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Marmor, Stein und Eisen bricht

Jeder Autofahrer weiß, dass bei verschiedenen Autotypen nach einer bestimmten Nutzungsdauer typische Alterungsmängel auftreten, die man durch Reparatur beheben kann. Je älter das Auto wird, umso häufiger werden die Reparaturen. Bei Häusern ist das nicht anders.

Kaufinteressenten von (Altbau-)Wohnungen können sich kaum vorstellen, dass viele Bauteile zum Beispiel in einem historischen Zinshaus bereits weit älter sind als ihre durchschnittliche Lebensdauer. Vielfach herrscht die Vorstellung, dass ein altes Gründerzeithaus ewig hält, weil es ja schon 100 Jahre alt ist. Die Alterung eines Zinshauses geht aber so langsam vor sich, dass wir sie nicht bemerken. Im Gegenteil, manche empfinden es sogar als besonders reizvoll, wenn ein Zinshaus alt aussieht. Eine ausgetrampelte Gehlinie auf der Treppe erinnert an die vielen Generationen, die in diesem Haus bereits gewohnt haben. Abgewetzte Messingtürklinken und Handläufe bei den Stiegenhäusern faszinieren vielleicht den Laien, sie erschrecken aber den Renovierungsprofi. In einem durchschnittlichen Altbau aus der Gründerzeit haben bereits drei bis vier Generationen jeweils 30 Jahre gewohnt. Diese Altbauten haben einen großen Krieg mit gewaltigen Erschütterungen und Bombenschäden überlebt (welche teilweise nur provisorisch repariert wurden). Diese Häuser haben Rekordhitzen im Sommer und „Jahrhundertwinter“ überstanden. Wen wundert es, dass die Baumaterialien müde werden?

Ermüdungserscheinungen

Es ist kein Wunder, dass der Verputz einer Fassade nach 100 Jahren Wind und Wetter zu bröseln beginnt. Früher öffneten Holzkastenfenster nach außen und waren dadurch noch mehr dem Regen ausgesetzt. Selten findet man heute noch die ursprüngliche Tonziegel-Dachdeckung auf Altbauten. Falls doch, dann erkennt man Originaldächer am verbogenen Dachstuhl, der das Dach von außen eher wie eine durchhängende Zeltplane erscheinen lässt.

Anders gesagt: Stark beanspruchte Bauteile des Hauses wie Holzkastenfenster, Eingangstore, Dachziegel, Dachrinnen, aber auch Strom- und Wasserversorgungsleitungen sowie Kanalrohre können derart alt und kaputt sein, dass eine Reparatur technisch nicht mehr möglich ist. Sie müssen gänzlich ausgetauscht werden.

Eine Frage der Lebensdauer

Die Lebensdauer eines Bauteils hängt auch sehr stark von der Wartung und Pflege ab. Eine Gas-Kombitherme, die jedes Jahr gereinigt und gewartet wird, hält wesentlich länger. Das gilt auch für Holzfenster, wenn sie regelmäßig gestrichen werden, oder Parkettböden, die alle paar Jahrzehnte eine frische Versiegelung erhalten. Selbst moderner Fertigparkett mit einer Nutzschicht von vier bis fünf Millimetern kann zumindest zwei Mal geschliffen und neu versiegelt werden. Hierbei handelt es sich um renovierbare Materialien. Anders verhält es sich hingegen mit Bauteilen, die regelmäßig genutzt werden, aber kaum gewartet werden können. Kanalabfallrohre von Altbauten verstopfen durch den regelmäßigen Gebrauch ebenso, wie Eisen-Heizungsrohre durchrosten oder sich die früher übliche Stoffummantelung bei elektrischen Leitungen einfach an der Luft von selbst zersetzt. Hier kann zur Abhilfe nur komplett ausgetauscht werden, und das kommt teuer! Der Austausch eines WC-Kanalabfallrohrs durch ein ganzes Zinshaus beinhaltet das Ausstemmen des alten Kanalrohrs, das Verlegen von neuen Polokalrohren (Kunststoff), den Anschluss der WCs und Bäder und die Neuverfliesung von sämtlichen WCs und Bädern in diesem Haus.

