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Ungewöhnlich und fordernd

Die Situation am Wiener Büroflächenmarkt ist historisch ungewöhnlich, und es ist weder für Mieter noch für Vermieter einfach – dafür läuft der Markt aber recht gut.

Die historisch geringe Produktion an neuen Büroflächen sollte eigentlich eine Entspannung für die Vermieter bringen. Dem ist aber nicht so. Trotz der wenigen neuen Flächen, die auf den Markt kommen, „bleibt der Mietermarkt hart umkämpft“, wie Ewald Stückler, Geschäftsführer von T.O.C., tecno office consult feststellt: „Es fehlt hier an Vertrauen in die Politik und an einem echten Aufschwung seitens der Investoren zur Neuflächenproduktion und vonseiten der Unternehmer an Investitionslust.“ Der Markt generiert sich aus sich selbst, und „Österreich kann nicht ewig im eigenen Sud kochen, da wird uns absehbar die Einlage ausgehen“. Stücklers Einschätzung wird durch das Wettbewerbsranking 2016 des renommierten IMD bestätigt. Österreich hat sich um zwar um zwei Plätze verbessert, liegt aber immer noch im hinteren Mittelfeld. Der Abstand zu EU-Ländern wie Schweden oder den Niederlanden ist nach wie vor groß. Unser Nachbar Schweiz liegt übrigens auf Platz 2 und damit um 22 Ränge besser als Österreich.

Umzug statt Zuzug

Weiterhin trägt sich also die Nachfrage nicht durch Zuzüge, sondern durch Umzüge, und ist trotzdem „in allen Flächenbereichen etwas besser als im Vorjahr“, stellt Alexander Fenzl, Leiter der Gewerbeimmobilien-Vermarktung bei der Otto Immobilien Gruppe, fest. Die Nachfrage im Bereich zwischen 200 und 500 Quadratmetern ist auf ähnlichem Niveau wie im vergangenen Jahr. Die voraussichtlich etwas höhere Vermietungsleistung im heurigen Jahr ist auf eine stärkere Nachfrage nach größeren Flächen zurückzuführen. Auch sieht Herbert Velten, Leiter der Büroimmobilien-Abteilung bei Colliers Österreich, „eine gewisse positive Grundstimmung, die trotz der geringen Zahl an Erstbezugsflächen Unternehmen nicht abhält, notwendige Veränderungen vorzunehmen.“

Flächen werden knapp

Die weiterhin anhaltende Nachfrage und die historisch geringe Neubautätigkeit bei Bürogebäuden– parallel dazu weitere Umwidmungen von ehemaligen Büros in Wohnungen– führt zu einer Flächenverknappung, „die sich mittlerweile in Teilbereichen sehr deutlich zeigt“, so Fenzl. So wurden die noch vorhandenen modernen Flächen im Ersten Bezirk sukzessive absorbiert. Da derzeit kein neues Büroprojekt im Zentrum geplant ist, „können wir bereits jetzt einen Engpass beobachten“. Dieser könnte in weiterer Folge zu einer Preissteigerung in diesem Segment führen. Nicht nur für die City, sondern für die ganze Stadt rechnet BAR-Geschäftsführer Michael Zöchling auf Grund der wenigen Flächen „mit einem signifikanten Anstieg der Mietpreise.“

Chance für Zweitbezüge

Durch die mangelnde Neubautätigkeit haben derzeit Zweitbezüge eine hervorragende Chance, vom Markt aufgenommen zu werden. Zahlreiche Objekte, die nicht als Wohnbau konzipiert werden können, kommen saniert und renoviert auf den Markt. „Grundsätzlich sind hochwertig renovierte Objekte marktunabhängig immer eine gute Wahl“, meint Velten und merkt an, dass die aktuelle Knappheit für die Mieter auch ihre positiven Seiten hat: „Vermieter sind vor allem bei problematischeren Objekten zu größeren Zugeständnissen bereit.“ Sie versuchen damit Mieter und Interessenten noch vor den ab 2018 neu auf den Markt kommenden Flächen über diesen Zeitraum hinaus mit attraktiven Angeboten zu binden.

