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Luxus in der Wiener City

Es ist ein ureigenes Gefühl der Österreicher– speziell der Wiener–, dass das Geld „immer nur die anderen haben“. Selber hat man nichts oder eben sehr wenig und von Luxus ganz zu schweigen. So ist es aber offensichtlich nicht. Denn der Luxus ist in Wien angekommen: bei Wohnen, Einzelhandel und Hotel. Nicht nur gefühlt, sondern tatsächlich, wenn man den Vergleich mit internationalen Metropolen zieht. Im Bürobereich hinkt Wien noch etwas nach– das betrifft aber lediglich die Mietpreise und nicht die Ausstattung im Premium-Segment.

„Wien ist eine sehr elegante, imperiale Stadt“, zitiert Eugen Otto, Otto Immobilien Gruppe, einen seiner Kunden. Es gibt beeindruckende Architektur, Kunst, Freizeitangebote, Gastronomie und vieles mehr. Auch wenn man diese Vielfalt selbst nicht (mehr) sieht, die Ausländer sehen sie, und deshalb hatte Wien in den vergangenen Jahren eine beeindruckende Touristen-Performance vorzuweisen. Die Anzahl der Nächtigungen im Fünf-Sterne-Segment ist 2012 im Vergleich zum Jahr davor um rund 10% gestiegen und liegt bei 1,4 Millionen. Für 2013 wird ein ähnlich gutes Ergebnis erwartet. Diese Zahlen sind auch der Grund, weshalb nationale Projektentwickler und internationale Hotelketten neue Projekte im Luxussegment der Hotellerie entwickeln. Martin Schaffer, Managing Partner des Beratungsunternehmen MRP hotels, erwartet daher, „dass es in den kommenden Jahren einen weiteren Kapazitätsanstieg von rund 14% im Top-Luxussegment geben wird“. Dies allerdings unter Berücksichtigung der aktuell laufenden und in den vergangenen Monaten eröffneten Projekte.

Extravagant übernachten

Wien hat nämlich in den letzten Monaten neue extravagante Nächtigungsmöglichkeiten dazubekommen: Im August 2012 öffnete das Ritz Carlton seine Türen, und damit hat nun auch die lebenswerteste Stadt der Welt– laut Mercer-Studie– „ihr“ Ritz-Carlton. Das Hotel, das einen gesamten Häuserblock aus vier historischen Bauten aus dem 19. Jahrhundert umfasst und unter Denkmalschutz steht, liegt in zentraler Lage am Schubertring. Mit einem eigenen Hotel wird ab dem heurigen Jahr auch die renommierte Marke Park Hyatt „an einem erstklassigen Standort in einer der wichtigsten Wirtschafts- und Kulturmetropolen Europas vertreten sein“, wie es im Prospekt so schön heißt. Im Frühjahr wird auch noch das Palais Hansen Kempinski am Schottenring eröffnen. Das nach Theophil Hansen benannte Palais wird von führenden Architekten der Jetztzeit, Boris Podrecca und Dieter Hayde, mit großer Sensibilität restauriert. Auf 25.655 Quadratmetern nehmen durch behutsame Revitalisierung in dem denkmalgeschützten Palais ein Luxushotel Kempinski sowie 17 exklusive Eigentumswohnungen Gestalt an. Bezirksvorsteherin Ursula Stenzel ist sich sicher: „Hier entsteht nicht nur ein großartiges Hotel, das Wien als Tourismus-Metropole auszeichnen wird, sondern auch eine Verschönerung des gesamten Viertels.“ Die internationalen High-Class-Hotelgruppen ziehen auch völlig neue Kundenkreise in die Stadt, wodurch ein möglicher Konzentrationsprozess hintangehalten wird. Allerdings ist sich Schaffer sicher: „Luxusprodukte wie Ritz Carlton, Palais Hansen oder Park Hyatt werden sich erst etablieren müssen, bevor an neue Luxusprodukte gedacht wird.“

Neue Luxus-Boutique-Hotelkonzepte

Neben den internationalen Hotels entstehen auch neue Luxus-Boutique-Hotelkonzepte wie „The Guesthouse“, „Residences Sans Souci“ oder auch das Hotel „Topazz“, das erste Designhotel der Unternehmensgruppe LENIKUS, das auf der Expo Real zur „Hotelimmobilie des Jahres“ gewählt wurde. Das international ausgerichtete Vier-Sterne-Superior-Hotel verbindet eine wegweisende ökologische Bauweise mit modernster Architektur. Als Hommage an die berühmte Wiener Werkstätte vermittelt das Hotel das Flair der einstigen Wiener Salons für den kunst- und kulturinteressierten Kosmopoliten.

