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Luxus quer durch Österreich

Von Salzburg über Kärnten bis Baden bei Wien, von der edlen Architektenvilla über das Seeapartment bis zum historischen Prachtbau – ein Streifzug durch Österreich auf der Suche nach Wohnorten, Preisen und Marktspezifika im Highend-Segment.

Die Terrasse bietet eine Panoramasicht bis zur prunkvollen Festung, die erhaben über der Festspielstadt Salzburg thront. Jede Ebene des Hauses führt hinaus ins Grün und öffnet den Blick. Privatlift, Alarm- und Klimaanlage, Bluetooth-Radio in den Bädern, eine Innensauna mit Ziegelwand, die durch Glastüren in einen wohnlichen Entspannungsraum führt. Noch ist sie zu haben, die knapp drei Millionen Euro teure Architektenvilla mit 385 Quadratmetern Wohnnutzfläche (sechs Zimmer, vier Bäder, 120 Quadratmeter Terrasse und Balkon) im luxuriösen Stadtteil Salzburg-Aigen/Elsbethen.

Kein Problem der Nachfrage

Nachfrage nach solchen und ähnlichen Domizilen besteht. „Villenviertel wie Aigen, Parsch, Morzg und Leopoldskron stehen ganz oben auf der Wunschliste, wenn es um die Stadt Salzburg und ihre unmittelbare Umgebung geht“, weiß Elisabeth Rauscher, Geschäftsführerin von Finest Homes Immobilien. Auch jene Stadtviertel, von denen man fußläufig in die Altstadt spazieren kann, wie das Nonntal, Riedenburg und das Andräviertel, gehören zu den Attraktionen. „Ungebrochen stark ist ebenso die Nachfrage nach Wohnungen im barocken Zentrum der historischen Altstadt. Dauerhafter Beliebtheit erfreuen sich außerdem der Nobelvorort Anif am Fuße des Untersbergs und Elsbethen im Gründlandgürtel südlich der Stadt“, so Rauscher.

Big Player Salzburg

Salzburg ist wie eh und je ein Big Player am Premium-Immobilienmarkt. Argumente dafür hat die Stadt genug anzubieten. Die malerische Landschaft im Herzen Europas, der städtische Airport, die Nähe zu München und der direkte Autobahnanschluss verbinden schnell mit der weiten Welt. Das schätzen vor allem international tätige Geschäftsleute im In- und Ausland. Kulturliebhaber kommen unter anderem mit den Oster-, Pfingst- und Sommerfestspielen auf ihre Kosten. Anziehend wirkt auch die geographische Nähe der Stadt zum Bergland und zum Salzkammergut mit seinen Seen und der Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten für Sportler oder Naturgenießer. Atouts, die bei der betuchten Maklerklientel stechen, die aber auch ihren Preis haben.

Preise verdoppelt

„Die Immobilienpreise haben sich aufgrund des knappen Angebots, der attraktiven geographischen Lage und hohen Lebensqualität in Salzburg und Umgebung in den vergangenen zehn Jahren fast verdoppelt“, so Salzburg-Spezialistin Rauscher. Konkret bewege man sich je nach Lage und Ausstattung bei Neubauimmobilien zwischen 4.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter.

Bei Sekundärimmobilien spannt sich der Bogen je nach Alter des Objektes über 3.500 bis 6.500 Euro. Die Preise sind entsprechend der allgemeinen Marktlage auch im Salzkammergut tendenziell gestiegen. „Grundstückspreise mit direktem Seezugang beginnen je nach Lage und See bei zumindest 1.000 Euro pro Quadratmeter“, weiß Rauscher, die in Toplagen vor allem für Eigentumswohnungen und Baugrundstücke sowohl in der Stadt als auch im Salzkammergut weitere Steigerungen erwartet.

Highend in Kärnten

Klima, Geselligkeit und Kulinarik, Wasser und Berge, eine zentrale Lage sowie die gute Erreichbarkeit von den Nachbarländern aus– das ist eine Kombination, die im Highend-Bereich auch für Kärnten gilt, speziell für den Wörthersee. „Immobilien am Wörthersee waren schon zur Jahrhundertwende begehrt. Bereits damals wusste man, dass es Sinn macht, hier zu investieren“, sagt Thomas Hopfgartner, Geschäftsführer von Living De Luxe. Daran habe sich bis heute nichts geändert.

Eher im Gegenteil: „Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien verstärkt sich tendenziell. Es wird immer attraktiver, Urlaubsstimmung mit dem Flair dreier verschmelzenden Kulturkreise aus Italien, Slowenien und Österreich mit einer sicheren Anlage zu verbinden“, so Hopfgartner. Die Situation am Finanzmarkt mit den ins Bodenlose fallenden Zinsen spielt dem Immobilienmarkt in die Hände. Wer Geld auf der Seite hat, investiert aktuell gerne in Wohnungen und Häuser. Speziell der Faktor Sicherheit spricht dabei immer stärker für österreichische Wohnorte wie den Wörthersee. Das Gesamtpaket sorgt für Stabilität, Nachhaltigkeit und stabile Preise bei Luxusimmobilien.