Mangel durch Konzentration abgeschwächt

Flächenangebote kommen aber auch aus einer anderen Ecke. Aktuell gibt es speziell in der Bankenlandschaft einen starken Umbruch. ERSTE Campus oder Bank Austria Campus konzentrieren die verstreuten Büroflächen der beiden Kreditinstitute, denn diese ziehen jeweils mit ihren Tochtergesellschaften an einen neuen, zentralen Standort. Dadurch kommen Bestandsimmobilien in guten Lagen auf den Markt, die nach erfolgreicher Revitalisierung für Klein- und Mittelbetriebe als neuer Bürostandort durchaus sehr interessant sein können. Auch für Retailer kann etwas dabei sein „da viele Bankfilialen in absoluten A-Lagen frei werden“, so Stückler.

Hauptsache flexibel

Die Zeiten sind unsicher, und ob man das positiv oder negativ bewerten will, sei einmal dahingestellt, aber auf jeden Fall müssen die Büroflächen auf die Entwicklungen reagieren können. Wenn ein Gebäude grundsätzlich gewisse Lagevoraussetzungen vor allem hinsichtlich öffentlicher Anbindung, Lageimage und Infrastruktur erfüllt hat, „wird immer mehr Rücksicht auf eine flexible Gestaltbarkeit der Flächen gelegt“, so Fenzl. Gefragt sind vor allem neue Flächen, die höchste Flächeneffizienz mit maximaler Flexibilität vereinen. „Nur so können Unternehmen auf Veränderungen in der Organisationsstruktur problemlos und unverzüglich reagieren“, meint Zöchling und sieht in diesem wichtigen Punkt– nämlich in der Flexibilität– auch den Nachteil für Zweitbezüge, „sofern sie vor 1995 errichtet wurden. Diese werden gegenüber neu errichteten Gebäuden immer das Nachsehen haben.“

Neuer Standort kombiniert mit Kultur

Interessant ist für T.O.C.-Chef Stückler, dass Standortverlegungen nicht nur eine örtliche Veränderung bedeuten, sondern viele größere Mieter eine Übersiedelung nutzen, um ein neues Office- bzw. Arbeitskonzept umzusetzen: „Besonders wichtig ist es den Mietern, vor einer Standortverlegung die Chance einer Veränderung auch im Unternehmen zu nützen.“ Die eigene Bürokultur wird hinterfragt und in vielen Fällen eine Standortverlegung professionell geplant. „Dabei geht es nicht um den Umzug von Mitarbeitern und Möbeln allein, sondern sehr stark um einen Change-Management-Prozess zur Findung der neuen Firmenkultur, umgesetzt an einem neuen Standort.“

Cluster und Umgebung

Der muss allerdings „alle Stückerln“ spielen. Eine direkte öffentliche Verkehrsanbindung ist ohnehin ein „must have“, aber Außenbereich und Umgebung werden immer wichtiger. Wenn man neue Büroflächen sucht, dann am besten in einem geeigneten Umfeld, und der Trend geht weiterhin– wie schon die letzten Jahre– Richtung Bürocluster: Hauptbahnhof, Quartier Belvedere Central, Viertel Zwei, Euro Plaza, Vienna DC oder City. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass der Erdberger Mais als Cluster noch nicht wahrgenommen wird. Das liegt vermutlich auch an seiner Größe. Das Entwicklungsgebiet beinhaltet zwar vom t-mobile Center über das Marximum bis zu St. Marx und Towntown gute Projekte, aber es ist noch nicht ganz klar als gesamte Einheit zu erkennen. Zahlreiche Bauvorhaben (siehe Interviews) werden hier sicherlich eine Veränderung bewirken, und man darf gespannt sein, wie sich das Areal in Zukunft präsentieren wird.

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Über den Autor

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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