Wien unter den teuersten Einzelhandelsplätzen der Welt

Der will natürlich auch einkaufen gehen, und für Shopping-Feeling auf höchstem Niveau hat die Wiener Innenstadt auch ihre Luxusmeile zu bieten: Das Goldene „U“, bestehend aus Kohlmarkt, Graben und Kärntner Straße, beherbergt internationale Luxusanbieter und verbreitet damit internationales Flair. Das hat die Stadt mittlerweile auch, was die Mietpreise pro Quadratmeter von Geschäftslokalen betrifft. Laut der Cushman Wakefield-Studie „Main Streets Across The World“ liegt die Stadt an der Donau mit Spitzenmieten von bis zu 390 Euro pro Quadratmeter an der elften Stelle der teuersten Standorte weltweit. Mit der Causeway Bay in Hongkong, wo der Spitzenpreis 1.859 Euro pro Quadratmeter und Monat beträgt, sind Wiens Preise zwar nicht vergleichbar, aber immerhin konnten Städte wie São Paulo, Moskau, Barcelona oder Singapur auf die Ränge verwiesen werden. Trotz der stark gestiegenen Standortkosten zeigt eine aktuelle Umfrage unter den 100 am stärksten expandierenden Einzelhandelsketten der Welt, dass Österreich der am zweithäufigsten nachgefragte Markt in Europa ist und damit sogar globale Metropolen wie Paris oder London hinter sich lässt. EHL-Einzelhandelsspezialist Jörg Bitzer: „Einzelhändler haben großes Interesse, nach Wien zu kommen. Wien wird in einem europa- und weltweit schwierigen wirtschaftlichen Umfeld weiterhin als sicherer Hafen betrachtet. Die relative volkswirtschaftliche Stabilität Österreichs, extrem niedrige Leerstandsraten im Prime-Segment, die deshalb weiter steigenden Mieten, kontinuierliches Bevölkerungswachstum und gute Wachstumsraten im Tourismus ergeben eine Kombination, die derzeit nicht in allzu vielen Metropolen zu finden ist.“ Diese starken Perspektiven sind unter anderem dafür verantwortlich, dass Wien in einer Ende 2012 erschienenen Studie des globalen EHL-Partners Savills mit Spitzenrenditen von nur 4% für Top-Einzelhandelsobjekte die europäische Rangliste anführt.

Vom goldenen „U“ zum „Goldenen Quartier“

Allerdings gab es in der Innenstadt der Nachfrage entsprechend nicht genügend Retailflächen, und so meinte SIGNA-Chef René Benko einmal in einem Interview: „Dieses ,Goldene U‘ ist mir in Wien zu klein, verglichen mit der Nachfrage von Luxus-Retailern nach adäquaten Flächen in der Innenstadt.“ Die Konsequenz daraus: „Wir haben uns entschieden, mit unseren Projekten dieses ,U‘ zu erweitern– in die Tuchlauben hinein und in die Bogner- und die Seitzergasse– und schaffen damit unser eigenes ,Goldenes Quartier‘.“ Die aktuelle Situation gibt Benko Recht. Die italienische Nobelmarke Emporio Armani konnte für das Projekt Tuchlauben als Großmieter gewonnen werden und wird von Edelmarken wie Louis Vuitton und Prada ergänzt. Aber nicht nur Shoppingflächen, sondern auch Büros gibt es im neuen „Goldenen Quartier“. Mittlerweile hat auch „Louis Vuitton sein Headquarter für Osteuropa bezogen, ebenso wie die beiden Unternehmen Safe Invest und EAA Holding“, erklärt Alexandra Ehrenberger, Leitung Market-Research bei EHL Immobilien: „Da es sich bei dem Projekt um das einzige Luxusobjekt handelt, das auf dem Markt ist, sind die Anbotsmieten mit 22 bis 28 Euro pro Quadratmeter entsprechend hoch.“ Was neben der Lage wirklich zieht, ist, so Ehrenberger, „die spannende Kombination von alter Bausubstanz und top-moderner Innenausstattung“. Premium-Offices bietet auch die Amisola am Fleischmarkt 1: historische Bausubstanz, zeitgemäß interpretiert für Urban Professionals, die das Außergewöhnliche suchen. Doch man kann bei den Büroimmobilien im internationalen Vergleich kaum von Luxus sprechen– lediglich die Ausstattung ist es, die Mieten nicht. Wien liegt laut der Studie von CBRE „Prime Office Occupancy Costs“, die halbjährlich die Nutzungskosten für erstklassige Büroflächen in 133 Märkten auf der ganzen Welt untersucht, auf dem 88. Platz.