Lage, Lage, Seelage

Eine Marktsituation, die vor allem auf Villen mit Seelage zutrifft. Die sind rar, Uferlängen vermehren sich nicht. Aber es gibt sie, z.B. Beispiel etwa ein modernes Seehaus mit 240 Quadratmetern Wohnfläche in leicht erhöhter Traumlage am sonnigen Südufer des Wörtersees in der Veldener Bucht. Auf der überdachten Terrasse mit Marmorboden steht ein offener Kamin, im gepflegten Garten ein mit Rosen umrankter Pavillon. Das Highlight: ein hauseigener Badeplatz mit Badekabine und -steg, der auch als Bootsanlegeplatz genützt werden kann. „Interessiert sind an solch hochwertigen Anwesen in der Mehrzahl Österreicher und Deutsche. Dazu kommen ab und an Personen aus Großbritannien, den Benelux-Staaten und aus dem Osten Europas.“ Bei Letzteren sei die Nachfrage aufgrund der wirtschaftlichen Lage ruhiger geworden.

Badener Perle

Und wie sieht es mit Luxuriösem rund um die Bundeshauptstadt aus? Auf dem Markt befinden sich durchaus Perlen wie beispielsweise eine historische Villa aus dem 19. Jahrhundert in Zentrumslage der Kurstadt Baden, die 2015 aufwendig und umfassend mit besonderem Augenmerk auf die detailgetreue Wiederherstellung wertvoller architektonischer Elemente (Stuckaturen, Säulen) saniert wurde. Ein denkmalgeschütztes Haus mit sechs Schlafzimmern und sieben Badezimmern, komplett revitalisiert, das sich über drei Ebenen erstreckt.

Luxus pur, im Interieur– etwa ein Salon mit offenem Kamin oder ein Wintergarten im Obergeschoß– ebenso wie im Garten, der neben Altbaumbestand auch einen Teich anzubieten hat, indem sich Koi-Karpfen tummeln. „Das ist ein top repräsentatives Anwesen. In dieser Ausführung und Lage gibt es natürlich nur sehr vereinzelt Angebote“, sagt Ernst Karoly, Geschäftsführer Avantgarde Properties. „Für das Topsegment interessiert sich eine internationale Käuferschicht, Österreicher nur sehr selten.“ Was vor allem eine Frage des Preises sei.

Dabei ab 2,5 Millionen

Der Luxus beginnt bei rund 2,5 Millionen Euro Kaufpreis und kennt nach oben hin kaum Grenzen. Auffällig sei laut Karoly, dass die Ansprüche an die Qualität enorm sind. „Wer ein Haus unter fünf Millionen Euro kauft, tut dies, weil er mit dem grundsätzlichen Standard zufrieden ist. Danach wird oft nicht davor zurückgescheut, nochmals tief in den Geldtopf zu greifen, um den individuellen Wünschen entsprechend in das Anwesen zu investieren.“ Eine Kompromisslösung sozusagen, die sich erst ab fünf Millionen aufwärts aufhört. Wenn wirklich alles passt– von der Lage und dem Blick über den Zustand bis hin zu Details wie die ideale Schlafzimmergröße– darf es bei entsprechend liquider Klientel auch in die acht oder neun Millionen gehen.

Hotspots rund um Wien

Dabei habe sich der Markt verändert. Die Hotspots rund um Wien heißen zwar nach wie vor Baden, Klosterneuburg oder Fontana. Die Preise haben sich aber in der Regel drastisch reduziert. „Aus dem simplen Grund, dass die traditionellen Luxuskunden weniger präsent sind, vor allem jene aus dem russischen und osteuropäischen Raum“, so Karoly. Mit der Abwertung der Währung in diesen Ländern sei auch die Kaufkraft eingebrochen. Immobilienmakler versuchen dies mit Kunden aus dem Westen oder dem nahen Osten zu kompensieren. Auch hat sich die Nachfrage im Premium-Bereich teils zu Top-Wohnungen hin verschoben. Ob es ein Dachgeschoß oder ein Altbau ist, hängt spezifisch von der Güte des Projekts ab. „Tatsache ist, dass die Nachfrage nach Luxuswohnungen steigt“, so Karoly.

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Über den Autor

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Christian Lenoble

Mag. Christian Lenoble studierte Handelswissenschaften an der Universität Wien. Seit 1990 ist er als freischaffender Journalist tätig und hat sich dabei auf Reportagen mit wirtschaftlichem Themenhintergrund spezialisiert. Seit 2005 arbeitet er hauptsächlich als freier Redakteur für die Tageszeitung „Die Presse“. In der „Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung“ obliegt ihm die Redaktion der „schwerpunkt“-Themen.

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