Damoklesschwerter

Ein weiteres Damoklesschwert schwebt über einem Großteil der Wiener Zinshäuser: Wasserleitungen aus Blei. Bei einer starken Bleibelastung im Trinkwasser wird so mancher Hausbesitzer die Bleisteigleitungen im Keller und im Stiegenhaus gänzlich erneuern müssen. Als Käufer einer Altbauwohnung trägt man diese Kosten anteilsmäßig für das ganze Haus mit. Auch Gasleitungen haben so ihre Tücken: Früher wurden Hausgasleitungen nicht geschweißt, sondern verschraubt und mehr als 50 Prozent der alten Zinshäuser haben noch geschraubte Gasleitungen. Zur Abdichtung der Schraubverbindungen wurde Hanf verwendet. Das damals verwendete Stadtgas enthielt sehr viel Feuchtigkeit, welche die Hanfdichtung befeuchtete und somit dicht erhielt. Ab den 1970er-Jahren wurde auf Erdgas umgestellt, das keine Feuchtigkeit enthält. Daher trocknen die Hanfdichtungen aus und die Gasleitungen werden undicht. Wenn nun eine Wohnung eine neue Gasetagenheizung bekommt, muss eben die gesamte Stockwerksgasleitung bis zur Therme aufgestemmt und erneuert werden. Schlimmstenfalls sogar die Gas-Haussteigleitung.

Grundgerüst bleibt bestehen

Um ein altes Zinshaus wirklich dauerhaft zu renovieren, dürfte man eigentlich nur die Außenwände und die Tramdecken bestehen lassen. Alle anderen Bauteile, wie Dach, Dachstuhl, Fenster, Versorgungsleitungen, Kanal, Bodenbeläge und sogar der Verputz an Wänden und Plafond müssten erneuert werden. Eine solche Rundumerneuerung kostet rund 1.400 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Es gibt Bauträgerfirmen, welche derartige Renovierungen von Zinshäusern durchführen. Das Haus wird gänzlich ausgehöhlt, alle Fußböden bis auf die Tramboden und -decke entfernt und alle Wände bis auf den rohen, roten Ziegel abgeschlagen. Sämtliche Zwischenwände (meist alte Schlackenwände) werden herausgenommen, womit die zukünftigen Käufer den Vorteil haben, dass sie in den „nackten“ Wohnungen den Grundriss selbst gestalten können. Lediglich die Position der Hauptkanalrohre ist vorgegeben. Bei einer solchen Hauskomplettsanierung erhält der Käufer wirklich neue Baumaterialien mit einer entsprechend langen Lebensdauer. Die herkömmlichen, so genannten Althaussanierungen sind meist weniger gründlich. Besondere Vorsicht ist dann geboten, wenn ein Zinshaus von einer Bauträgerfirma gekauft und parifiziert wird (Wohnungseigentum begründet wird) und binnen weniger Monate in Wohnungseigentum „filetiert“ und abverkauft wird. Erfahrungsgemäß ist hier zu wenig Zeit für eine gründliche Renovierung der allgemeinen Bausubstanz und hier sollten Käufer gewarnt sein. Lassen Sie sich vom Verkäufer einen Nachweis über die erfolgten Renovierungsarbeiten im Haus geben.

Checkliste:

Die beiliegende Tabelle zeigt Lebenserwartungen von Bauteilen bzw. Bauschichten. Die tatsächliche Lebensdauer der einzelnen Bauteile ist von sehr vielen Faktoren abhängig: verwendetes Material, Konstruktion, Ausführungsqualität, Art der Benützung und konkrete Beanspruchung, Wind- und Wettereinflüsse, Feuchtigkeit, Wartung beziehungsweise Instandhaltung und Ähnliches.

