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Sicherheiten in der Insolvenz des Bauträgers

Die Insolvenz eines großen Bauträgers kann für Private dramatische Folgen nach sich ziehen. Denn oft ist der Kaufpreis zumindest teilweise bezahlt, doch die Fertigstellung der Wohnung oder des Hauses noch weit entfernt. Hier werden daher kurz die Sicherungsmodelle des BTVG und die rechtlichen Möglichkeiten der Erwerber dargestellt.

Tätigkeitsumfang des Bauträgers

Grundsätzlich ergibt sich das Leistungsbild des Bauträgers aus zivilrechtlich abgeschlossenen Verträgen. Es ist also nicht feststehend, sondern wird durch die Art des Bauvorhabens bestimmt und in der Regel jeweils individuell vereinbart.

Es kommt dabei auch darauf an, in welcher Funktion der Bauträger gegenüber dem Nutzer auftritt und in welcher Rechtsbeziehung er ihm gegenübersteht. Handelt es sich um einen Vertrag mit Konsumenten, ist das Leistungsbild zwar grundsätzlich disponibel, aber nicht gänzlich frei. Bei professionellen „Auftraggebern“ gibt es derartige Einschränkungen nicht.

Durch den Bauträger werden insbesondere folgende Tätigkeiten veranlasst beziehungsweise von ihm selbst durchgeführt:

  • Grundstücksbeschaffung und Prüfung der Projektvoraussetzungen;
  • Projektentwicklung und Entwicklung des Bau- und Nutzungskonzeptes und der Finanzierungskonzeption;
  • Baureifmachung;
  • Zusammenstellen und Leiten des Teams der Planer und Baubeschaffenden und Gesamtprojektleitung;
  • Verwertung (Organisation der Vermietung oder des Verkaufs an Konsumenten, Investoren oder Betreiber).

Der Bauträger übt diese Tätigkeit selbst aus oder bedient sich für Spezialfragen, wie etwa Rechtsfragen oder bei komplexeren steuerlichen Überlegungen oder Verwertungsfragen der Dienste von Rechtsanwälten, Notaren, Steuerberatern und Immobilienmaklern.

Das Leistungsbild des Bauträgers kann nicht als taxativ angesehen werden. Der Bauträger hat seine Kunden darüber aufzuklären, dass seine Dienstleistungen zu honorieren sind. Das Honorar ist im jeweiligen Einzelfall nach Maßgabe der übernommenen Leistungen, Haftungen und Risiken zu vereinbaren.

Anwendungsbereich Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Das Bauträgervertragsgesetz schützt Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen vor allem vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen, sollte es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommen.

Am 01.07.2008 ist eine Novelle in Kraft getreten. Die Neuregelungen gelten ausnahmslos für Verträge mit Bauträgern, die ab 1. Juli 2008 abgeschlossen wurden.

Das BTVG gilt für alle Verträge mit Bauträgern, bei denen der Erwerber vor Fertigstellung mindestens € 150,- pro m2 Nutzfläche als Vorauszahlung leisten muss. In diesen Betrag einbezogen sind alle Zahlungen, die der Erwerber an den Bauträger oder Dritte leistet, daher auch für vom Bauträger angebotene Sonder- und Zusatzleistungen, die von dritten Professionisten erbracht werden, aber auch Aufschließungskosten, Gebühren oder Steuern.

Bauträgervertrag
Allgemeines
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb von

  • Eigentum
  • Wohnungseigentum
  • Baurecht
  • Bestandrecht, d.h. Miet- oder Pachtrecht
  • Eines sonstigen Nutzungsrechtes einschließlich Leasing an Gebäuden, Wohnungen und Geschäftsräumen, die erst errichtet oder grundlegend erneuert werden.

Erwirbt zwar der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten, besteht aber dennoch eine wirtschaftliche Einheit mit der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung, handelt es sich ebenfalls um einen Bauträgervertrag.

Bauträger ist, wer sich verpflichtet, die genannten Rechte einem Erwerber zu übertragen- unabhängig davon, ob er das Gewerbe des Bauträgers ausübt.

