein Unternehmen seit 20 Jahren mitaufgebaut hat, indem man an Privatpersonen Aktien verkauft, darauf achten, wem man seine Anteile gibt. Ob das jemand ist, der eine Idee hat und das Unternehmen wachsen lässt, oder ob man sie jemandem gibt, der die Gesellschaft eventuell schlucken will.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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