Bauteil/Bauschicht Lebenserwartung von–bis (Jahre) Mittlere Lebenserwartung (Jahre)
Innen Imprägnierungen, Öl, Wachs bei Parkett 3–5 4
Versiegelung, Parkett-Lack 8–10 8
Bodenbelag aus Textil (Teppich) 8–20 10
Wand-Dispersionsfarben innen 10–25 20
Bodenbelag aus PVC, Linoleum 15–25 20
Bodenbelag aus Weichholz, Schiffboden 30–50 40
Bodenbelag aus Hartholz, Keramik (Parkett oder Fliesen) 50–70 60
Schwimmender Estrich 40–50 45
Gipskartonwände, z.B. 10cm 35–60 50
Holz-Innentüren 60–90 70
Wandverputz 60–100 80
Holztreppen innen, Weichholz 80–100 90
Holztramdecken 80–100 90
Außenfenster Glasabdichtung aus Silikon 10–25 12
Sonnenschutzmarkisen 10–20 15
Fensterbeschläge, z.B. Drehkippbeschläge 20–30 25
Weichholz-Fenster 30–50 40
Fensterbänke aus Zinkblech 30–50 40
Hartholz-, Aluminium-, Kunststoff-Fenster 40–60 50
Doppelkastenfenster bei regelmäßiger Pflege und Nachstreichen 50–80 65
Installationen Heiztherme 10–20 12
Heizkörper aus Stahl 15–20 17
Zentrale Wasserwärmer, Heizkessel 15–25 20
Warmwasserleitungen 15–30 25
Sanitärobjekte (Waschbecken, WC, Badewanne) 20–30 25
Armaturen 30 30
Kaltwasserleitungen 30–60 40
Heizleitungen aus Eisen 30–50 40
Elektrische Leitungen, Kabel 40–60 50
Wasserleitungsrohre aus Kupfer, Hartblei 60–80 70
Heizleitungen aus Kupfer 60–80 70
Kanalrohre aus Steinzeug 80–100 90
Dächer Dachrinne außen aus verzinktem Stahlblech 15–20 17
Schornsteinköpfe (über Dach) 15–25 20
Lichtkuppeln 20–30 25
Doppeltes Pappdach 20–30 25
Zinkblechdach 20–40 30
Ziegeldach 40–60 50
Schrägdach mit Kupfer gedeckt 40–100 50
Dachrinne außen aus Kupferblech 40–100 50
Dachkonstruktion, Holzdachstuhl 80–100 90
Tragkonstruktionen Fassadenfärbelung an exponierten Stellen 10–20 15
Aufzugsanlagen 20–35 30
Dächer, allgemein 30–50 45
Außenverputz 30–60 45
Gewölbe aus Ziegeln od. Klinker 60–80 70
Ziegelmauerwerk, bewittert im Freien 80–150 90

Quelle: www.baumarkt.de/b_markt/fr_info/bausatz.htm

Die technische Lebensdauer einer Immobilie ist das Alter, das sie aufgrund ihrer baulichen Substanz erreichen kann. Sie beträgt 75 bis 100 Jahre, während die Lebensdauer der einzelnen Bau- und Einrichtungsteile wesentlich kürzer ist.

Teilerneuerung alle 12–13 Jahre:

  • Kochherd, Kühlschrank, Backofen, Dunstabzug, Geschirrspüler, Waschmaschine, Trockner
  • Wasserarmaturen
  • Schlösser
  • Wand- und Bodenbeläge aus Textil und Kunststoff
    Innere Malerarbeiten
  • Äußere Malerarbeiten an exponierten Stellen

Gesamterneuerung alle 25 Jahre:

  • Sanitär-Ver- und -Entsorgung (Zu- und Abwasserleitungen)
    Sanitäreinrichtungsgegenstände (Wanne, Schüsseln, Lavabos)
  • Gasleitungen
  • Küchenbauten
  • Heizanlage
  • Elektroinstallation (Anpassung an neue Sicherheits- und Installationsvorschriften)
  • Gebäudehülle: Außenanstrich, Ziegeldächer (überholen, evtl. umdecken, Isolation der Dachräume)
  • Fenster
  • Spenglerarbeiten
  • Außentüren und -tore

Quelle: SVIT und hausinfo

Technische Lebensdauer von Gebäuden

Bei Anwendung dieser Angaben muss berücksichtigt werden, dass die alten Gebäude infolge der Bauweise eine längere Lebensdauer haben können als die nach 1945 errichteten Gebäude.

20–30 Jahre Holzbaracken, Holzschuppen und Gebäude in leichter Bauweise
30–40 Jahre Holzhallen, Lagerschuppen, einfache Garagen
30–60 Jahre Betriebsgebäude, landwirtschaftliche Lagerhäuser, Scheunen, Holzhäuser
80 Jahre Wohnhäuser in leichter, massiver Bauweise wie Siedlungshäuser, Werkstätten; Kaufhäuser
100 Jahre Städtische Wohnhäuser, Stahlbetonskelettbauten, Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser
125–150 Jahre Wohnhäuser in sehr guter Ausführung, Verwaltungsgebäude
150–200 Jahre Wohnhäuser in bester Ausführung wie Gutsgebäude, Kirchen
300 Jahre und mehr Schlösser, Kirchen, Monumentalbauten

Technische Lebensdauer von Industrie- und Fabrikbauten

20–30 Jahre Gebäude in leichter Bauweise, Anbauten, Baracken usw.
40–50 Jahre Stahlskelettgebäude und Hallen massiv ausgefacht
50–60 Jahre Stahlskelettgebäude (mehrgeschoßig) massiv ausgefacht, Massivdecken
70–80 Jahre Massiv-, Stahlbeton- und Stahlbetonskelettgebäude
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