Bauträgerverträge müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Liegt bei Abschluss des Bauträgervertrages noch keine Baubewilligung vor, kann vereinbart werden, dass den Bauträger aus der verspäteten Übergabe keine Verzugsfolgen treffen, der Erwerber aber dennoch an den Vertrag gebunden bleibt. Dies allerdings nur dann, wenn die Verzögerung auf eine lange Dauer des Bauverfahrens zurückzuführen ist, dies für den Bauträger nicht vorhersehbar und durch ihn auch nicht abwendbar war und die Verzögerung nicht mehr als ein Jahr beträgt.

Inhalt des Bauträgervertrages

Jeder Bauträgervertrag muss zumindest folgende Punkte enthalten:

Genau bezeichnet werden müssen:

  • das Gebäude,
  • die Wohnung oder der Geschäftsraum mit Zubehör sowie
  • die vom Erwerber benützbaren Teile der Gesamtanlage; das Ausmaß,
  • die Lage und die Widmung des Objektes und der Anlage.
  • Übergeben werden müssen:
  • Pläne,
  • Baubeschreibungen,
  • eine Beschreibung der Ausstattung und ihr Zustand.
  • Enthalten sein muss:
  • ein allfälliger Hinweis, dass das Objekt oder die gesamte Anlage in einer wildbach- oder lawinenbedingten Gefahrenzone oder einem Hochwasserabflussgebiet liegt
  • eine etwaige Führung im Verdachtsflächenkataster oder eine Anführung im Altlastenatlas
  • der Preis und Zahlungen für Sonder- und Zusatzleistungen
  • Informationen über Abgaben und Steuern sowie Kosten der Vertragserrichtung und Vertragsabwicklung
  • der späteste Übergabetermin des Objektes
  • der Fertigstellungstermin der Gesamtanlage
  • allfällige dingliche oder obligatorische Lasten, die vom Erwerber übernommen werden müssen
  • die Fälligkeit der Zahlungen
  • die Art der Sicherung
  • das Konto des Bauträgers, auf welches die Beträge des Erwerbers bei Sicherung durch Garantie oder Versicherung einzuzahlen sind
  • Informationen über die damit verbundenen Rechtsfolgen sowie einen allenfalls zu bestellenden Treuhänder.

Preis

Es kann entweder ein Fixpreis oder ein von bestimmten Kostenfaktoren abhängiger Preis vereinbart werden. Eine von Kostenfaktoren abhängige Preisvereinbarung ist jedoch nur dann gültig, wenn die Kostenfaktoren genau festgelegt sind und eine Obergrenze bestimmt ist.

Rücktrittsrecht des Erwerbers

Hat der Bauträger dem Erwerber nicht spätestens eine Woche vor Abgabe einer Vertragserklärung bestimmte Informationen schriftlich übermittelt, kann der Erwerber von einer Vertragserklärung und auch noch von einem bereits abgeschlossenen Vertrag zurücktreten. Diese verpflichtenden Informationen sind:

  • den vorgesehenen Vertragsinhalt
  • bei Sondersicherung durch Treuhandkonto: der Wortlaut der Vereinbarung mit der Bank
  • bei Sondersicherung durch Förderung durch eine inländische Gebietskörperschaft: der genaue Wortlaut der Bescheinigung des Abschlussprüfers etc.
  • bei schuldrechtlicher Sicherung ohne Treuhänder: der Wortlaut der Sicherheit
  • bei grundbücherlicher Sicherstellung: der Wortlaut der Zusatzsicherheit

Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber die genannten Informationen– verspätet– erhält und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhält, frühestens allerdings mit Abschluss des Vertrages. Ab dann muss der Rücktritt binnen 14 Tagen erklärt werden. Endgültig erlischt das Rücktrittsrecht sechs Wochen nach Abschluss des Vertrages

Wird eine erforderliche Wohnbauförderung nicht gewährt und liegen die Gründe dafür nicht beim Erwerber, kann dieser von einer Vertragserklärung zurücktreten. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber über die Ablehnung der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Ab dann muss der Rücktritt binnen 14 Tagen erklärt werden. Endgültig erlischt das Rücktrittsrecht sechs Wochen nach Ablehnung der Wohnbauförderung.