Es gab einmal Schnäppchen

Schnäppchenpreise gibt es in der City– egal, welche Projekte– nicht mehr. „Es ist ein Phänomen, das nicht nur ich, sondern auch andere beobachten, die seit Jahrzehnten Immobilien kaufen und verkaufen“, erklärt Immobilieninvestor Benko: „Es gibt immer wieder Objekte in absoluten Top-Lagen, die zu Spitzenpreisen gekauft wurden, und wenn man ein Jahrzehnt später über den Preis nachdenkt, dann kommt man zur Erkenntnis, dass es ein Schnäppchen war.“ Ein Beispiel ist das Patentamt am Kohlmarkt. Das hatte im Jahr 2003 im Zuge einer Versteigerung eine Stiftung gekauft und „das war damals ein Preis, über den viele den Kopf geschüttelt haben, weil er so hoch war. Im Nachhinein betrachtet was das aber ein Schnäppchen“, so Benko. Auch Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien und Zinshäuser bei der Otto Immobilien Gruppe, sieht die Situation in seinem Bereich ähnlich: „Ich werde seit Jahren gefragt: Wo finde ich ein Schnäppchen? Meine Antwort lautet: Das, was ich vor drei Jahren angeboten habe, kann man als Schnäppchen bezeichnen.“ Womit wir bei den Wohnimmobilien wären.

Wohnen auf höchstem Preisniveau

Auch hier hat Wien im Luxussegment vor allem in den letzten Jahren enorm aufgeholt. Seit 2006 wird vierteljährlich die Veränderung des Preisniveaus im Luxuswohnmarkt der wichtigsten Städte der Welt im „Prime Global Cities Index“ von Knight Frank– dem weltweit größten privaten Immobilienmakler und -berater mit Sitz in London– vergleichend dargestellt. Unter Luxuswohnungen wird das Preissegment der obersten 5% berücksichtigt, und „Wien lag 2012 im Städtevergleich in den Top 10. Gerade zu Jahresbeginn waren wir– auch für uns überraschend– sogar sehr weit vorne mit großen Quartalswachstumsraten“, erklärt Eugen Otto: „Die diesbezüglichen Quadratmeterpreise fangen etwa bei 6.000 Euro an und reichen dann in Einzelfällen bis jenseits der 20.000 Euro.“ Für das Erreichen der Top 10 ist wohl Daniel Jelitzka, Geschäftsführer von JP Immobilien, verantwortlich. Die beiden von seinem Unternehmen in der Wiener City entwickelten Luxuswohnungen im Palais Principe sind mit Quadratmeterpreisen zwischen 25.000 und 27.500 Euro die teuersten in Österreich. 14,2 Millionen und 11,2 Millionen kosten sie insgesamt. Der Vollständigkeit halber sei aber erwähnt, dass diese Wohnungen zwar die höchsten Quadratmeterpreise haben– die teuerste Wohnung, die je in Wien über den Ladentisch ging, befand sich allerdings im Palais Fürth im achten Bezirk. „Mit einem Verkaufspreis von knapp acht Millionen Euro ist dies einer der größten Abschlüsse im privaten österreichischen Wohnungsmarkt, wenn nicht sogar der größte“, berichtet Helfried Mück, Geschäftsführender Gesellschafter von Engel Völkers Wien, über den Deal im Dezember 2012. Dafür gab es aber auch eine Gesamtwohnfläche von rund 700 Quadratmetern zuzüglich einer rund 70 Quadratmeter großen Terrasse. Ebenfalls in der Luxuskategorie finden sich die „Residences Sans Souci“. Gleich neben Volkstheater und MuseumsQuartier, in der Museumstraße, entstand im Dezember 2012 ein kleines, intimes De-luxe-Boutique-Hotel mit 15 „hotel-serviced“ High-End-Residences. Die ab der 4. Etage und in den beiden Dachgeschoßen errichteten Luxusresidenzen sind zwischen 60 und 360 Quadratmetern groß.

Die Käufer und die zukünftigen Preise

„Während man in der Vergangenheit bei Luxusobjekten neben den nationalen Käufern überwiegend Käufer aus dem CEE/SEE hatte, so gesellen sich hier nun auch Käufer aus vielen anderen Ländern dazu“, erklärt Eugen Otto: „unter anderem insbesondere aus Deutschland, der Schweiz, Amerika, England oder China. Klientel ist und wird daher ausreichend vorhanden sein.“ Daher sieht Jelitzka das Ende der Fahnenstange bezüglich Preisen noch nicht erreicht: „Wien ist weit unterbewertet.“ In der Mercer-Studie zur Lebensqualität liegt Wien seit vier Jahren auf Platz eins, in der Mercer-Studie zu den Lebenshaltungskosten nimmt Wien allerdings den 48. Platz ein. Daher erwartet Jelitzka auch, dass die Preise in den nächsten fünf Jahren im Top-Segment noch auf 30.000 Euro pro Quadratmeter anziehen werden.

Das historische imperiale Architektur-Ensemble des ersten Bezirks ist äußerst beeindruckend und die viel zitierte und ausgezeichnete Lebensqualität spielt ebenso eine Rolle wie die gute öffentliche Infrastruktur und das Kulturangebot. Durch die wirtschaftliche vor allem aber politische Stabilität ist auch das Investment sicher und die Sicherheit in der Stadt, in der man sich frei bewegen kann, ist für viele ausländische Investoren ebenfalls ein Kaufkriterium.

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Über den Autor

wsenk

Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

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