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Trendwende: Wohnungen werden kleiner und flexibler

Laut statistischem Bundesamt investiert der Deutsche im Durchschnitt mehr als ein Drittel seines gesamten Konsumbudgets ins Wohnen. Damit steigen auch die Ansprüche an die eigenen vier Wände: zentral gelegen, umweltfreundlich und stylisch. Wenn aufgrund steigender Mietpreise Einschränkungen gemacht werden müssen, dann wird am ehesten auf Wohnfläche verzichtet.

Im Jahr 2011 betrug die durchschnittliche Wohnfläche 110 Quadratmeter und entsprach damit dem Wunsch nach großen, offenen Wohnungen, der in den 1970ern seinen Anfang nahm. Aufgrund steigender Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum, mangelnder Kapazitäten und damit einhergehend steigendender Mietpreise lag die deutsche Durchschnittswohnung 2015 nur noch bei 91 Quadratmetern. Aktuell sind Wohnungen mit einer Größe zwischen 65 und 70 Quadratmetern am meisten gefragt.

Mehrere Ursachen

Zum einen sinkt der Bedarf an großen Wohnungen mit mehreren Zimmern, da die Haushalte immer kleiner werden. Neben der steigenden Zahl an Singlehaushalten ist die Geburtenrate in Deutschland trotz Anstiegs auf 1,47 Kinder (Messung statistisches Bundesamt 2015) in den vergangenen Jahren nach wie vor niedrig. Singles geben sich oft schon mit einem Zimmer zufrieden– der Anteil der Singlehaushalte lag nach Erhebungen des statistischen Bundesamtes von 2014 bei 37,2%, Tendenz weiter steigend. Familien mit Kindern suchen 3-Zimmer-Wohnungen.

Der demografische Wandel und die damit einhergehende Alterung der Bevölkerung stellt die Wohnungsentwicklung vor eine weitere Herausforderung: Die Best Ager zieht es zurück in die Städte, die Nachfrage nach kompaktem Wohnraum steigt. Laut unserer repräsentativen DC-Wohnstudie 2015, die gemeinsam mit Dahler Company und TNS Infratest durchgeführt wurde, sinken die Anforderungen an die Wohnungsgröße mit der Höhe des Alters.

Logischer Kompromiss

Der Mangel an kleinen Wohnungen in den großen deutschen Städten und die anhaltend große Nachfrage führen schließlich zu einem raschen Anstieg der Mietkosten. Um nicht in die Peripherie ziehen zu müssen, sind Zugeständnisse bei der Wohnungsgröße der logische Kompromiss. Obwohl sich der durchschnittliche Wohnraum in den letzten Jahren bereits stark verringert hat, geben die Deutschen den größten Teil ihres Budgets für das Wohnen aus. Laut Statistischem Bundesamt waren es im vergangenen Jahr 35%.

Die Immobilienbranche reagiert bereits auf die Trendwende und stattet Neubauten vermehrt mit einer großen Anzahl kleiner Wohnungen aus. Mit multifunktionalen und flexiblen Lösungen können wir den Grad der Nachhaltigkeit für die Stadt und den Nutzer erhöhen und der steigenden Nachfrage gerecht werden.

Neue Konzepte

Wir arbeiten an einem modularen System, das sich den Bedürfnissen und Lebensphasen der Mieter anpasst, also mit ihnen mitwächst oder–schrumpft: Für einen Neubau wird ein Standardmodul entwickelt, das die kleinste Wohneinheit des Gebäudes widerspiegelt. Dieses entwickelt man mit Erschließungskernen durch die vertikalen Punkte der Haustechnik so, dass man es je nach Bedarf umsetzen kann. Nach Realisierung des Baus beginnen wir zu vermieten. Im Idealfall kann dann jeder Mieter sagen, wie viel Achsraster– somit Platz– er haben möchte. Im Laufe der Zeit kann es sein, dass der Mieter mit Kindern nach deren Auszug auf ein oder zwei Module reduzieren möchte. Dann kann ein einzelnes Modul abgetrennt und weitervermietet werden. Der Hotelsuite-Charakter mit integrierten Einbauschränken erfüllt den Wunsch nach Effizienz und Flexibilität.

Modulares Bauen

In der HafenCity arbeiten wir bereits mit dem Modulbau-System: Die Wohnungen im Quartier KPTN bestehen aus einzelnen Einheiten, die entsprechend den Wünschen und Bedürfnissen der Mieter zu größeren oder kleineren Wohnungen zusammengesetzt werden können. Das modulare Bauen garantiert nachhaltige Flexibilität während der gesamten Betriebszeit des Gebäudes und wirkt damit dem steigenden Druck auf den innerstädtischen Wohnungsmarkt entgegen.

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Über den Autor

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Lothar Schubert

Lothar Schubert ist Projektentwickler und geschäftsführender Gesellschafter von DC Developments. Ab 2002 war er Niederlassungsleiter und Prokurist, später Geschäftsführer der STRABAG Projektentwicklung GmbH (heute STRABAG Real Estate). 2007 gründete er DC Commercial und 2009 DC Values, die er seitdem als geschäftsführender Gesellschafter leitet, ebenso wie seit 2014 DC Residential. Aus DC Commercial und DC Residential wurde 2016 DC Developments.

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