Der Rücktritt kann entweder dem Bauträger oder dem Treuhänder mitgeteilt werden.

Rücktrittsrecht des Bauträgers

Vereinbart werden kann ein Rücktrittsrecht des Bauträgers für zwei Fälle:

Es kommen keine Bauträgerverträge über eine bestimmte Mindestanzahl an Objekten oder über einen bestimmten Anteil an der Gesamtnutzfläche zustande. Dieses Recht kann der Bauträger höchstens 6 Monate nach Vertragsabschluss mit dem Erwerber ausüben.

Der Erwerber stellt nicht, wie vereinbart, innerhalb der festgelegten oder angemessenen Frist ein Förderungsansuchen, gibt keine Erklärungen vor Behörden ab, übermittelt keine Finanzierungszusagen, bringt keine Sicherheiten oder Urkunden bei oder leistet keine erforderliche Unterschrift. Der Erwerber muss zur Vornahme der entsprechenden Handlung schriftlich aufgefordert werden und ihm muss eine Frist von mindestens einen Monat gesetzt werden. Setzt der Erwerber die festgelegten Handlungen trotzdem nicht, kann der Bauträger, wenn vereinbart, vom Vertrag zurücktreten.

Rückforderung von Zahlungen

Hat der Erwerber oder der Treuhänder für ihn gesetzlich nicht zulässige Zahlungen an den Bauträger oder an Dritte geleistet, können diese seitens des Erwerbers vom Bauträger zurückgefordert werden. Der Bauträger muss dafür ab dem Zahlungstag Zinsen in Höhe des Basissatzes plus acht Prozentpunkte zahlen.

Auf diesen Rückforderungsanspruch kann nicht verzichtet werden, er verjährt nach drei Jahren.

Haftrücklass

Um dem Erwerber allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche wegen mangelhafter Leistung zu sichern, muss drei Jahre lang ab Übergabe des Objektes ein Haftrücklass von zumindest 2 Prozent des Preises eingeräumt werden oder der Bauträger legt eine Bankgarantie vor oder schließt eine entsprechende Versicherung ab. Dies gilt allerdings nur beim Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum und Baurecht und umfasst auch Mängel an der Gesamtanlage.

Sicherung der Vorauszahlungen

Allgemeines

Der Bauträger muss den Erwerber vor Verlust seiner bereits geleisteten Zahlungen an ihn oder auch an Dritte sichern. Nicht gesichert werden müssen bereits geleistete Zahlungen für Steuern und Abgaben sowie für die Kosten der Vertragserrichtung und Vertragsabwicklung. Folgende Arten der Sicherung sind möglich:

  • schuldrechtliche Sicherung
  • grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan
  • pfandrechtliche Sicherung
  • Sondersicherungen

Alle Sicherungen können auch miteinander kombiniert werden, sofern der Sicherungszweck dadurch nicht beeinträchtigt wird. Außerdem können die Sicherungen auch nachträglich einvernehmlich ausgetauscht werden.

Zahlungen an den Bauträger oder an Dritte müssen erst dann geleistet werden, wenn eine dieser Sicherungen vorliegt.

Die Sicherungspflicht endet, wenn das Objekt tatsächlich übergeben wird und der Rechtserwerb des Erwerbers gewährleistet ist.

Treuhänder

Spätestens bei Abschluss des Vertrages muss der Bauträger einen Rechtsanwalt oder Notar zum Treuhänder bestellen, dieser bleibt bis zum Ende der Sicherungspflicht tätig. Bei einer schuldrechtlichen Sicherung muss kein Treuhänder bestellt werden.

Der Treuhänder muss insbesondere

  • den Erwerber über den Vertrag selbst und die wesentlichen Vertragspunkte rechtlich belehren, besonders über
  • die Sicherungsmöglichkeiten aus dem Vertrag und deren Folgen bei Konkurs oder Ausgleich des Bauträgers
  • den Haftrücklass und seine Rechtsfolgen
  • dem Erwerber eine Aufstellung seiner Zahlungen übermitteln, das ist entweder laufend oder einmal jährlich spätestens zum 31.1. über das abgelaufene Jahr
  • dafür sorgen, dass die Zahlungen des Erwerbers nur über ein Konto erfolgen, über das er als Treuhänder verfügungsberechtigt ist
  • die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers überwachen

Bei grundbücherlicher Sicherung muss der Treuhänder die vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen prüfen. Das betrifft vor allem das Vorhandensein von Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger. Weiters muss er den Erwerber bei der Einhaltung seiner Zahlungen nach dem Ratenplan unterstützen und daher den Baufortschritt überwachen.

Bei pfandrechtlicher Sicherung muss der Treuhänder die vertraglichen, grundbuchsrechtlichen und wertmäßigen Voraussetzungen überprüfen, ob dadurch eine ausreichende Deckung allfälliger Rückforderungsansprüche gegeben ist. Dafür kann der Treuhänder einen allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen beiziehen. Dieser ist kein Erfüllungsgehilfe des Treuhänders, sondern haftet dem Erwerber unmittelbar.

Schuldrechtliche Sicherung

Die Sicherung der Vorauszahlungen des Erwerbers kann durch eine Bankgarantie oder eine Versicherung erfolgen, und zwar von einem inländischen Kreditunternehmen oder Versicherungsunternehmen oder von einer inländischen Gebietskörperschaft. Die Sicherung kann auch durch eine Fertigstellungsgarantie erfolgen, die die Rückforderungsansprüche umfasst.

Gesichert werden müssen auch höchsten drei Jahre rückständige Zinsen. Unzulässig ist es, die Sicherung auf noch nicht erbrachte Bauleistungen einzuschränken, außer es liegt eine zusätzliche sonstige Sicherung vor. Ebenfalls unzulässig ist, dem Bauträger vertraglich ein Verfügungsrecht über die Sicherheiten einzuräumen.

Einzige Bedingung, dass der Erwerber Leistungen aus einer Bankgarantie oder Versicherung in Anspruch nehmen kann, darf sein, dass der Erwerber seine Zahlungen auf das vereinbarte Konto leistet. Nimmt der Erwerber eine derartige Garantie oder Versicherung in Anspruch, wird damit automatisch der Vertrag mit dem Bauträger aufgelöst. Leistungen aus einer Bankgarantie oder Versicherung werden spätestens mit Löschung der zugunsten des Erwerbers erfolgten Grundbuchseintragung fällig.

Grundbücherliche Sicherstellung

Der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder eines Baurechtes kann auch durch ausreichende bücherliche Sicherstellung verbunden mit einer Zahlung nach Ratenplan gesichert werden. Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum ist dafür ausreichend.

Die Lastenfreiheit der Liegenschaft muss hergestellt oder die künftige Lastenfreiheit gesichert sein. Vereinbart muss sein, dass die Liegenschaft oder der Anteil des Erwerbers freigestellt wird. Davon ausgenommen werden kann nur derjenige Teil des Preises, den der Erwerber trotz Fälligkeit noch nicht gezahlt hat.

Zahlung nach Ratenplan

Bei einer Zahlung nach Ratenplan werden die Zahlungen nach Abschluss und entsprechend der Bauabschnitte fällig. Das gilt für Neubauten und sinngemäß auch für die grundlegende Erneuerung von Altbauten. Grundsätzlich muss die erste Rate bei Baubeginn gezahlt werden, die Vereinbarung einer Zahlung vor Baubeginn ist dann zulässig, wenn aufgrund des hohen Wertes der Liegenschaft bereits ausreichende Sicherheit durch die grundbücherliche Sicherstellung besteht.

Vereinbart werden kann eine Zahlung nach Ratenplan A oder Ratenplan B. Bei Zahlung nach Ratenplan A muss der Bauträger eine zusätzliche Bankgarantie oder Versicherung von mindestens 10 Prozent des Preises vorlegen, wenn der Erwerb einem dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers oder eines nahen Angehörigen dient. Mit dieser Zusatzsicherheit müssen alle Nachteile abgesichert sein, die der Erwerber aus einer Verzögerung oder Einstellung des Bauvorhabens aufgrund eines Konkurses oder Ausgleichs des Bauträgers hat.

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Über den Autor

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Mario Schiavon

Partner bei PHHV Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilien, Private Clients und Verfahrensführung www.phhv.at

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